2010年9月30日深夜，深圳緊急發(fā)布住房“限購(gòu)令”，要求深戶家庭只能買(mǎi)兩套房、非深滬只能買(mǎi)一套房，而如今，這一深圳有史以來(lái)最嚴(yán)苛的住房調(diào)控政策已經(jīng)執(zhí)行了整整兩年。據(jù)了解，“限購(gòu)令”執(zhí)行兩年，深圳樣本二手樓盤(pán)的成交價(jià)從2010年9月的18002元/平方米，上漲到2012年9月的19972元/平方米，兩年上漲10.9%，對(duì)比以往深圳樓市動(dòng)輒每年上漲30%甚至更高幅度的房?jī)r(jià)，限購(gòu)兩年深圳房?jī)r(jià)可以稱得上是緩慢上漲。

　　此外，兩年限購(gòu)也讓深圳樓市悄然發(fā)生變化，購(gòu)房主力人群從投資客變?yōu)榱藙傂栀I(mǎi)家，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)策略更加理性。

　　房?jī)r(jià) 寶安漲得最多，福田最貴

　　限購(gòu)兩年，按照深圳官方的數(shù)據(jù)，深圳新房成交價(jià)格微降，從2010年10月的21513元/平方米下降723元，為20790元/平方米，不過(guò)市民卻感覺(jué)不到這個(gè)房?jī)r(jià)變動(dòng)。

　　“感覺(jué)不到房?jī)r(jià)有降，頂多是漲得不像以前那么快而已，但還是在漲”，市民許小姐最近剛看了準(zhǔn)備置業(yè)的區(qū)域--龍崗中心城附近的新房，“看上的新房還是要1.3萬(wàn)-1.4萬(wàn)元/平方米，而兩年前還有不少1.1-1.2萬(wàn)元/平方米的房子可選”。

　　對(duì)此，專家表示，深圳新房成交價(jià)受成交結(jié)構(gòu)影響很大，即最近開(kāi)發(fā)商賣(mài)的是好的房子，那么房?jī)r(jià)就上去，而過(guò)一陣賣(mài)的是偏一點(diǎn)、小一點(diǎn)的房子，那么房?jī)r(jià)又會(huì)立刻下去，新房成交價(jià)并不能反映深圳房?jī)r(jià)真實(shí)的變動(dòng)情況，市民了解真實(shí)房?jī)r(jià)應(yīng)該看二手房，而且是看自己心儀的某幾個(gè)具體小區(qū)的房?jī)r(jià)變化。

　　深圳中原二手房?jī)r(jià)格指數(shù)是跟蹤深圳188個(gè)樣本二手樓盤(pán)的價(jià)格變化所統(tǒng)計(jì)而成，從這一指數(shù)可以看出，2010年9月深圳二手房成交均價(jià)為18002元/平方米，“限購(gòu)令”出臺(tái)后，均價(jià)一路上揚(yáng)，次年5月達(dá)到20884元/平方米，也是兩年內(nèi)的最高峰。隨后深圳出臺(tái)"限價(jià)令"再次利空樓市，導(dǎo)致均價(jià)連續(xù)下跌9個(gè)月，到今年2月降至18432元/平方米，隨后又隨著加息等消息市場(chǎng)小幅回暖，到今年9月深圳二手房成交均價(jià)為19972元/平方米，比2010年9月上漲10.9%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，新房銷(xiāo)售都是集中推盤(pán)，加上開(kāi)發(fā)商有銷(xiāo)售壓力，因此新房受調(diào)控后其降價(jià)要比二手房更敏感，因此限購(gòu)兩年中，深圳新房?jī)r(jià)格在2011年年底有一次明顯的下降，且一直屬于以價(jià)換量的銷(xiāo)售策略中，而二手房賣(mài)方都是分散業(yè)主，加上限購(gòu)政策后其更加惜售，因此深圳二手房房?jī)r(jià)在兩年中則沒(méi)有明顯的下降。根據(jù)深圳中原的統(tǒng)計(jì)，在限購(gòu)兩年中，二手住宅價(jià)格雖有波動(dòng)，卻始終高于限購(gòu)前的均價(jià)。

　　而在各區(qū)的二手房?jī)r(jià)格變動(dòng)情況中，從2010年9月到今年9月，羅湖區(qū)從15402元/平方米漲到17127元/平方米，漲幅11%;福田從24199元/平方米漲到25941元/平方米，漲幅7.2%;南山從22921元/平方米漲到25220元/平方米，漲幅10%;鹽田從14228元/平方米漲到16340元/平方米，漲幅15%;寶安從13101元/平方米漲到18650元/平方米，漲幅42.4%;龍崗從9997元/平方米漲到12453元/平方米，漲幅24.6%。全市六區(qū)中，寶安和龍崗漲幅較大，而福田和南山則漲幅較緩。

　　此外，各區(qū)中近兩年房?jī)r(jià)最多時(shí)點(diǎn)多出現(xiàn)在2011年4、5月，也是深圳出臺(tái)“限價(jià)令”加碼樓市調(diào)控的時(shí)候。從片區(qū)來(lái)看，羅湖的百仕達(dá)、福田的香蜜湖、南山的華強(qiáng)城、鹽田的梅沙片區(qū)、龍崗的坂田、寶安的寶安中心區(qū)則是各區(qū)房?jī)r(jià)最高的區(qū)域，其中福田香蜜湖片區(qū)仍是深圳二手房?jī)r(jià)最高的區(qū)域。

　　置業(yè)者 剛需族是主力更理性看待房?jī)r(jià)

　　限購(gòu)兩年，深圳的購(gòu)房者人群發(fā)生了明顯的變化。“剛需”這個(gè)詞被越來(lái)越多用來(lái)形容現(xiàn)在深圳樓市上的購(gòu)房人群。所謂剛需購(gòu)房者都是因?yàn)樽宰⌒枨蠖��?gòu)房的人群，這些人大多購(gòu)買(mǎi)的是第一套房或者第二套房，其所謂自住需求包括婚房需求、子女出生等，但與以往深圳樓市中購(gòu)房人群最大的不同是，這些剛需購(gòu)房者購(gòu)房首要目的并非是投資和炒房。

　　以前深圳樓市火爆時(shí)，購(gòu)房者中最多出現(xiàn)過(guò)80%都是投資需求買(mǎi)家的情況，而現(xiàn)在深圳樓市中以剛需客戶為主，只有10%左右的購(gòu)房者是投資需求買(mǎi)家。根據(jù)深圳中原在今年秋交會(huì)上做的購(gòu)房人群調(diào)查顯示，參加秋交會(huì)有意購(gòu)房的主力人群是26-35歲的青年置業(yè)者，占比為48.96%;其次是36-45歲之間的客戶群，占比為26.35%;且以男性客戶為主，因此，年輕的男性客戶是主要的潛在置業(yè)者，而以家庭來(lái)看，這些潛在購(gòu)房家庭都是年收入在30萬(wàn)元以下的2-3口之家。在這些人群中，38.6%為深圳戶籍，其他為非戶籍，但非深圳市戶籍且繳納社保滿一年以上具有購(gòu)房資格的客戶則占比為38%。#p#副標(biāo)題#e#

　　同時(shí)，調(diào)查顯示繳納社保滿一年的非深戶籍客戶中約有33%的客戶尚未擁有自己的房屋，深圳戶籍客戶中約有80%客戶擁有0套或1套房屋。假設(shè)參會(huì)者大部分以增加持有房屋數(shù)量為目的(而不是換房)，則參與調(diào)查的所有客戶中真正具備購(gòu)房資格的潛在客戶占比約為43%，若加上換房客戶，比例更大。

　　此外，購(gòu)房人群不少來(lái)自福田和南山，47.52%的客戶居住在自有產(chǎn)權(quán)房屋中，36.59%的客戶租房為主;房屋屬性以商品房為主，其次為城中村(含自建住宅);現(xiàn)居住房屋多為2-3房的90平方米以下中小戶型為主;一半以上客戶在深圳擁有1套房屋，將近三成客戶尚未擁有自己的房屋。

　　而在這些購(gòu)房者的置業(yè)意愿上，其主要考慮的是2-3房60-90平方米的房屋，三房逐漸替代兩房成為首選，90-120平方米置業(yè)群體占比逐步提升;購(gòu)房資金主要來(lái)源于自己的收入，能承受的一套房屋總價(jià)在50萬(wàn)-150萬(wàn)元之間，愿意承受的首付比例主要為三成;選擇房屋時(shí)，主要考慮的是房屋的價(jià)格、周邊配套及戶型，此外絕大部分客戶覺(jué)得當(dāng)前深圳市房屋價(jià)格偏高。

　　限購(gòu)兩年，深圳置業(yè)者的心態(tài)也發(fā)生了變化。業(yè)內(nèi)人士分析，以前購(gòu)房者對(duì)于價(jià)格下降期望很多，而現(xiàn)在更多則是理性看待房?jī)r(jià)，選擇那些價(jià)格上有優(yōu)勢(shì)的房子，不盲目追高，也理性看到房?jī)r(jià)趨勢(shì)。

　　深圳資深地產(chǎn)評(píng)論人士尹香武則認(rèn)為，“經(jīng)過(guò)限購(gòu)、限貸等史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)政策的鍛煉，深圳購(gòu)房者的資產(chǎn)意識(shí)、價(jià)值規(guī)律意識(shí)成長(zhǎng)很快，從以前的‘盲動(dòng)’變成現(xiàn)在的‘謀變而動(dòng)’”。

　　開(kāi)發(fā)商 “隨行就市，漫天要價(jià)”現(xiàn)象得以改變

　　與購(gòu)房人群發(fā)生變化相適應(yīng)的是開(kāi)發(fā)商賣(mài)樓的目標(biāo)客戶的變化。

　　“以前買(mǎi)樓的主要是炒家，他們資金實(shí)力強(qiáng)，對(duì)價(jià)格不是很敏感，認(rèn)定具備升值潛力的樓就一定會(huì)出手買(mǎi)，因此給他們賣(mài)樓要相對(duì)容易”，深圳某中介新房銷(xiāo)售經(jīng)理稱，“而剛需買(mǎi)家則多是購(gòu)買(mǎi)首套房或二套房，他們資金實(shí)力不強(qiáng)，對(duì)價(jià)格十分敏感，有時(shí)候會(huì)因?yàn)榭們r(jià)上一兩萬(wàn)元的差距而放棄購(gòu)房，這些客戶對(duì)于房子的品質(zhì)和各方面更為挑剔”。

　　在深圳龍崗某新樓售樓處，記者在看房時(shí)被首先帶往樣板房實(shí)地觀看戶型和園林，待看好后比較認(rèn)可房型后才會(huì)有銷(xiāo)售人員詳細(xì)為客戶算價(jià)，“現(xiàn)在帶客戶看房，先得要客戶喜歡才能繼續(xù)談，畢竟買(mǎi)家大多還是要買(mǎi)了住的，各方面都要看好”，此外，對(duì)于銷(xiāo)售人員而言，在限購(gòu)政策背景下，購(gòu)房者購(gòu)房資格審查也變得尤為關(guān)鍵，還有其銀行征信，“這些都制約客戶最后能不能成交”。

　　以前開(kāi)發(fā)商賣(mài)樓不會(huì)主打“剛需”的概念，而現(xiàn)在想要賣(mài)樓則都是奔著“剛需”去的，開(kāi)發(fā)商也頻頻打出“剛需解放運(yùn)動(dòng)”、“呵護(hù)剛需”等活動(dòng)。某業(yè)內(nèi)人士分析，目標(biāo)客戶群的改變也讓開(kāi)發(fā)商開(kāi)始更加重視樓盤(pán)品質(zhì)和配套，只有如此才會(huì)在市場(chǎng)上真正有競(jìng)爭(zhēng)力。

　　而以前開(kāi)發(fā)商“隨行就市，漫天要價(jià)”的現(xiàn)象得以改變，“市場(chǎng)遭遇調(diào)控，購(gòu)房客戶稀缺，剛需買(mǎi)家出手更謹(jǐn)慎等都對(duì)開(kāi)發(fā)商有了更多約束”，該業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限購(gòu)的市場(chǎng)背景讓開(kāi)發(fā)商在拿地、定價(jià)、戶型方面更加理性，對(duì)于市場(chǎng)而言就是真正適合于住的剛需盤(pán)、中小戶型等更加多了。