2011,可以說是歷史以來，調(diào)控最為嚴(yán)重的一年，縱觀房地產(chǎn)上半年的成績(jī)，不溫不火，成交量低迷，其中房?jī)r(jià)走向成了人們最關(guān)注的問題。在這半年中，各色人物粉墨登場(chǎng)，各種政策層出不窮，一時(shí)間把中國房地產(chǎn)推入一個(gè)尷尬的境界：調(diào)控“熱火朝天”地進(jìn)行，而這房?jī)r(jià)馬車依然止不住前進(jìn)的腳步。面對(duì)此景，我們不禁要問：調(diào)控政策拐點(diǎn)兒上了嗎?

　　近日，據(jù)北京媒體報(bào)道，住建部政策研究中心副主任秦虹在出席中國地產(chǎn)金融高峰論壇時(shí)表示，包括信貸緊縮等在內(nèi)的調(diào)控政策在未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)“恐將是一個(gè)常態(tài)”，并告誡企業(yè)，此前房地產(chǎn)行業(yè)過度寬松的信貸環(huán)境、過度膨脹的住房需求、過快上漲的價(jià)格以及過度低風(fēng)險(xiǎn)盈利機(jī)會(huì)均已出現(xiàn)較大變化，企業(yè)不應(yīng)抱有幻想，盡快調(diào)整價(jià)格回籠資金并考慮包括股權(quán)融資等多種籌資方式“活下去”才是根本。

　　住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人出席活動(dòng)發(fā)言時(shí)表示，樓市調(diào)控下半年繼續(xù)從嚴(yán)，企業(yè)應(yīng)盡快調(diào)整價(jià)格、回籠資金，并考慮包括股權(quán)融資等多種籌資方式“活下去”。更有不少一線城市業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，下半年將出現(xiàn)樓市拐點(diǎn)。

　　下半年樓市政策將從嚴(yán)

　　“在調(diào)控新政執(zhí)行了近4個(gè)月之時(shí)，不少業(yè)內(nèi)人士給出了房?jī)r(jià)下跌的時(shí)間表：第三季度將成為轉(zhuǎn)折點(diǎn)。”一家一線城市媒體在報(bào)道中表示。這樣的言論在一線城市并不少見。

　　“在內(nèi)地由于房?jī)r(jià)過高，本地人已無支撐房?jī)r(jià)的實(shí)力，而隨著限制政策深入執(zhí)行，投資型買家已經(jīng)撤市，內(nèi)地房?jī)r(jià)將在第三季度開始調(diào)整，北京等一線城市尤為明顯。”中原地產(chǎn)主席施永青昨日在其博客文章《內(nèi)地樓價(jià)快撐不住了》中提出了這樣的看法。

　　山東省下半年房地產(chǎn)限購政策會(huì)不會(huì)繼續(xù)從嚴(yán)?會(huì)不會(huì)推出新的樓市政策?山東省住房保障和房地產(chǎn)管理局有關(guān)人士表示，關(guān)于下半年的樓市政策，目前還沒有聽說，如果作出調(diào)整，會(huì)及時(shí)發(fā)布。

　　從以下四點(diǎn)，我們可以推論房?jī)r(jià)或迎來新拐點(diǎn)?

　　1、房?jī)r(jià)降10%預(yù)言或從7月開始

　　6月15日，國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾將中國房地產(chǎn)業(yè)的整體評(píng)級(jí)由之前的"穩(wěn)定"下調(diào)至"負(fù)面"，標(biāo)普信用分析師符蓓甚至在中國房地產(chǎn)業(yè)展望的媒體電話會(huì)議中稱，"實(shí)在沒看到任何有利的因素。"在她看來，緊縮政策的效力將慢慢顯現(xiàn)，銷售勢(shì)頭將有所減弱。"預(yù)計(jì)2011年下半年將迎來10%的價(jià)格調(diào)整。若成交量維持低迷，開發(fā)商流動(dòng)性將很快枯竭，暗示零星的降價(jià)行為將會(huì)蔓延。"

　　實(shí)際上，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生6月初在參加某論壇時(shí)就曾預(yù)測(cè)，今年年內(nèi)我國房?jī)r(jià)將下降10%。她指出在嚴(yán)厲的限購令下，已有大量的投資和投機(jī)性需求被擠出市場(chǎng)。出局的是商品住房中價(jià)位較高的部分，占交易量7%，出局的資金約5000億元。入局的是保障房住房，占市場(chǎng)份額30%，投資規(guī)模達(dá)13000億，價(jià)位在市場(chǎng)低端，到四季度兩者在市場(chǎng)綜合平衡的結(jié)果，將促使住宅市場(chǎng)價(jià)格回調(diào)。同比2010年年底的新建住宅價(jià)格，限購范圍內(nèi)的城市回調(diào)幅度可達(dá)10%。

　　業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，三季度房?jī)r(jià)的調(diào)整不可避免。雖然上海5月新建商品住宅價(jià)格比4月依然微漲0.2%，但價(jià)格漲幅已收窄。同時(shí)，1-5月，上海市商品房銷售面積699.69萬平方米，同比下降19.1%，其中商品住宅銷售面積561.99萬平方米，同比降21.9%。

　　2、調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入博弈階段

       開發(fā)商的資金鏈問題正在被日益放大，這也是上述分析人士關(guān)注的焦點(diǎn)。記者采訪中發(fā)現(xiàn)，從豪宅打包轉(zhuǎn)讓、到非傳統(tǒng)渠道融資，再到已經(jīng)出現(xiàn)苗頭的以價(jià)換量，為了保住資金流動(dòng)性，開發(fā)商已絕招百出。

　　日前，大華旗下一樓盤的別墅項(xiàng)目一氣成交28套，總計(jì)成交價(jià)格約2.8億元，每平方米成交單價(jià)僅3萬元多一些，遠(yuǎn)低于售樓處7萬元的報(bào)價(jià)，甚至低于當(dāng)月該樓盤公寓項(xiàng)目的成交均價(jià)。大華方面相關(guān)人士6月17日解釋稱，這批房源是由公司關(guān)聯(lián)投資方實(shí)行收購的，并不對(duì)外銷售，而這次收購也經(jīng)過了相關(guān)部門的備案。但業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為，這種團(tuán)購豪宅的形式，很可能是開發(fā)商解決資金困難的一種新方式。

　　"這種形式近期在滬發(fā)生了多起。"德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟說。據(jù)介紹，5月中旬，青浦的海源別墅11套房源遭信托"掃貨"。此前，松江的達(dá)安圣芭芭花園以12180元/平方米的6折價(jià)格出售67套類別墅房源。早前，中凱置地曾通過抵押中凱曼荼園的部分在建別墅，謀融資7億元。#p#副標(biāo)題#e#

　　來自同策數(shù)據(jù)顯示，2011年5月，中國房地產(chǎn)公司通過非傳統(tǒng)渠道，如海外融資、債券、票據(jù)等形式融資約200億元人民幣，據(jù)此推算，房企通過非傳統(tǒng)渠道全年融資規(guī)模將在2000億元-3000億元人民幣;而另一組數(shù)據(jù)示，由于"限購"而導(dǎo)致的投資、投機(jī)資金約5000億元/年沒有辦法進(jìn)入樓市。從另一角度而言，這5000億元的資金是開發(fā)商在正常的市場(chǎng)環(huán)境應(yīng)有的銷售金額。僅僅以上數(shù)據(jù)就顯示出，開發(fā)商在非傳統(tǒng)途徑資金需求就有約2000億元/年-3000億元/年的缺口。

　　此外，眾多房企都在通過各種手段積極融資，在港股上市的房地產(chǎn)公司紛紛向海外市場(chǎng)發(fā)行債券和票據(jù)，掀起境外融資高潮。

　　3、房?jī)r(jià)松動(dòng)，多個(gè)樓盤開始打折促銷

　　上周六，記者走進(jìn)位于浦東的畢加索小鎮(zhèn)售樓處，銷售人員介紹了該案場(chǎng)推出的優(yōu)惠措施："參加團(tuán)購人即可享受88折，均價(jià)23500元/平，其余房源優(yōu)惠6萬。"據(jù)介紹，本次團(tuán)購的為4號(hào)樓，房型面積為90平方米左右。"這是目前這個(gè)項(xiàng)目最大的優(yōu)惠幅度了，機(jī)不可失。"銷售人員賣力地介紹著。而對(duì)于本次優(yōu)惠，銷售人員坦言，樓市調(diào)控的大背景是促使項(xiàng)目加大優(yōu)惠幅度的主要原因。記者查詢網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目2-4月的銷售數(shù)度為7套，自從5月開始促銷后，成交量開始有所增長(zhǎng)，5-6月完成了32套，增速明顯。

　　相比于畢加索小鎮(zhèn)的團(tuán)購打折，位于金山區(qū)的上海啟航社和浦東的臨港國際花園就采取了直接打折。其中，上海啟航社樓盤18日推出新房源，雖然網(wǎng)上報(bào)價(jià)區(qū)間為1.1萬元-1.38萬元/平方米，但在實(shí)際銷售中，該樓盤打了88折。"我們過去銷售的均價(jià)是1.2萬元/平方米，但18日推出的房源銷售價(jià)只有9000元/平方米，現(xiàn)在的房源并不多了。"銷售人員昨天說，雖然樓盤是毛坯房，相當(dāng)于打了88折，這樣的價(jià)格優(yōu)惠已經(jīng)很有吸引力了。據(jù)其介紹，現(xiàn)場(chǎng)的去化率有近6成。

　　臨港國際花園的銷售成績(jī)更為驚人。"92套特惠房源已經(jīng)售完了。"昨日，該項(xiàng)目的銷售人員稱，本次推出的房源均價(jià)為9600元/平方米，相比非特惠時(shí)期的11000元/平方米，實(shí)際價(jià)格下浮13%。"由于優(yōu)惠幅度大，銷售成績(jī)蠻好。"銷售人員說。

　　隨著調(diào)控的日益深入，開發(fā)商想方設(shè)法咬住的房?jī)r(jià)開始有所松動(dòng)。日前，滬上一大型房企旗下多個(gè)樓盤出現(xiàn)打折促銷情況，其中最高折扣達(dá)88折，使得申城樓市"以價(jià)換量"開始翹頭。昨日，上海一房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)人士透露：隨著這家房企的率先降價(jià)，有一些房企的心態(tài)也發(fā)生了變化，有了讓利的愿意。畢竟現(xiàn)在從資本市場(chǎng)上融資的成本太高了，信托的年利率已經(jīng)在15%以上了，與其做高成本的融資，還不如打折降價(jià)。

　　4、下半年樓市價(jià)格戰(zhàn)在所難免

　　據(jù)中原集團(tuán)分析，富力、綠城、金地未來7個(gè)月推盤壓力較大。這三家企業(yè)前5月銷售計(jì)劃的完成率分別為27%、28%、19%。來自搜房網(wǎng)的的數(shù)據(jù)也顯示，2011年下半年上海預(yù)計(jì)有104個(gè)住宅樓盤開盤，如此大量的項(xiàng)目量推出，再加上銷售業(yè)績(jī)量的指標(biāo)壓力，在調(diào)控年的大背景下，勢(shì)必會(huì)在價(jià)格上有所體現(xiàn)。張宏偉就直言，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)"價(jià)格戰(zhàn)"在所難免，房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能從目前"策略性降價(jià)"轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲�意義上的價(jià)格下調(diào)。在下半年的市場(chǎng)博弈中，最終"鹿死誰手"，還要看哪個(gè)房企動(dòng)作迅速，能夠準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)短期內(nèi)微妙的變化，能夠搶占先機(jī)，快速行動(dòng)。

　　這種直接降價(jià)的現(xiàn)象或?qū)⒃谙掳肽曷�延。萬科董秘譚華杰在5月銷售電話會(huì)議上，與機(jī)構(gòu)投資者就下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)展開討論時(shí)就表示，公司在接下來的6到8月，將進(jìn)入推盤高峰，每月推盤量將超過110億元，早于行業(yè)8月開始的推盤高峰。

　　調(diào)控之年，開發(fā)商別出心裁，想盡一切辦法吸引購房者的眼球，但終不及政府嚴(yán)厲的調(diào)控政策，也許下半年會(huì)出現(xiàn)樓市的轉(zhuǎn)型期。