摘要：房屋土地使用年限到了,該如何續期?對于補交地價是否會越調越高?繼4月18日深圳市規劃和國土資源委員會向有關媒體公布了《關于深圳土地使用權續期有關規定的說明》之后,4月20日,深圳市規土委召集記者舉辦媒體答疑會。記者從會上獲悉,1982年出臺的《深圳經濟特區土地管理暫行規定》首次提出,通過行政劃撥方式供應的經營性用地,均有相應的土地使用年期,這是深圳市目前已經到期土地續期的主要原因。這批行政劃撥用地約有78平方公里。

    而對于手持50年產權住宅紅本的業主,如果是在1995年9月18日前與當時的深圳市規劃和國土局簽訂的《土地使用權出讓合同書》的,可自動順延至國家法定最高年期不用補交地價。

    劃撥土地:各種土地使用年期各不同

    深圳是國有土地使用權有償使用制度的先試先行者。1982年出臺的《深圳經濟特區土地管理暫行規定》首次明確,通過行政劃撥方式供應經營性用地,并且規定了相應用途的土地使用年期,如工業用地30年,商業用地20年,商品住宅用地50年等。這與國家規定的行政劃撥“無償無限期”不同,這也是深圳目前已經到期土地需要續期的主要原因。

    根據深圳市規土委4月18日公布的《關于深圳土地使用權續期有關規定的說明》,“一次性補交基準地價35%”僅針對最早一批通過行政劃撥方式取得的經營性等用地。

    【案例】30年地價:61704元

    羅湖國際商業大廈北座1902房,建筑面積66.73平方米,為辦公商品房,土地使用年限20年,2001年12月31日到期。2007年3月,業主深圳亞洲實業股份有限公司申請土地使用年期從20年延長至50年。按照辦公用途基準地價的35%計收該房產延期30年的地價,共計61704元,新的到期日為2031年12月31日。據介紹,業主補交地價可以在到期時補,也可以立刻去補。補交地價數額為基準地價的35%,那是否意味著越早補交越劃算呢?陳麗君說,深圳自2001年以來共調整了6次基準地價,最近一次在2013年�；鶞实貎r漲幅有嚴格的計算公式,基本等于通脹。

    出讓土地:使用最高年期按國家規定

    1996年深圳市政府依據市人大決定,發布了《深圳市人民政府關于土地使用權出讓年期的公告》。公告規定:凡與深圳市規劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地,其土地使用最高年期按國家規定執行,即:居住用地七十年;工業用地五十年;教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;商業、旅游、娛樂用地四十年;綜合用地或者其他用地五十年,這是深圳市目前有關土地使用權續期的規定。

    【案例】

    福田區香蜜二村04棟A3房位于B201-0006宗地內。而這宗地已簽訂深地合字(92)072號土地使用權出讓合同書,用途為住宅,使用年期50年,從1992年4月8日到2042年4月7日止。2016年1月,深圳市規土委回復業主的咨詢復函稱:根據1996年《深圳市人民政府關于土地使用權出讓年期的公告》,B201-0006宗地內住宅用途的土地使用年限可順延至70年。

    出讓土地使用權續期的時間分割線

    1995年9月18日前簽訂《土地使用權出讓合同書》的此類土地將可以順延至國家法定最高年期,自動順延不用補交地價。比如說手持50年產權住宅紅本的業主,如果需要,可以直接到業務部門更換成70年紅本。

    1995年9月18日后(含18日)簽訂《土地使用權出讓合同書》的對于此類土地在土地使用權到期后,如何續期、是否需要交納地價等問題,陳麗君表示深圳市規土委正在按照國土資源部部署研究這方面的政策。

    深圳環宇大廈的土地使用年期截至2022年2月3日為止,或許將成為深圳最早一批達到現行最高使用年限的物業。2022年之前,深圳能否出臺相應的續期細則?值得期待。

    題記:土地續期“深圳模式”值得期待

    100萬元買了個20年產權的房子,產權到期后被通知需要交納30萬~50萬元的“續期費”。 最近,“溫州土地金續費事件”在社會各界引發熱議和關注。

    4月20日,法制日報發表評論文章《溫州國土局不懂的并非只有物權法》,文章指出:溫州市國土局官員也不是完全不懂物權法,而是更精通斂財術,因為他們知道物權法對如何續期沒有明確規定,便試圖打著方便群眾的幌子,參照國有土地出讓的做法,繼續用土地來賺錢。歸根到底,溫州市國土局官員是不懂憲法和立法法。在法無授權、不具資格、沒有經過任何法律程序的前提下,就自說自話、隨心所欲地解釋法律,試圖高額收費,這是違法行政。

    深圳目前的土地延期案例基本都是按照基準地價35%來征收。所謂基準地價,簡單來說就是土地初始價,即土地在完成拆遷、平整等一級開發后,政府確定的平均價格。目前深圳的最新基準地價為2013年公布,各區不同。以深圳地段最為核心的福田區的住宅用地為例,2013年新的基準地價最高為5317元/平方米,最低為1356元/平方米。相比深圳福田區動輒6萬元起的樓價,補交的地價并不高昂。業內認為,深圳模式比較溫和,因而也能較快為業主所接受。

    1980年,中國最早的商品房——東湖麗苑亮相深圳,拉開了中國房地產開發的大幕。住宅土地70年到期后該怎么辦?深圳官方目前正在研究政策。誕生最早商品房的深圳,能否繼續創造土地續期“深圳模式”呢?我們將拭目以待。