摘要：中國指數研究院以“篤實進取，創新升級”為主題，全面啟動“2017中國物業服務百強企業研究”，發掘一批規模大、實力強、服務品質高的物業服務企業，發揮示范帶頭作用，引領行業健康、快速發展。

       由中國指數研究院開展的“中國物業服務百強企業研究”，自2008年以來已連續進行十年，引起了社會各界的廣泛關注，同時也得到了行業內優秀企業的認可，相關研究成果已經成為評判物業服務企業經營實力及行業地位的重要標準，對促進物業管理行業的跨越發展和物業服務企業的轉型升級，起到了重要的推動作用。

       2017年3月，“兩會”部署2017年重點工作任務明確指出，“進一步釋放國內需求潛力，增強內需對經濟增長的持久拉動作用，深入實施創新驅動發展戰略，推動經濟優化結構，不斷提高競爭力”。房地產市場進入存量房時代為物業管理行業提供了廣闊的發展空間，新技術的應用和資本市場的青睞為物業服務企業帶來了新的發展機遇。中國指數研究院以“篤實進取，創新升級”為主題，全面啟動“2017中國物業服務百強企業研究”，發掘一批規模大、實力強、服務品質高的物業服務企業，發揮示范帶頭作用，引領行業健康、快速發展。在總結十年研究經驗的基礎上，研究院進一步完善了“2017中國物業服務百強企業研究”方法體系，更加全面、客觀地評價企業的綜合實力。

       一、研究目的

       （一）科學評價企業的真實實力，發掘一批綜合實力強、服務水平高、業主滿意度高的優秀物業服務企業；

       （二）系統總結優秀企業的服務理念和經營模式，供廣大物業服務企業學習借鑒，促進物業服務企業提升運作水平和服務質量；

       （三）以客觀的數據和研究結果，反映行業新狀況和主流企業的發展態勢，為政府部門研究制定行業政策、有關部門加強行業指導提供參考和依據。

       二、方法體系

       （二）評價指標體系設計原則

       指標體系的設計遵循以下三個準則：

       1、服務規模與服務質量相結合。經營規模的持續擴大是物業服務企業提升市場占有率、獲得穩定業績的主要方式，而良好的服務質量是企業績效提升的有力支撐，只有實現經營績效與服務質量的結合，才能實現企業的持續健康發展。研究院繼續采用總資產、物業管理項目總數、總建筑面積、進入城市個數來評價企業的服務規模，在服務質量的評定方面，引入“星級小區數量”指標，與業主滿意度、物業服務費收繳率及物業管理項目續約率結合，來綜合評價企業的服務質量。

       2、經營績效與發展潛力相結合。經營績效不僅是關注企業盈利能力和運營能力的重要指標，也是企業市場拓展和發展速度的重要保障，而是否具有豐富的儲備項目、較為完善的人才結構和規范化的管理體系以及企業智能化投入的多寡則顯示了企業未來的發展潛力。而營業成本率的控制則體現了企業的成本控制水平，對經營績效有較大影響。

       3、經營業績與社會責任相結合。作為與業主日常生活密切相關的行業，物業服務企業在構建和諧社會方面發揮了重要的作用。企業對社會的積極貢獻有利于提高群眾對于物業服務企業的認知度，樹立企業品牌形象，促進企業快速發展。研究院采用年度納稅總額、就業崗位個數和保障性住房管理面積三個指標評價企業的社會責任貢獻，引導行業重視社會責任。

       （三）計量評價方法

       采用因子分析（FactorAnalysis）的方法。因子分析是一種從變量方差——協方差結構入手，在盡可能多地保留原始信息的基礎上，用少數新變量解釋原始變量方差的多元統計分析方法。它將原始變量分解為公共因子和特殊因子之和，并通過因子旋轉，得到符合現實意義的公共因子，然后用這些公共因子去解釋原始變量的方差。計算中國物業服務百強綜合實力時，主要是計算各構成要素的相關矩陣，通過相關矩陣得到特征值、累計特征值及因子載荷。根據初幾個特征值在全部特征值的累計百分率大于或等于某百分比的原則，確定公共因子的具體個數。然后再根據因子載荷矩陣確定各個因子的現實意義并進行重新命名，后根據不同企業各個因子的得分及載荷矩陣，通過加權累加構成2017中國物業服務百強綜合實力指數。