廈門房價回調加快出臺完善地產市場健康發展
發布時間：2018-08-07 來源：經濟日報 編輯：謝明亮
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摘要：我國房地產行業已經進入行業發展的下半場。無論是從需求、供給還是從競爭力、利潤空間來看，出現類似廈門階段性“回調”應是大概率事件。要抓住難得的調控窗口期，加快出臺和完善房地產市場健康發展的長效機制，進而穩預期、穩市場、穩人心
據報道，近日福建省廈門市出現房價下跌、成交慘淡、土地流拍現象，相比于去年3月份的房價高峰期，島內房價普遍下跌。
數據顯示，自2017年年中至今，廈門二手房房價有20%左右的回調。這說明，在房地產調控政策不放松的形勢下，中國房價“只漲不跌”觀點是站不住腳的。筆者認為，中央“堅決遏制房價上漲”的態度是明確、清晰的，個別地方房價不再單向上漲或出現下降將不只是個案。
正如房價上漲一樣，廈門房價下跌也是由多方面因素導致的。從表面來看，除了限購政策以外，地價下跌直接導致廈門房價下跌。與國家相關政策步伐一致，目前廈門出臺政策持續加大土地的供應力度，落實“房住不炒”定位，以穩定社會預期。這也導致供給超出預期，以致土地流拍。可見，有序加大土地供應仍是調控房價的“撒手锏”。
市場規律告訴我們，供求決定價格。廈門房價比肩一二線城市，當然與超額需求分不開。不過，對此要作理性分析。統計資料顯示，2017年廈門全體居民人均可支配收入46630元，房價高峰時達每平方米5萬元至6萬元，這也就意味著一個廈門居民一年的收入可能都買不起一平方米房子。這說明，廈門樓市的需求大多數是由外地投資者的需求構成，價格泡沫嚴重，但當前大多數投資者都處于觀望期，這正是廈門此輪房價大幅回調的重要原因。
無論是政策調控升級，或是市場價格到了一定高點后的正常回調，影響房價走勢的一個核心因素是預期收益率，而且預期收益率往往走在實際影響因素的前面，進而造成價格波動。此次中央政治局會議釋放“堅決遏制房價上漲”信號之后，房地產市場冷靜了很多。筆者認為，短期內一些地方的房價或出現階段性見頂。
從政策層面看，短期內不可能出現政策松動。從日前召開的中央政治局會議可以看出，宏觀環境雖然寬松，但卻不是大水漫灌，對實體經濟定向寬松意圖明顯，意在防止貨幣政策助推房價上漲。整個房地產市場的情緒都會隨著調控加緊轉向理性。
從行業發展周期看，我國房地產行業已經進入行業發展的下半場。無論是從需求、供給還是從競爭力、利潤空間來看，出現類似廈門階段性“回調”應是大概率事件。目前，一些城市的房價水平遠遠超出居民可承受范圍，已經是不爭的現實，高位運行泡沫明顯。
有觀點認為，如果沒有形成有力的長效機制，中短期之內，廈門等一些城市的房價依然堅挺，甚至在回調之后還可能反彈。這個觀點是中肯的。這也啟示有關方面，要抓住難得的調控窗口期，加快出臺和完善房地產市場健康發展的長效機制，進而穩預期、穩市場、穩人心。
