摘要：2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設部官方網(wǎng)站發(fā)布《關于<城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范>等38項住房和城鄉(xiāng)建設領域全文強制性工程建設規(guī)范公開征求意見的通知》。一份《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》中的內(nèi)容值得關注，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易。”

       易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為此次新政發(fā)揮了房住不炒的導向，保護了購房者權益。

       這次的新政是住建部對于整個住房面積的定義有了很大轉(zhuǎn)變。房屋交易按照套內(nèi)面積計算，實際跟去年關于公攤面積的爭議、房屋計費標準這些內(nèi)容有很大關系。這一次明確套內(nèi)面積計算使得很多老百姓、公眾顧慮減少。

       在過去確實存在按照套內(nèi)面積和公攤面積加總交易，這時候就出現(xiàn)比較多新聞諸如：買100平米，實際使用面積只有70平米，造成很多維權，另外，計算公攤面積還造成其他費用，這些費用也是業(yè)主所爭議的，這些公攤面積包括樓梯、電梯、公共停車位、綠化帶等面積。

       這一次的政策很明確是用套內(nèi)面積計算。在以前只用重慶實施了這個政策。全國統(tǒng)一按照套內(nèi)面積交易，也是發(fā)揮了房住不炒的導向。因為從購房者角度講，公攤面積只是一個附屬設施，主要是參考具體的居住面積。

       在買房時沒有太多顧慮，就能按按套內(nèi)面積購房，如果套內(nèi)面積比較小，就不用考慮所謂公攤面積大不劃算而放棄購房。未來開發(fā)商也會考慮到如何作大套內(nèi)面積，也就會防范一些通過公攤面積來做一些虛假文章的開發(fā)商。

       這一次住建部住宅建筑規(guī)范規(guī)定，是一個很大的變革，對居住是有積極意義的，另外這樣一個變革后續(xù)會使得一些房地產(chǎn)稅，跟房屋制度掛鉤的交易發(fā)生一些變革，具有較好的意義，對財政稅收相應計稅標準有積極意義，有保護購房者權益的導向。

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉卻認為是否套內(nèi)計價政策對于購房者實際購房成本基本無影響。主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。另外，對于購房者而言，物業(yè)費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。

       需要注意的是，公攤面積并不是越小越好，不計入面積價格，意味著開發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價，另外如果開發(fā)商過度擠壓公攤，會導致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

       目前只是一個工程建設規(guī)范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠。從政策內(nèi)容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設等方方面面，包括全裝修交付等等政策，這些政策起碼5年內(nèi)落地可能性非常小。

       套內(nèi)面積計價影響最大的是期房銷售，對于現(xiàn)房和二手房，購房者更容易計價。從套內(nèi)計算價格看，全國已經(jīng)有重慶等個別城市落地，的確更有利于購房者，對于開發(fā)商而言減少了灰色利益。

       而羊毛出在羊身上，如果出臺套內(nèi)計價模式，需要考慮之前已經(jīng)入市的項目如何銜接的政策。從未來趨勢看，國內(nèi)有很多獨有、少有的房地產(chǎn)交易現(xiàn)象，比如公攤計價、期房銷售、二手房雙邊代理，這些都隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展有改變的可能性。

       另外，本次文件中還要求要求新建住宅要全裝修交付。

       《住宅規(guī)范》提出，城鎮(zhèn)新建住宅全裝修交付，即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風和空調(diào)、燃氣、照明供電等系統(tǒng)基本安裝到位，廚房和衛(wèi)生間的基本設備全部安裝完畢，達到基本使用標準。

       同時，住宅交付時應當具備接通水、電、燃氣、暖氣等條件，配套設施具備交付使用條件，安全防護設施驗收合格。

       《住宅規(guī)范》對房屋驗收交付給出了詳細的標準。如對放水工程要求，防水墻、地面無滲漏、無積水；抹灰頂面的要求則是，粘結(jié)牢固，無空鼓，表面平整、潔凈，無裂縫，無爆灰等等。