摘要：近日，國務(wù)院常務(wù)會議提出了 “完善穩(wěn)定房價工作責任制，堅決抑制投機投資性購房”等五條意見（以下簡稱“國五條”），這被業(yè)界普遍認為是為今年樓市調(diào)控“定基調(diào)”的舉動。深圳隨即做出了繼續(xù)限購、盡快制定今年房價控制目標的回應(yīng)，中央和地方的這次聯(lián)動將對深圳房地產(chǎn)市場帶來怎樣的影響？調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然短期內(nèi)調(diào)控的效果并未明顯呈現(xiàn)，但它傳遞出中央嚴控樓市的信號和地方穩(wěn)定樓市的決心，將對市場起到足夠的震懾作用。專家分析，此次調(diào)控從提高供給、加快保障房建設(shè)、稅收等多角度去綜合解決市場過熱問題，遠比單一政策有效，從中長期看，將有效抑制房價上漲勢頭。

　　開發(fā)商定價策略暫時未變

　　調(diào)查發(fā)現(xiàn)，政策對樓市的影響還沒有馬上顯現(xiàn)出來，絕大多數(shù)開發(fā)商未調(diào)整營銷策略，觀望情緒濃厚。另外，置業(yè)者也對政策的實際效果充滿期待。

　　處在龍崗大道的某樓盤是上周全市一手房成交冠軍，了解，其定價也是該區(qū)域的最高值，目前還沒有調(diào)整定價。

　　在該樓盤銷售大廳，前來看房選房的人依然絡(luò)繹不絕，入口處左側(cè)擺放著銷售許可證和一房一價明細表，有意向購房者先要出具非限購類人證明，才能簽訂預(yù)購合同。

　　一位趙經(jīng)理透露，上周前來看房購房的人明顯增多，2月21日一天就售出27套，成交均價為21325元/平方米。當記者詢問“國五條”是否會影響該樓盤的定價時，這位經(jīng)理表示，現(xiàn)在的銷售定價都是根據(jù)年前確定的銷售策略在執(zhí)行，目前并沒有改變。

　　至于“國五條”帶來的影響，該銷售經(jīng)理表示，“國五條”中提到的關(guān)于限購、限價等有關(guān)意見，兩年前深圳已經(jīng)開始實施，目前該樓盤的銷售也是嚴格按照深圳的有關(guān)限購限價政策在執(zhí)行。以后會否調(diào)低價格？短期看，由于沒有實際“殺傷性”的細則出來，所以在定價上并沒有調(diào)整，只是按照市場的趨勢在操作。未來隨著政策逐步發(fā)揮效應(yīng)，不排除會采取調(diào)低價格的可能。

　　多位看房者也都表達了對“國五條”的關(guān)注，一位張姓市民表示，如果政策能達到像2010年限購令出來時的效果，將會考慮推遲置業(yè)計劃，再等等看。

　　專家分析，政策要充分發(fā)揮作用尚需一段時間，雖然短期內(nèi)開發(fā)商不會改變定價策略，但隨著政策的落實到位，過熱的市場將會趨于理性，開發(fā)商必然會做出調(diào)整。

　　房價不具備大幅反彈條件

　　此次“國五條”的發(fā)布有些突然，甚至有些出乎意料，但目的很明確，就是為目前過熱的市場“降降溫”。

　　國家統(tǒng)計局上周公布的1月70大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上漲的城市有53個，占七成，北京、上海、廣州等一線城市漲幅居首。

　　來自市規(guī)劃國土委的統(tǒng)計也顯示，2012年12月，深圳新房銷量為4637套，成交均價為18173元/平方米；2013年1月，全市新房銷量為6305套，成交均價為19694元/平方米；進入2月份，雖然受春節(jié)因素影響，新房銷售量有所減少，但成交均價或?qū)�會突�?萬元/平方米大關(guān)。

　　美聯(lián)地產(chǎn)（深圳）總經(jīng)理江少杰認為，進入2013年，深圳樓市延續(xù)了去年銷售的旺勢，量價齊升，很多開發(fā)商都開始提價，這是造成此輪房價上漲的主因。

　　據(jù)關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，今年春節(jié)后與去年同期相比情況迥異，去年春節(jié)后，成交一度跌至冰點，開發(fā)商通過啟動“以價換量”的銷售策略，再加上信貸政策面有所放寬，才取得了很好的銷售效果，也促使市場慢慢回暖。今年，市場則發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，供銷兩旺，開發(fā)商試探性提價，來順應(yīng)此趨勢。

　　江少杰表示，隨著“國五條”的發(fā)布和地方政府落地政策的實施，未來開發(fā)商的定價策略必將會發(fā)生改變。

　　在寶安、龍崗的多處樓盤，與去年同期相比，均有不同程度的提價。上周是春節(jié)長假過后的第一周，多個樓盤開始展開促銷。深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2月17日至23日，全市一手房成交616套，成交樓盤主要集中在寶安、龍崗、南山，成交均價已突破2萬元/平方米。

　　未來房價走勢如何？國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉認為，隨著“國五條”這些政策措施的迅速推進和有效實施，影響去年四季度以來房價上漲的壓力將會減弱，房價尚不具備全面大幅反彈的基礎(chǔ)。

　　觀點

　　業(yè)內(nèi)人士：“國五條”有利于穩(wěn)定樓市

　　在多家地產(chǎn)中介看來，由于缺乏相關(guān)細則的配套，短期內(nèi)，“國五條”難以對樓市形成實質(zhì)性影響。但從中長期看，“國五條”有利于穩(wěn)定樓市，對防止房價過快上漲將起到關(guān)鍵作用。

　　深圳中原地產(chǎn)副總經(jīng)理賀曉麗認為，本次調(diào)控雖然以強調(diào)和重申既有政策為主，但同時也兼具連續(xù)性和針對性，抑制投機去投資化仍是調(diào)控的重心。中央通過本次樓市新政進一步表明了堅持調(diào)控的決心，對近期日漸趨熱的樓市適時起到警示和穩(wěn)定預(yù)期之效，而未來隨著市場的變化，深圳樓市將隨時面臨限購限價升級、差別化信貸和征收房產(chǎn)稅等“組合拳”的出臺。

　　世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部分析，未來的調(diào)控將趨向長效化和差異化。國務(wù)院此次出臺的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策力度偏弱，不及市場預(yù)期。盡管“國五條”與2011年1月份出臺的“新國八條”相比，沒有太多新意，但在當前樓市持續(xù)熱銷、房價上漲壓力增大的背景下，“國五條”的出臺主要能起到穩(wěn)定市場預(yù)期的作用，對樓市不會產(chǎn)生實質(zhì)性影響。在面臨通脹、資產(chǎn)價格上升壓力背景下，限購、信貸門檻提高和房產(chǎn)稅擴圍均可能成為“兩會”后政策調(diào)控升級的備用手段。整體來看，當前政策調(diào)控收緊預(yù)期已經(jīng)形成，具體影響則還需要看“兩會”以及各地出臺的具體政策來分析。