摘要：過去的一周(11月4日—11月10日)北京全市共成交商品住宅2126套、面積21.26萬平方米，與上周(10月28日—11月3日)的2117套、21.95萬平方米基本持平。這是自9月最后一周爆發(fā)性地簽約4435套后，連續(xù)第6周單周“腰斬”至2000套左右的成交低位。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析：金九銀十一過，開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩符合市場(chǎng)周期規(guī)律;加之“京7條”及“控價(jià)6條”的相繼砸落，令供需雙方需要一段消化時(shí)間;更不容忽視的是，自住型商品房的計(jì)劃供應(yīng)加劇了剛需人群的觀望等待心態(tài)。多因素疊加，使得北京樓市今年銷售淡季到來有所提前，整個(gè)11月的成交量極可能較今年前幾個(gè)月出現(xiàn)大幅下滑。

　　11月上旬僅5盤入市 為年內(nèi)最低

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，10月28日—11月3日，全市共4個(gè)項(xiàng)目開盤，分別是昌平區(qū)的金科廊橋水岸、豐臺(tái)區(qū)的首開玲瓏匯和湯泉墅，以及大興區(qū)的和成璟園。累計(jì)供應(yīng)房源數(shù)461套。而11月4日—11月10日，整周僅有通州區(qū)的潤楓領(lǐng)尚一盤入市。增加136套新供應(yīng)，預(yù)售許可面積1.2萬平方米，比之前一周還分別減少了70.6%和74.3%。由此，本月上旬10天之內(nèi)，全市只有區(qū)區(qū)5個(gè)項(xiàng)目入市銷售，是今年以來各月同期開盤數(shù)最少的一個(gè)月，甚至低于春節(jié)所在的2月同期。

　　高姍解析：11月本就因季候天氣、銷售節(jié)點(diǎn)等原因，開發(fā)商推盤的積極性會(huì)較“金九銀十”大打折扣。從過去兩年的數(shù)據(jù)記錄看，2011、2012年的11月，分別共有27個(gè)和21個(gè)項(xiàng)目開盤，已然甚少。但今年除卻傳統(tǒng)影響因素，月初住建委出臺(tái)的年底控房價(jià)“6條新規(guī)”又雪上加霜。特別是“無論期、現(xiàn)房，漲價(jià)一律不批證”的一條，讓開發(fā)商或被動(dòng)或主動(dòng)地選擇了“貓冬”。

　　剛需、首改年內(nèi)瓜分成交

　　本月至今為止已開的5盤中，除湯泉墅為70—90平方米的花園洋房。首開玲瓏匯是35—73平方米的平層及LOFT;和成璟園11月3日加推的一棟樓基本全部是93平方米的三居;潤楓領(lǐng)尚為89—155平方米的三居;金科廊橋水岸的主力戶型則為120—138平方米的兩、三居;從類型可見，剛需和首置改善仍基本覆蓋當(dāng)前樓市供應(yīng)的大半部分。

　　而實(shí)情也印證了目前北京樓市逾九成的成交均為剛需和首次改善：11月4日—11月10日一周成交排行榜中，排名前十的項(xiàng)目中，單價(jià)2萬元/平方米以內(nèi)的占5席，另有3項(xiàng)目均價(jià)在2.5萬元/平方米以下，僅有2個(gè)項(xiàng)目單價(jià)超過3萬。

　　業(yè)內(nèi)人士表示：剛需和首改項(xiàng)目本就因供需雙方量都大而始終在整體樓市成交中占比突出，而今“單價(jià)4萬元以上項(xiàng)目被暫停”，更會(huì)讓豪宅項(xiàng)目無力與剛需搶奪市場(chǎng)份額。今年余下的時(shí)間內(nèi)，絕大部分成交很會(huì)都被剛需和首改包攬，甚至可能出現(xiàn)二者瓜分天下，完全沒有豪宅擠進(jìn)余地的局面。

　　年內(nèi)價(jià)格壓力仍存 明年或會(huì)緩解

　　供應(yīng)量及成交量下滑，成交價(jià)卻仍很硬挺。自10月中旬跌破6萬元警戒線后，北京樓市庫存至今仍未漲回“安全區(qū)”。11月3日當(dāng)天的可售房源數(shù)僅為56411套，再次創(chuàng)下歷史最低記錄。而價(jià)格方面，截至11月12 日，成交均價(jià)為25671元/平方米，仍處于相對(duì)高位。

　　樓市供需差持續(xù)拉大，房企業(yè)績卻早已達(dá)標(biāo)或超額完成，惜售心態(tài)自然流露，即使有新開盤，也多數(shù)自加身價(jià)：如上月末新開盤的金科廊橋水岸，入市價(jià)為2.5萬元/平方米左右，每平方米比上一期的價(jià)格高出1000—2000元。

　　高姍認(rèn)為，自住商品房作為長效調(diào)控手段，其主要功用——抑制價(jià)格上漲，是一個(gè)逐步的過程，尚不能立竿見影。從時(shí)間上推算，首宗成交的“自住型商品房”用地是11月4日保利首開聯(lián)合體競(jìng)得的朝陽區(qū)東壩地塊，最快上市時(shí)間也要到明年下半年，而“自住型商品房”的規(guī)模化上市最快也要到明年底，由此她預(yù)計(jì)效力至少需要9—12個(gè)月的時(shí)間方能顯現(xiàn)。因此在今年內(nèi)始終存在，特別是被“金九銀十”加劇的供需矛盾，在一段時(shí)間內(nèi)仍將存在。且基于之前的漲勢(shì)，今年房價(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有一定難度。

　　展望明年，高珊表示，早期幾批自住型商品房將率先配售給保障房輪候人群和無房戶，有迫切購房需求的群體等不及。另外受成本壓控，自住型商品房與普通商品房在品質(zhì)上會(huì)有一定差異，難于滿足部分人群“一步到位”或改善居住舒適度的高要求。因此自住型商品房在短期內(nèi)難以占據(jù)供需主體，也不會(huì)將普通商品房的客群大量分流出來。這也會(huì)使得明年上半年，北京房價(jià)的“上漲風(fēng)”繼續(xù)吹。但隨著今年集中出讓的宅地先后建成產(chǎn)品上市，明年供需倒掛的現(xiàn)象也將隨之得到緩解。物不稀價(jià)自然不貴，房價(jià)過快上漲的趨勢(shì)將在下半年逐步緩解直至趨穩(wěn)。