摘要：2016年前三季度房企存貨現兩極化，中小規模房企存貨下降，存貨金額同比上漲排名靠前仍然是大型房企。專家表示，非地產企業跨界進入樓市的企業，小型房企加速退出房地產行業。

       隨著樓市進入下半場以及樓市調控之后國內房地產行業的深度調整，行業分化將越來越明顯，企業格局也將發生變化，規模化發展與提高市場占有率仍將成為龍頭房企的重要目標。

       機構統計顯示，今年三季度存貨金額同比上漲排名靠前仍然是大型房企，對于規模導向型房企而言，增加土地儲備是進一步規模化的前提條件。

       同策咨詢研究部總監張宏偉認為，2017年年中樓市將進入新一輪市場調整期，這將導致更多中小房企退出房地產或被收購，而這對于綜合競爭實力較強的房企則成為逆勢發展的機會，通過股權收購與合作等方式增加土地儲備，增強規模化優勢。

       統計顯示，2016年前10月銷售額排行前三位的恒大、萬科、碧桂園銷售總額為9001億元，占全國商品房銷售額比重9.84%；銷售金額前十企業總額約為18300億元，占全國商品房銷售額比重約為20%，市場集中度越來越高。

       根據統計，今年三季度A股上市房企存貨規模超過千億元的房企仍然是6家，分別是萬科4467億元、綠地控股4281億元、保利地產2974億元、招商蛇口1356億元、華夏幸福1307億元以及首開股份1188億元。除保利地產環比有小幅下滑以外，其他5家房企存貨規模均保持穩定增長。

       前三季度存貨環比上漲金額超過100億元的有6家房企。其中上漲金額最大的是綠地控股，3個月內上漲216億元。期內綠地控股新增土地儲備面積大于銷售面積62萬平方米，同時新增開工面積1365萬平方米，隨著越來越多的項目進入建設階段，同樣也會增加存貨規模。

       前三季度存貨上漲幅度最大的是信達地產，上漲幅度為45.38%，存貨金額從上半年的334億元，擴大到485億元，上漲金額及幅度均位于前列。其依托中國信達的金融資源，加快了土地儲備和項目開發節奏，前三季度信達地產新增土地權益面積77.4萬平方米。

       同策咨詢研究部一份研究報告顯示， 監測樣本企業的存貨情況發現，存貨金額呈持續增長趨勢，這一方面與行業集中度有關，另一方面，部分房企提出了保持銷售規模較高增速的企業發展戰略，進而帶動了激進的土儲策略。

       截至2016年三季度，A股樣本房企存貨總額34194億元，環比今年上半年的32692億元，進一步增加4.6%，較2015年同期增加16.79%。存貨總額上漲主要由大型房企帶動，存貨排名TOP30的房企存貨總額占105家樣本企業總額的82.2%，同比擴大2.2%。

       從企業層面來看，2016年三季度，56%的房企存貨同比保持上漲，存貨同比下降的房企數量較今年上半年擴大6%，小型房企加速退出房地產行業。

       存貨下降比例及金額較高的房企大致可以分為兩類：一類是存貨不穩定的中小型房企，項目銷售結轉后，后續土地儲備沒有及時補充；另一類是轉型期房企，此類房企也多屬于中小規模。如蘇州高新轉型地產、金融、旅游、環保四大板塊；新潮能源轉型油氣行業等。

       同策咨詢研究部總監張宏偉認為，隨著樓市進入下半場與調整期，房地產對專業化要求越來越高，非地產企業跨界進入樓市的企業因為在拿地布局、產品研發、融資渠道構建、營銷推廣、物業服務等方面無法實現成本降低，也無法實現高周轉中盈利，這時，上述房企有可能因此退出房地產或被其他房企收購。