近期，有媒體公布了一份報(bào)告稱，目前部分三四線城市的房地產(chǎn)庫(kù)存量是“天量”。據(jù)其所述，國(guó)內(nèi)包括唐山、揚(yáng)州、中山、蕪湖、連云港等大量三四線城市在過(guò)去幾年土地供給極度膨脹，與商品房實(shí)際消化速度形成巨大差距。該報(bào)告以邯鄲為例，該市是河北省三線城市，其房?jī)r(jià)每平方米也就四五千元，但當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)泡沫膨脹之程度，不比鄂爾多斯、溫州、貴陽(yáng)等地低多少。目前當(dāng)?shù)卦谑酆皖A(yù)售的房產(chǎn)共約3480萬(wàn)平方米。按照人均居住面積31.6平方米計(jì)算，邯鄲在售與預(yù)售樓盤至少可以容納100萬(wàn)人以上。而當(dāng)?shù)胤寝r(nóng)人口樂(lè)觀估計(jì)也不足160萬(wàn)人。如果考慮到2012年當(dāng)?shù)匦陆�樓盤建筑面積，邯鄲在售與預(yù)售房面積至少可以容納130萬(wàn)人以上。而當(dāng)?shù)?011年全年樓盤銷售總面積僅355萬(wàn)平方米，以此測(cè)算，在建與在售樓盤至少需要消化10年。

　　的確，三四線城市的房地產(chǎn)住宅庫(kù)存應(yīng)該得到關(guān)注。而現(xiàn)時(shí)提出這樣的問(wèn)題也可以說(shuō)得上是恰如其分。目前，已經(jīng)有人在預(yù)測(cè)，在持續(xù)的樓市回暖氣氛下，開(kāi)發(fā)商賣房已經(jīng)不再那么困難。但事實(shí)上，這僅僅是限于廣州、上海、北京、深圳這樣的一線大城市。從近期的成交數(shù)據(jù)上看，無(wú)論是中小面積的首次置業(yè)產(chǎn)品還是較大面積的家庭換房產(chǎn)品，甚至是別墅、豪宅這樣的高端產(chǎn)品在最近幾個(gè)月在這些大城市都賣得風(fēng)生水起。歸結(jié)起來(lái)的原因也很簡(jiǎn)單，在經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的觀望以后，購(gòu)房者成為首先耐不住寂寞的一方，越來(lái)越多的買家開(kāi)始朝著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)發(fā)。這就使得樓市一下子又熱了起來(lái)。

　　此前，眾多開(kāi)發(fā)商因一線城市遭遇嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，蜂擁轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市。一時(shí)間，三四線城市成為開(kāi)發(fā)商保持銷量的重要支點(diǎn)。如今，正遭遇結(jié)構(gòu)性供求關(guān)系矛盾的三四線城市，有可能在今年年底和明年初成為房企的“毒藥”。美國(guó)摩根大通銀行首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、大中華區(qū)經(jīng)濟(jì)研究主管朱海斌11月30日表示，相對(duì)于銷售來(lái)說(shuō)，中國(guó)三四線城市現(xiàn)在的供應(yīng)量比例明顯比一線城市要高，消化壓力很大。這一說(shuō)法得到其他研究機(jī)構(gòu)的論證。中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)近期發(fā)布的 《中國(guó)城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)榜》顯示，目前房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最大的50座城市，全部是三線和四線城市。

　　中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，三四線城市目前供應(yīng)過(guò)量明顯。以東北的營(yíng)口為例，城鎮(zhèn)人口為143萬(wàn)，人均GDP約為4萬(wàn)元，但是土地總量達(dá)到8600萬(wàn)平方米，人均供應(yīng)量超過(guò)60平方米，遠(yuǎn)超2010年全國(guó)城鎮(zhèn)人均29.2平方米住房面積的水平。和營(yíng)口類似，南通、中山、佛山、惠州等三線城市由于人口基數(shù)低、需求有限，過(guò)去幾年隨著制造業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，勞動(dòng)力大量引入，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速擴(kuò)張。但這種快速膨脹畢竟是暫時(shí)的，隨著勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)的逐漸消失，以及工業(yè)化規(guī)模達(dá)到或超過(guò)城市的承受能力，住房市場(chǎng)發(fā)展必然放緩甚至萎縮，導(dǎo)致過(guò)去幾年快速擴(kuò)張的項(xiàng)目需要長(zhǎng)時(shí)間來(lái)消化，這些城市的供應(yīng)壓力或?qū)㈤L(zhǎng)期存在。

　　中房信集團(tuán)關(guān)于中國(guó)城市發(fā)展前景與風(fēng)險(xiǎn)排行的報(bào)告指出，由于三四線城市，尤其是一些資源型城市，如鄂爾多斯、營(yíng)口、泰安、保定等，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度開(kāi)發(fā)導(dǎo)致供大于求，存在較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告引用的數(shù)據(jù)顯示，鄂爾多斯常住人口不到200萬(wàn)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在巨大的投資泡沫，土地消化周期長(zhǎng)達(dá)9.71年，供求比高達(dá)3.88，市場(chǎng)嚴(yán)重供過(guò)于求。中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)用市場(chǎng)供求關(guān)系和城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境角度分析各地的新房潛在供應(yīng)和消化能力發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最高的城市主要位于華北和西北，兩個(gè)地區(qū)的高風(fēng)險(xiǎn)城市總量達(dá)到29個(gè)，占50個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)城市的58%。50個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)城市中，絕大多數(shù)是四線城市，總量達(dá)到41個(gè);除了營(yíng)口、保定、滄州、河池、防城港位于沿海省區(qū)之外，共有46個(gè)城市位于內(nèi)陸地區(qū)，占總數(shù)的92%。中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究認(rèn)為，從指標(biāo)上看，相當(dāng)一部分城市存在土地供應(yīng)過(guò)量的問(wèn)題，雖然短期內(nèi)住宅市場(chǎng)供求危機(jī)并不一定顯露出來(lái)，但未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)難以規(guī)避;另外，從需求角度來(lái)看，四線城市幾乎都是人口輸出城市，且不具備對(duì)外來(lái)人口的吸附能力，因此常住人口普遍較少，與三線城市拉開(kāi)了較大距離，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求嚴(yán)重不足。

　　面對(duì)樓市供大于求的狀況開(kāi)發(fā)商大多選擇降價(jià)促銷。蔡為民說(shuō)，最先降價(jià)的開(kāi)發(fā)商絕對(duì)是最聰明的開(kāi)發(fā)商。他認(rèn)為，和一線城市不一樣，那些人口流出量大于人口流入量的三四線城市幾乎等不到市場(chǎng)重新回暖。在這樣的情況下，最早降價(jià)撤退，會(huì)讓企業(yè)的損失降低至最少。中原地產(chǎn)高級(jí)研究經(jīng)理劉淵同意上述觀點(diǎn)。他表示，三四線城市此前少有降價(jià)，在這樣的背景下，降價(jià)能夠增加項(xiàng)目的吸引力，加速庫(kù)存去化。業(yè)內(nèi)人士薛迥文說(shuō)，除降價(jià)外，拋售股權(quán)也是可行的方法。

　　但是不是每個(gè)地方都是這樣，顯然不是的。一線大城市就有大量自住需求的買家作為支撐所以回暖，但在很多三四線城市，就不是這樣。在最近，盡管像惠州、中山這樣的城市成交數(shù)據(jù)沒(méi)有以前那么難看，但實(shí)際上也說(shuō)不上是有多火熱。這些城市主要的投資力或者說(shuō)是住宅購(gòu)買力大部分都是來(lái)自于外地。而一線樓市的回暖可以說(shuō)是分流了這些地方的人氣。與一線相比，三四線城市在樓市回暖的潮流中只能算是配角，而且有些地方甚至根本沒(méi)有沾到光。

　　而更為重要的是，這些城市在一線城市限購(gòu)政策出臺(tái)后，曾一度被認(rèn)為是投資流向的主要陣地。在前兩年，很多地方政府都用各種手段吸引開(kāi)發(fā)商到這些地區(qū)去置地建房。像惠州、中山現(xiàn)時(shí)的很多大型項(xiàng)目在去年都是打著“這里不限購(gòu)”的旗號(hào)推出來(lái)的。這些舉動(dòng)如今可能已經(jīng)成為當(dāng)?shù)厣踔潦情_(kāi)發(fā)商的一種負(fù)擔(dān)。當(dāng)年拿下的大面積用地建成的產(chǎn)品，如今卻未能像一線城市回暖那樣熱賣。這樣，住宅庫(kù)存的壓力就顯而易見(jiàn)了。曾經(jīng)在惠州某大型樓盤操盤的一位房企負(fù)責(zé)人也曾坦言，現(xiàn)在那邊的房子去貨的速度跟去年沒(méi)有多大的區(qū)別。而且，現(xiàn)在這些區(qū)域的地方政府仍在不斷的賣地。如果目前的政策環(huán)境不改變，那么，庫(kù)存的壓力就有可能成為三四線城市長(zhǎng)時(shí)間都不能解決的一個(gè)難題。