大同市《物業管理條例》近日亮相。新的物業管理條例從各方面入手，對小區，收費等諸多業主關注的問題做出了詳細的規定。將是大同物業管理發展史上的里程碑。

　　9月23日，山西省第十一屆人大常委會第二十五次會議批準通過了《大同市物業管理條例》，這意味著大同市歷時近兩年修訂的新《條例》出爐。9月26日，大同市人大常委會公布了新修訂的《大同市物業管理條例》，并開始實施。

　　銷售物業前要制定臨時管理規約

　　新《條例》規定，在業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行物業的前期管理，投標人少于3個或者物業建筑總面積小于5萬平方米的，經物業所在地縣、區物業管理主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　由建設單位招標選聘物業服務企業的，應當簽訂前期物業服務合同，并向物業所在地縣、區物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。前期物業服務合同應當包括雙方的權利和義務，物業的基本情況，服務事項、質量和費用，計費方式和收費起始時間，合同期限、合同解除條件和違約責任等內容。前期物業服務合同期限未滿，但是業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同簽定生效的，前期物業服務合同自行終止。

　　《條例》明確規定，建設單位應當在銷售物業前制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位應當自物業竣工驗收備案之日起30日內與選聘的前期物業服務企業辦理物業管理交接查驗手續;分期建設的物業，建設單位應當與物業服務企業或者業主、業主委員會，分期辦理已竣工驗收備案的物業的交接查驗手續。

　　新建小區必須配備標準物業用房

　　按照新《條例》第三十條規定，新建物業管理區域內，建設單位應當按照下列規定配置物業管理用房(包括業主委員會工作用房)：物業建筑總面積30萬平方米以下的，按物業建筑總面積的3‰提供，超過30萬平方米以上的部分，按物業建筑總面積的1‰提供;具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業管理用房建筑面積的50%。

　　依據規定，物業管理用房屬于全體業主共有，建設單位、物業服務企業不得改變其用途。對于不按照規定配置物業管理用房的建設單位，將被處10萬元以上50萬元以下的罰款;物業服務企業擅自改變物業管理用房，將被處1萬元以上10萬元以下罰款。

　　物業服務企業不得捆綁收費

　　在大同市一些舊居民區，由于個別住戶不按時交納物業費，導致物業服務站以各種理由捆綁或搭車收費。新《條例》規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國家和省、市制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。實行政府指導價的，價格主管部門要會同物業管理主管部門，根據物業的類型、服務內容、服務等級和物價指數變動情況，制定相應等級的最高限價，并向社會公布。

　　《條例》第三十六條還規定，業主應當根據物業服務合同的約定向物業服務企業交納物業服務費用，逾期不交納物業服務費用的業主，業主委員會應當督促其限期交納，限期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴，但不得以部分業主和使用人拖欠物業服務費為由，降低其他業主和使用人的物業服務質量和標準。此外，物業服務企業可以接受供水、供電、供氣、供熱等單位的委托，代收有關費用，但不得向業主或者使用人收取手續費等額外費用，不得以任何理由捆綁收費。

　　居民擅自占用共用場地最高罰1萬

　　按照規定，任何單位和個人不得擅自占用物業管理區域內的道路、場地和綠地。物業管理區域內規劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要，不得擅自改變用途;占用物業管理區域道路、場地停放機動車輛的，由業主大會決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等事項。業主大會決定收取機動車輛場地占用費的，場地占用費屬于全體業主共有，業主委員會可以委托物業服務企業代收。另外，業主或使用人需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業，物業服務企業要將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或使用人。#p#副標題#e#

　　對于擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途，擅自占用、挖掘住宅區內道路、共用場地，損害業主共同利益，擅自利用物業共用部分、共用設施設備進行經營的住戶，將被處罰1000元以上1萬元以下的罰款。

　　業主大會至少每年召開一次

　　新《條例》第四條規定，市人民政府物業管理主管部門負責本市物業管理活動的監督管理工作，縣、區人民政府物業管理主管部門負責轄區物業管理活動的監督管理工作。與以往不同的是，街道辦事處、鄉鎮人民政府也要負責指導、幫助本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業糾紛，居委會、村委會予以協助和配合。同時明確要求，公安、住建、規劃、市政、環保、園林、物價等部門按照各自職責，協同做好物業管理工作。

　　依據規定，一個物業管理區域成立一個業主大會，由該物業管理區域內全體業主組成;物業管理區域房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑總面積50%以上的，應當成立業主大會;物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。

　　此外，業主大會會議每年至少召開一次。根據實際情況，如有20%以上業主提議、發生重大事故或者緊急事件需要及時處理、業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。業主委員會不履行召集義務，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促或者組織召開業主大會會議。業主委員會依法履行選聘或者解聘物業服務企業簽訂、變更或者解除物業服務合同，監督物業服務企業履行物業服務合同，協助物業服務企業開展物業服務等。