摘要：房地產(chǎn)“白銀時代”的三個特點(diǎn)是：競爭加劇、洗牌加快、利潤漸薄，這有利于房地產(chǎn)市場告別野蠻增長，逐步走向成熟。我認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)實(shí)現(xiàn)軟著陸，2013年的樓市要好于2012年。

  中央經(jīng)濟(jì)工作會議是貫徹十八大精神的一個會議，對房地產(chǎn)實(shí)際上是兩句話，就是“兩個繼續(xù)”，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控;堅(jiān)持發(fā)展保障房，特別要加快棚戶區(qū)的改造。十八大總的精神對房地產(chǎn)行業(yè)就是四個字“住有所居”。當(dāng)然，關(guān)于生態(tài)文明、美麗中國、綠色家園都是十八大的精神。在這樣的情況下，看看2012年的樓市和2013年的樓市。講兩方面：一是關(guān)于市場的表現(xiàn);二是關(guān)于房價的看法，請大家參考。

  第一，關(guān)于市場的表現(xiàn)。

  2012年的房地產(chǎn)市場講兩個數(shù)據(jù)，從房地產(chǎn)的交易量、交易額、交易面積說，在2012年初是同比下降18—20%，到年中的時候同比下降10—11%，到11月份同比上升2.4%的交易面積和9.1%的交易額。可以看出，房地產(chǎn)市場由低迷轉(zhuǎn)向回暖，轉(zhuǎn)折點(diǎn)是年中。也就是說，盡管現(xiàn)在還沒有發(fā)布最后的數(shù)據(jù)，但是我估計(jì)全年的交易量同比上升4—5%，交易額同比上升10%左右是必然的。這和2011年的情況差不多，銷售面積的上升低于過去10來年的平均水平，過去10來年平均16%，今年大概10%，交易面積大概在4—5%。可以看出房地產(chǎn)市場已經(jīng)回穩(wěn)。我認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)實(shí)現(xiàn)軟著陸。

  軟著陸的標(biāo)志就是沒有出現(xiàn)大起大落，平緩的下降，中國房地產(chǎn)市場的軟著陸對于中國整個經(jīng)濟(jì)的軟著陸打下了好的基礎(chǔ)。因?yàn)橛腥藫?dān)心中國的經(jīng)濟(jì)會硬著陸，而且現(xiàn)任的總書記在去年的時候多次講到中國經(jīng)濟(jì)不能出現(xiàn)硬著陸，也不會出現(xiàn)硬著陸，實(shí)際上他的意思就是千萬不能出現(xiàn)硬著陸�，F(xiàn)在看來，中國經(jīng)濟(jì)有望實(shí)現(xiàn)軟著陸，從整個宏觀經(jīng)濟(jì)看，四季度已經(jīng)起穩(wěn)，正在出現(xiàn)回升。許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家對明年的經(jīng)濟(jì)，無論是GDP還是各項(xiàng)指標(biāo)，都認(rèn)為2013年要比2012年好。我個人判斷，2013年的樓市要好于2012年。

  在這樣的交易量變化當(dāng)中，我們發(fā)現(xiàn)了房價的變化。從兩年多前的2010年4月份開始，“兩限”正式出臺以后，房地產(chǎn)市場的交易量和房地產(chǎn)價格一樣，從快速上漲到慢速上漲，一直到下降。中國房價的下降的轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2011年的9月份。2011年9月份全國的平均房價開始出現(xiàn)環(huán)比的下滑，連續(xù)下滑了9個月，到2012年6月份出現(xiàn)了止跌回穩(wěn)。從6月開始到現(xiàn)在為止，房價一路在上升，但是這個上升很溫和，是環(huán)比上升。從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字看，70多個城市同比還是下降的，但是從實(shí)際的銷售量來計(jì)算，房價已經(jīng)上升了，因?yàn)殇N售額同比上升9.1%，銷售面積同比上升2.4%，顯然房價在上升。也就是說，房價總體上已經(jīng)往上走了，這當(dāng)中看出一個問題，其實(shí)2012年大家很糾結(jié)，因?yàn)橹醒胩岢鰜硪�控房價，實(shí)際上有一些高層領(lǐng)導(dǎo)，比如說總理心目當(dāng)中希望房價下降，因?yàn)樗�在一定場合講過，房價下降是中國政府的堅(jiān)定政策。當(dāng)然一些主流媒體沒報道，鳳凰網(wǎng)報道了。最后的結(jié)果全年的房價沒有下降，而是上升了。宏觀經(jīng)濟(jì)層面又希望是穩(wěn)增長，因?yàn)閲鴥?nèi)外的環(huán)境，出口增長大幅度放緩，消費(fèi)增長幅度不可能有很大的上升，所以要保持穩(wěn)增長就出臺了一系列的政策，特別是貨幣政策，增加流動性、放松流動性、降低利率、降低準(zhǔn)備金率，這些政策都是增加流動性，來促使經(jīng)濟(jì)的增長。真正要降房價，又穩(wěn)增長，這是不可調(diào)的矛盾。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場有一個規(guī)律，當(dāng)房價下降的時候就意味著銷售量下降，銷售量下降就意味著投資下降，因?yàn)?a href="http://m.tianjieli.com.cn/kaifashang/" class="p_wordlink" target="_blank">開發(fā)商預(yù)期不好就不投資了。投資下降就意味著開發(fā)商買地下降，地方財(cái)政就會下降，GDP下降。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了特別嚴(yán)重的下滑，還要穩(wěn)增長是不可能的。經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)增長，作為重要支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)也必須要穩(wěn)增長。實(shí)踐證明，要使中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長，在中國現(xiàn)在的情況下，房地產(chǎn)必須穩(wěn)中求進(jìn)。當(dāng)然，最后結(jié)果可以說在這樣的博弈當(dāng)中達(dá)到了基本的平衡，既實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)增長，房地產(chǎn)也沒出現(xiàn)大起大落，出現(xiàn)了軟著陸。所以，從這個角度判斷，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場情況還應(yīng)該是滿意的。如果出現(xiàn)房地產(chǎn)下滑，經(jīng)濟(jì)下滑，房價控制不住老百姓的意見也會很大。

  房地產(chǎn)市場的情況下來總體上起穩(wěn)，出現(xiàn)相對平穩(wěn)的情況，在穩(wěn)增長的情況下達(dá)到基本的統(tǒng)一。 我們發(fā)展這一輪調(diào)控下來以后，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)兩個反差。

  第一個反差是大城市和中小城市實(shí)現(xiàn)了反差，二線城市的市場和三、四線城市的市場出現(xiàn)了大的反差。大家已經(jīng)看到，前一段時間北京市住建委說，北京住宅市場沒有出現(xiàn)恐慌性購房，這是此地?zé)o銀三百兩。實(shí)際上二手房交易量上來了，一手房交易量上來了，房價開始往上走了。你不說還好，你一說，大家就會覺得已經(jīng)出現(xiàn)恐慌性購房了。隨著交易量的上升，房價也在涌動，這是一方面的情況，所以大城市的開發(fā)商高興的說，春天的腳步又來臨了。中小城市的開發(fā)商說，什么時候限購、限貸能取消，我們實(shí)在沒辦法過了。三四線城市市場不那么樂觀，現(xiàn)有的供應(yīng)量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，盡管還有一定的庫存，但是消化能力很強(qiáng)，庫存不足了。

  第二個反差是土地市場跟房屋市場的反差。開發(fā)商處在市場的兩端，在土地市場是買者，在房屋市場是賣者。到目前為止，房屋的銷售是明顯上升了，但是土地的銷售，政府賣地，開發(fā)商買地11月底同比下降了14.8%，出讓金同比下降了10%幾。就是說開發(fā)商買地還沒有達(dá)到去年的水平，下降14.8%這是不小的數(shù)據(jù)，盡管我們看到土地市場在放大，實(shí)際上是個別的，全國的土地市場還在觸底，還沒有起來，真正到正增長還要到今年的上半年，實(shí)際上土地市場還沒有回暖。這樣的市場給中央政府、地方政府提出了難題，到底怎么調(diào)整？是進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控，還是房子賣不掉的地方要放松。這次經(jīng)濟(jì)工作會上提出了差別化的信貸政策、貨幣政策、限購措施，是不是決策部門已經(jīng)意識到了這樣的情形。在這樣的情況下，溫家寶總理不可能再出什么政策，現(xiàn)在正是空檔，就這么維持著。下一步的調(diào)控我希望能夠因地制宜，應(yīng)該給地方留有一定的余地，不同的城市應(yīng)該有不同的對策。一些開發(fā)商很有意思，前兩年向二三線城市進(jìn)發(fā)，現(xiàn)在又回來了，回到大城市了，覺得還是大城市效益好，還是大城市購買力強(qiáng)。

  2013年的市場應(yīng)該還是相對穩(wěn)定的市場，出現(xiàn)大幅度反彈的可能性不大。任志強(qiáng)講過，3月份全國房價要暴漲，后來他又跟我修正了說法，他說什么叫暴漲?房價比收入快就是暴漲，另外，他這么說是為了提醒政府應(yīng)該加強(qiáng)土地供應(yīng)。房地產(chǎn)市場的房價是由供求關(guān)系決定的，一方面是需求，一方面是供應(yīng)。為什么過去幾年房價上漲很快？#p#分頁標(biāo)題#e#

  第一，需求太旺，需求旺的原因是兩方面：一是貨幣流動性過剩，房價是貨幣的流入、人的流入兩方面決定的。二是貧富差距太大，有錢人缺少投資渠道。過去若干年當(dāng)房奴當(dāng)?shù)暮苄腋�，�?dāng)時100萬買了五套房，這是絕對幸福的房奴。還有一種不幸福的房奴，現(xiàn)在開始買房，房價高了，每個月一半的收入要支付按揭。房地產(chǎn)調(diào)控就是遏制投資投機(jī)需求，過去調(diào)控為什么成效不明顯，就是只在遏制房地產(chǎn)投資需求方面做文章，而且做的不徹底。

  第二，土地供應(yīng)量不足。我們建設(shè)部門跟土地部門之間看法不同，他們認(rèn)為不是土地的問題，其實(shí)是與土地密切相關(guān)。為什么2004年以后全國的房地產(chǎn)土地價格猛升，因?yàn)楫?dāng)時收緊地根，收緊銀根，再加上18億畝耕地的保護(hù)，加上城鄉(xiāng)土地的斷橋，不能充分供應(yīng)土地，特別是北京、上海。我們看到像重慶、武漢、沈陽這樣的城市土地供應(yīng)超過1000萬，二線城市土地供應(yīng)量超過了北京、上海的土地供應(yīng)量，下一步北京、上海房價的壓力可想而知。北京在2004年以后到2012年當(dāng)中，差不多每年都沒完成土地供應(yīng)計(jì)劃，2012年同樣沒有完成。上海的土地供應(yīng)量，在2007、2008、2009年平均只有2010、2011、2012年的1/3，需求在增加，供應(yīng)量在下降。當(dāng)然土地供應(yīng)涉及到有沒有錢，有沒有經(jīng)費(fèi)的問題。大城市一方面土地供應(yīng)計(jì)劃沒完成，另一方面城市就那么多地方，外面的配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施沒搞好，造成未來大城市始終房地產(chǎn)價格很高。有些希望房價能降，希望降到五、六千一平米，我覺得是不可能的。

  現(xiàn)在房價上漲的動力還有，因?yàn)榇蠹抑�道，美國、歐洲、日本，主要的經(jīng)濟(jì)體都還在實(shí)行寬松的貨幣政策，還在釋放貨幣。但是為什么香港的房價高的不得了，為什么香港房價起來了，臺灣房價起來了，就是因?yàn)榱鲃有载泿�。中國對外還不可能全面打通，但是流動性必然會影響中國，再加上公共產(chǎn)品、公共資源，大家都想到大城市來，所以壓力仍然很大。前兩天我看了北京市委書記郭金龍的講話，他的講話網(wǎng)上很多人在評論，其中一句話是，防止開發(fā)商筑局，用虛假信息套牢北京的房價，套牢北京。這句話很多人提出了疑義，實(shí)際上開發(fā)商有能量，是在炒，但是整個的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，供求關(guān)系決定了房價走勢，不是一個開發(fā)能筑局的。為什么去年的房價在降，就是整個宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的問題。所以，面臨的問題就是大城市和小城市房價反差如何調(diào)控的問題，對下一屆政府是一個考驗(yàn)。

  土地問題就更復(fù)雜了，土地財(cái)政成為中國地方政府的主要經(jīng)濟(jì)來源。廣州這樣非常發(fā)達(dá)的城市，2011年地方財(cái)政收入當(dāng)中有48.5%來自于賣地，那么應(yīng)該說2012年土地出讓金減少了，減少了14、15個百分點(diǎn)，所以地方政府開始加快征稅，因?yàn)榈胤截?cái)政已經(jīng)用慣了，但是土地出讓金減少了，這個時候怎么辦？一方面是放地，另一方面盡管土地銷售面積下降了，但是地價還是上升了，大概漲了7%。這樣的情況下，樓市調(diào)控仍然很艱巨，所以建構(gòu)政策不會取消。而且找不到能夠替代限購政策的情況，有的用香港的印花稅來替代中國的政策，中國不可能一下子那么做，所以只有用行政的政策保持現(xiàn)在政策的延續(xù)性。

  第二，講一講房價的問題。

  房價的問題大家都很關(guān)心，我個人認(rèn)為，前幾年的調(diào)控把房價的問題說的太微化了，就房價談房價，我認(rèn)為應(yīng)該改進(jìn)。我的觀點(diǎn)是應(yīng)該淡化平均房價�，F(xiàn)在年底為了實(shí)現(xiàn)房價的控制目標(biāo)就限價，甚至高端樓盤批的速度放慢，人為的來控制市場，甚至于這個房子明明賣20萬一平米，非要壓下來，結(jié)果占便宜的是富人。人為的把平均房價作為控制指標(biāo)，許多事情會出現(xiàn)問題的。不同的收入家庭需要不同的房價，不同的租金。中國發(fā)展到今天，收入差距已經(jīng)很大了，住宅產(chǎn)品租金價格、售價應(yīng)該根據(jù)不同的群體有不同的價格，不同的產(chǎn)品有不同的價格。之所以說房價過高，大家用平均房價衡量，對中低收入家庭而言，北京的房價對他來說沒有意義。北京的房價降一半，中國的經(jīng)濟(jì)危機(jī)就會出現(xiàn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價格下降的背后是整個金融出了問題。當(dāng)然，我不是說一定要強(qiáng)調(diào)房價一直往上走，這樣說人家肯定要罵我，你什么意思。房價上漲過快的確是過去幾年當(dāng)中積累的問題，房價現(xiàn)在已經(jīng)在高位了，這樣的時候如何使房價達(dá)到合理回歸，中央文件講了，促進(jìn)房價合理回歸，怎么促進(jìn)‘一般人的理解就是降價，但是降價就意味著銷售下降，意味著投資下降，意味著GDP下降，美國的房價平均下降30%，全世界金融危機(jī)。西班牙房價下降20%，失業(yè)率達(dá)到20%幾。有些人說只有房價下降30%、50%，中國的經(jīng)濟(jì)才能繁榮，這是不對的，當(dāng)然他們的預(yù)測從來沒成功過。什么原因？我們在城市化過程當(dāng)中，在土地供應(yīng)、貨幣增加的情況下已經(jīng)導(dǎo)致了房價上漲到這個高位，現(xiàn)在只能控制房價不要再拼命的往上走了，實(shí)際上在我看來，從房價角度看，2011年、2012年出現(xiàn)了房價的合理回歸，前兩年調(diào)控已經(jīng)導(dǎo)致了房價的合理回歸。

  講到這里，我最近在想一個概念。

  1、一是毛房價，一個是凈房價。比如說統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)現(xiàn)實(shí)今年的房價比去年漲了5%，這是絕對的房價數(shù)字，是毛房價。但是我們要看到，還有CPI，如果扣除物價指數(shù)是3%，房價漲了2%；

  2、絕對房價和相對房價，所謂絕對房價就是房價：5萬、2.3萬、1.8萬，實(shí)際上房價應(yīng)該相對于收入而言，真正的合理房價跟收入掛鉤，國際經(jīng)驗(yàn)是4—6倍，但是我們有個可能會高一點(diǎn)。貴陽最近開發(fā)量很大，沒辦法消化，政府出臺一個政策，到貴陽落戶的給他上戶口。貴陽的房地產(chǎn)價格4000/平米，我認(rèn)為很合理，沒什么泡沫。測算一下，如果房價下降30%金融有沒有風(fēng)險？下降40%金融有沒有風(fēng)險？結(jié)果發(fā)現(xiàn)沒有風(fēng)險，因?yàn)橹袊�的借貸比比較低，即使房價下降30%中國金融業(yè)不會有危險！

  說到相對房價和絕對房價的問題，房價應(yīng)該相對收入而言，今年凈收入增加了8—10%，盡管房價漲了4—5%，就意味著房價相對是下降了。如果說現(xiàn)在繼續(xù)保持態(tài)勢，反過來房價漲的比收入慢，實(shí)際上房價收入比是合理回歸。2011年、2012年都實(shí)現(xiàn)了收入漲的比房價快，整個市場表現(xiàn)出了房價在合理回歸。同時，經(jīng)濟(jì)又保持平穩(wěn)增長，如果非得讓房價絕對數(shù)下降，很可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下滑，因?yàn)榉康禺a(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的地位和作用不可取代，現(xiàn)在哪個行業(yè)，什么樣的消費(fèi)投資能夠取代房地產(chǎn)？沒有。這幾年房價高以后，大家都在罵房地產(chǎn)，甚至有人說要取消房地產(chǎn)業(yè)，認(rèn)為房地產(chǎn)是虛擬經(jīng)濟(jì)，是不是虛擬經(jīng)濟(jì)?房地產(chǎn)是整個實(shí)體經(jīng)濟(jì)的組裝車間，特別是在城市化進(jìn)程當(dāng)中。#p#分頁標(biāo)題#e#

  最近我一直在宣傳我的概念。中國從消費(fèi)角度說，正處在房車時代，現(xiàn)在大家都很清楚了，我們發(fā)展經(jīng)濟(jì)的目的是為了人民的生活水平、消費(fèi)水平，消費(fèi)的升級、消費(fèi)的提高體現(xiàn)在我們對消費(fèi)品的需求上。

  恩格爾說過，消費(fèi)有兩個規(guī)律：一是從日用的消費(fèi)品轉(zhuǎn)向內(nèi)用的消費(fèi)品；二是從物質(zhì)消費(fèi)轉(zhuǎn)向精神消費(fèi)，這是整個消費(fèi)的變化。從中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，老百姓生活水平提高來看，我們首先要解決吃和穿的問題，在毛澤東時代我們沒有解決吃、穿問題，鄧小平改革開放解決了中國人吃、穿問題。吃、穿問題基本解決了初步實(shí)現(xiàn)小康，就是說我們通過30年努力解決了衣食問題，當(dāng)然貧困家庭例外，衣食解決了以后，從衣食轉(zhuǎn)為住用行，現(xiàn)在轉(zhuǎn)入了房車時代。中國碰到兩件大事兒：一是住房制度改革，使房地產(chǎn)發(fā)展突飛猛進(jìn)，滿足了住房的消費(fèi)；二是加入WTO，引進(jìn)了設(shè)備，引進(jìn)了技術(shù)，中國進(jìn)入了汽車時代、動車時代、飛機(jī)時代。當(dāng)前拉動經(jīng)濟(jì)最大的消費(fèi)，無非是住和行，其他的替代不了。所以，在這樣的情況下，我們將來城市化的進(jìn)程房地產(chǎn)業(yè)誰能替代。所以，可以明確的判定，無論是從消費(fèi)的總量當(dāng)中，老百姓消費(fèi)的支出，還是從整個投資規(guī)模當(dāng)中，房地產(chǎn)投資少著占10%，多則占25%，這么大的投資，這么大的消費(fèi)如何讓它健康發(fā)展，這是我們的問題。中國房地產(chǎn)的市場經(jīng)過過去的發(fā)展，現(xiàn)在進(jìn)入了另外一個時代。

  我曾經(jīng)說中國房地產(chǎn)正在唱兩首歌，第一首叫“吻別”，吻別黃金時代;第二首叫“牽手”，牽手白銀時代。這樣的事帶有什么特點(diǎn)?發(fā)展的速度、利潤的高起，買了地曬太陽都能發(fā)財(cái)，買房子閉著眼睛都能發(fā)財(cái)?shù)臅r代過去了，進(jìn)入了白銀時代，當(dāng)然白銀時代也有很大的誘惑。這個時代的特征三句話：一是競爭加�。欢�是洗牌加快；三是利潤漸薄。這是房地產(chǎn)市場現(xiàn)在面臨的情況，在這樣的情況下開發(fā)商在積極地修訂和完善自己的發(fā)展戰(zhàn)略，采取相應(yīng)的商業(yè)模式來適應(yīng)新的形勢的發(fā)展。我想這樣的白銀時代，從賣方市場轉(zhuǎn)入買方市場的市場形態(tài)，實(shí)際上有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，通過這樣的轉(zhuǎn)換實(shí)際上房地產(chǎn)市場正在逐步走向成熟，告別野蠻增長，走向比較理性的增長。

  今年以來，我們沒有看到哪個公司破產(chǎn)了，跳樓了，大家知道綠城有一陣子緊張，結(jié)果綠城進(jìn)行資產(chǎn)重組，現(xiàn)在資產(chǎn)重組這個話很有意思。誰幫綠城重組的？就是融創(chuàng)，融創(chuàng)就是順馳。結(jié)果怎么樣？綠城非常好，今年的房地產(chǎn)銷售利潤大幅的上升。這說明市場在成熟當(dāng)中，有的中小企業(yè)被兼并是有的，但是大的品牌企業(yè)仍然在茁壯成長，說明我們的市場成熟起來了。

  去年上半年是買地的最好時候，有許多開發(fā)商錯過了買地的時間，我始終認(rèn)為大家不買地的時候是買地的最好時候，因?yàn)榇蠹液ε聸]錢，有些開發(fā)商錯過了機(jī)會。為什么?恐怕和開發(fā)商的理性有關(guān)系，開始理性了，但是另外一個層面也說明行業(yè)在不斷地成熟。

  總之，我認(rèn)為調(diào)控當(dāng)中有很多好的做法，出現(xiàn)了很多事物，但是有些制度性的問題一下子難以解決。

  最后，講一點(diǎn)兒感慨。講到人居環(huán)境，今天講的人居環(huán)境主要是研究人居自然環(huán)境，其實(shí)真正的人居環(huán)境包括社會環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、文化環(huán)境等等。當(dāng)然，今天講的人居環(huán)境更多的是講自然環(huán)境，中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，必須三方面的環(huán)境都要改善。社會環(huán)境：社會環(huán)境的目標(biāo)是住有所居，人人有房住，人人有房住的關(guān)鍵是低收入、中低收入家庭的住房解決，所以保障房要堅(jiān)定不移的搞下去;經(jīng)濟(jì)環(huán)境：不要買了房以后虧本很大被套進(jìn)去了，整個經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題了；自然環(huán)境：綠色、生態(tài)、美麗的家園我們要共同去創(chuàng)造。