一個朋友在和開發(fā)商簽訂購房合同五年后，終于在去年底住進自己的家。“我以為自己被騙了!當時簽合同時沒注意太多，更不知道什么預(yù)售許可證，只是覺得價格合適。想想挺后怕的，買房時地基還沒挖呢!”這個朋友心有余悸地告訴記者。

　　今后，這樣銷售商品房就是違法。《條例》明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)當在房產(chǎn)管理部門辦理商品房預(yù)售許可證，并禁止 “未取得預(yù)(銷)售許可，以認購、預(yù)定、排號、收取定金、預(yù)訂款、吸納會員、發(fā)放VIP卡等方式變相銷售商品房”的行為，如有違反，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，對收取預(yù)付款的，可并處已收取款額1%以下的罰款。

　　為了讓自己能夠在城市“安居”樂業(yè)，很多人都背負著買房的夢想。3月30日上午，省十一屆人大常委會第二十二次會議批準了新修訂的《太原市城市房地產(chǎn)交易管理條例》，比之12年前制定的《條例》，有了很多改進和完善，特別是對開發(fā)商虛假宣傳、商品房預(yù)售缺陷、房屋租賃管理等房地產(chǎn)交易市場新出現(xiàn)的問題加以規(guī)范解決。

　　規(guī)范預(yù)售行為：沒有預(yù)售許可證，不得以任何形式變相銷售商品房，也不能發(fā)布商品房銷售廣告

　　同時，《條例》還禁止了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其他四項行為：返本銷售或者變相返本銷售商品房，采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房，分割拆零銷售商品住宅，以及委托沒有資格的機構(gòu)代理銷售商品房。如有違反，責(zé)令限期改正，可并處一萬元以上三萬元以下罰款。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備什么樣的條件才能申請辦理預(yù)售許可證呢?《條例》要求取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證的同時，完成建筑物主體1/3以上或按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資額的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期，才能申請辦理預(yù)售許可證。在此之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在項目所在地商業(yè)銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶，所有預(yù)售款必須用于預(yù)售項目的工程建設(shè)，不得挪用，市政府還要建立相關(guān)監(jiān)管制度。

　　對于越來越多、五花八門的商品房銷售廣告，《條例》規(guī)定：取得預(yù)售許可證的企業(yè)才能發(fā)布商品房銷售廣告。在廣告中應(yīng)當載明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、商品房價格、環(huán)境、質(zhì)量、交付使用日期等內(nèi)容，以及預(yù)售許可證文號、代理銷售的中介服務(wù)機構(gòu)名稱。

　　一房多售、面積縮水、“大紅本”辦理遲緩等問題的解決有法可依

　　相信不少人還對2000年太原市郝莊村的一起一房多賣鬧劇記憶猶新，現(xiàn)在，這樣的事情仍偶有發(fā)生。為避免出現(xiàn)商品房銷售中“一女嫁二夫”甚至“嫁幾夫”現(xiàn)象，《條例》對房地產(chǎn)交易實行了網(wǎng)上管理制度，增強信息公開透明度，具體規(guī)定，市政府應(yīng)建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，對新建商品房、存量房交易合同備案、違法行為處罰決定等實行網(wǎng)上管理。市房產(chǎn)管理部門在對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放預(yù)售許可證后，應(yīng)當將待售商品房信息輸入房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，商品房預(yù)售人則應(yīng)將預(yù)售合同報市房產(chǎn)管理部門登記備案。

　　在驗收房屋時，有不少業(yè)主發(fā)現(xiàn)住房面積縮水了。對于這樣的面積糾紛，《條例》規(guī)定買賣雙方應(yīng)在合同中載明約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。如果合同中沒有約定，則分兩種情況對待：一是面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的，據(jù)實結(jié)算房價款。二是面積誤差比絕對值超出3%時，買房子的人有權(quán)退房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將已付房款退還，并支付利息。如買受人不退房，又分為兩種情況：產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，誤差3%以內(nèi)的房價款由買受人補足，超出部分由開發(fā)企業(yè)承擔(dān);實際房屋面積縮水時，誤差3%以內(nèi)部分的房價款由企業(yè)返還，超出部分由企業(yè)雙倍返還。

　　“大紅本”什么時候能夠拿到是百姓買房時最為關(guān)心的問題之一。《條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出辦理商品房初始登記申請后，房產(chǎn)管理部門應(yīng)當自受理之日起30個工作日內(nèi)辦理完畢，發(fā)放初始登記房屋所有權(quán)證書，并予以公告。在辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，應(yīng)當由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人雙方共同申請，房產(chǎn)管理部門在受理之日起30個工作日內(nèi)、最長不超過60個工作日辦理完畢，發(fā)放房屋所有權(quán)證書或作出不予登記的書面決定。有時，當你歷盡艱苦、用手頭所有積蓄購買了一套住房后，卻發(fā)現(xiàn)夢想破碎了——開發(fā)企業(yè)被注銷或變更了。針對這樣的情況，《條例》規(guī)定買受人能夠提交相關(guān)證明材料的可以由買受人單方申請辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。#p#副標題#e#

　　加強房屋租賃管理：實行登記備案制度、酒店提供客房給他人作為經(jīng)營場所屬租賃、違法建筑不得租賃

　　《條例》對幾種房屋作出不得出租的規(guī)定，即：屬于違法建筑的，司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法裁定、決定查封的，不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強制性標準的，違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的，以及法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。如將不得出租的房屋出租，對沒有違法所得的，可處1000元以上5000元以下的罰款;對有違法所得的，可處以違法所得一倍以上三倍以下的罰款。

　　隨著房屋用途日趨多樣化，房屋租賃的范圍和涉及的安全問題都經(jīng)《條例》進行了規(guī)范。《條例》明確將五種通過房屋獲取固定收益的情形納入房屋租賃管理：將房屋以合資、合伙經(jīng)營等名義提供給他人使用，不參與經(jīng)營;將房屋以柜臺、攤位、場地等方式分割提供給他人使用，以及以貸抵租;酒店將客房或其他房屋提供給他人作為經(jīng)營場所;將地下構(gòu)筑物提供他人使用;以其他方式變相轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)的情形。

　　對于房屋租賃，《條例》規(guī)定要實行登記備案制度。當事人應(yīng)當自簽訂書面租賃合同之日起30日內(nèi)，持房屋租賃合同、當事人身份證和房屋所有權(quán)證書或其他合法權(quán)屬證明，到市、縣房屋租賃管理機構(gòu)辦理備案登記，領(lǐng)取房屋租賃登記證明。如未備案，可對住宅租賃當事人處以200元以上1000元以下的罰款，對非住宅租賃當事人處以5000元以上3萬元以下罰款。