摘要：5月富力城開盤，基本上實現當天售罄；進入6月初，御龍庭二期開盤，也在幾天的排隊后實現大賣，結合3月4月等先后對外釋放信息的樓盤，突然之間大同新房竟然是一房難求，讓我們不由得發出一問--大同哪來這么多購房客戶呢？

       房地產市場說到底也是貿易市場，開發商提供房源，購房者持幣交換，只不過因為涉及金額較大、操作流程復雜、關系民生等特殊原因而備受關注。

       那么關注價格就考慮幾個因素：價值、供求關系。

       何為價值？商品價值，是凝結在商品中的無差別的人類勞動力或抽象的勞動力。有些不準確但是可以直白點說就是成本，折換成房屋這種商品來講，就是房子本身的成本，那么一套房子的成本都包含哪些內容呢？

       首先就是土地費用，200萬/畝拿地和300萬/畝拿地自然成本差了好多，從2017年初開始，政府放地采用拍賣模式，無形中增加了土地成本，房屋漲價也就成了必然；

大同首場土地拍賣會現場

       其次前期工程費，前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。現在房子設計越來越精細，規劃越來越先進，已經不是當初拿地隨便蓋樓就能滿足客戶需求了，所以這一部分的成本也在上漲；

       第三建筑安裝工程費，也就是我們常說的建安成本，不用多說，數據說話，2016年國內20mm三級抗震螺紋1870元/噸左右，20mm普板1870元/噸左右，到了2017年螺紋漲至3600元/噸左右，普板3510元/噸左右；2016年散裝水泥價格250元/噸左右，2017年311元/噸左右。人們總說房子是鋼筋混凝土，那么鋼筋水泥都漲價了，房子能不漲？更別說窗戶玻璃等費用的上漲了。

       其他，市政公共設施費，管理費用，稅費等等或多或少都上漲了。

       唯一在房屋價格體系中下降的是什么？推廣費用，也就是廣告費，這一部分在在成本中基本可以忽略，因為現在房子已經不需要鋪天蓋地的廣告來推廣了，決定房子價格的另外一個因素供求關系發生了變化。

       供求關系，在馬克思經濟學中不是價值的決定因素，但是在實際房地產銷售中，供求影響很大，市場不好，賣方市場情況下，開發商會通過各種活動促銷，但是如果是買方市場，就會出現現在的市場，一方難求，買房和買白菜一樣，這就回到了題目中的問題，哪來的這么多購房者？

供求關系示意圖

       通過0352房網400電話監測及樓盤實際銷售數據反映，今年的購房者比往年增加的量主要來自以下幾個渠道。

       第一，一二線城市。這里說的不是一二線城市的人，而是在一二線城市就業的大同人，他們在外面打拼，到了一定的年紀在一二線城市買不起房，安不起家，突然回頭看自己家鄉的房價開始漲價，然后回家置業，總得有處安身吧；

       第二，周邊區縣，礦區。從各大售樓處統計中，特別是御東售樓處來看，今年周邊區縣的購房者超出往年不少。

       第三，城市購房者提前釋放購房需求。小編曾經遇到一個客戶，孩子今年參加高考，他對小編表示，原計劃是等孩子大學畢業以后定了方向再考慮買房，但是看今年的市場，不買房價還會漲，還不如就現在把房子定了，萬一以后更貴了呢？這位購房者所說的就是現在普遍存在的購房現象，年輕人擁有首套住房的年紀更小了。舉個例子，假如25歲購房人群2萬，那么現在透支到20歲，則購房人群達到10萬人。

       以上還是比之以往增加的量，還沒有統計常規換房、拆遷安置等人群的增加。總體來看，購房者需求的釋放是基于房價的上漲，就是人們常說的越漲價越買房，越買房越漲價。

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