摘要：中國人有多愛買房子，兩個數據一探究竟。第一，央行最新調查數據顯示，中國城鎮居民戶均1.5套房，住房擁有率達到驚人的96%，僅次于世界最高的羅馬尼亞（96.4%）。其中有40%的家庭擁有2套住房；第二，廣發銀行聯合西南財大的報告顯示，中國家庭總資產配置中，房產占比高達77.7%。居民工資收入的近80%都用來買房了，這何其瘋狂？無怪乎，財經專家葉檀要高呼：有些人買房純屬“自殺性”資產配置，倘若經濟出現“重大變故”，將有超過一半的人，極可能傾家蕩產。

       倘若是為了解決真正的居住需求而愛買房，這無可厚非，但隨著房地產的狂飆發展，國人買房的目的也早已不再單純——同樣是西南財經大學的調查統計數據（2018年）顯示，按全國城鎮家庭購房的目的來分析，其中投資性購房需求占58.2%，而改善型購房需求占26.7%，真正的首套剛需購房需求僅15%。什么意思？直白點說，近半數國人把房子當成了攫取財富的工具。

       是的，你沒看錯，最近十年，有太多的人就是“把買房當作投資”，他們買來房子并不為了居住，甚至于很多人連租都懶得租，就單純地放在那里“空置吃灰”，坐等升值賺錢。大佬潘石屹曾經揭露過，“我知道在北京有人買100套房子，自己只住一套�！�

       中國空置房到底有多少？網上的數據有很多，但是能夠引用的權威數據，我們認為只有兩個：第一個是騰訊與中國房地產報等機構聯合發布的《2015年5月全國城市住房市場調查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間，一線城市空置率22%，二線城市24%；另一個是，西南財大權威部門2018年底發布的《2017中國城鎮住房空置分析》，2017年全國城鎮地區有6500萬套空置住房，空置率為21.4%，其中，二線城市、三線城市空置率分別為22.2%和21.8%，遠超一線城市的16.8%。

       這兩個機構的數據之所以相對靠譜，一方面是調查機構的權威性，另一方面是采樣與統計的數據基數大、研究科學。但不論是采用哪個研究機構的數據，我們最后基本可以確定，我國的住房空置率最接近21%。但至于到底有多少套房子處于空置狀態，這個依然存在爭議，西南財大認為是6500萬套，但是經濟學博士周天勇教授最近說，2019年底，這個數字可能上升到一億套了。不管是6500萬套，還是一億套，結果其實都可以歸納為，我國的空置房其實已經“爛大街”了——空置房數量，至少可以解決一億人口的居住問題。

       按照國際標準空置率在10%以內，算是比較安全的區間，10-20%就比較危險了，超過20%以上屬于嚴重積壓風險巨大。

       愛買房的國人，無休止囤積房子，造成各大城市房屋嚴重供不應求，疊加過去三年多，調控一直都只是出臺一些“限”字類政策，真正對癥下藥的“征收房產稅、空置稅”等直擊要害的政策遲遲不見出臺，因此有人說，調控三年，房價死撐不降的根本原因是“沒有出臺空置稅、房產稅”。

       事實真的如此嗎？單純從經濟學供給方面分析，確實有一定道理：原本開發建設的房子足夠解決每年的新增住房需求之用，但是因為有人多買了，而且買來不住也不出租，房子就被“拋荒空置”，資源浪費的同時，也嚴重影響了供需，直接推升了房價。

       空置率高企不下，確實是推升房價的因素之一，但絕對不是主因。調控三年多，房價死撐不降的“根源”到底是什么？黃奇帆僅用3個字就說破了：炒地皮。

       2019年底在參加創新經濟論壇上中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆在回答記者采訪時直戳“房價久調不降”的要害：地價上去了，房價也會上去。所以，在這個意義上，只要把土地價格控制了，房價就基本穩住了。

       黃奇帆確實敢說，也真的懂得房地產運行發展的真實邏輯，過去這些年全國各大城市房價不斷上漲，根本原因就是土地價格的不斷攀升。至于地價為何會不斷上漲，原因就更簡單了，開發商捂地不開發、大量囤地是一方面，地方為了多賣地、高價賣地，推波助瀾也是一方面。

       如何有效控制地價，黃奇帆也開出了“藥方”：應該使用經濟的手段，那就是決不允許背個銀行炒地皮。即，各地方要出臺政策嚴格要求開發商拿地要使用自有資金，不準再大力運用銀行信貸資源，瘋狂加杠桿的行為更是不能被允許。

       這個辦法雖好，也指出了癥結所在，但是卻短時期不能被采納，原因也很現實：中國絕大多數城市走的都是“靠出賣土地融資發展城市”的模式，即靠賣地維持財政平衡。不準開發商背著銀行貸款拿地，意味著地方可能會沒有賣地收入，或者賣地收入大減，那他們的發展又該如何繼續呢？這是擺在絕大多數城市施政者眼前的最大問題。

       房價為何死撐不降？潘石屹也說了實話

       早前，被問及房價不斷上漲的“根源”，潘石屹也說了實話，“中國的M2是GDP的2.1倍，美國則是0.9倍。央行發了那么多錢，不往房地產上跑，跑到蔥上嗎？跑到豬肉上嗎？跑到米面上嗎？事實證明這些市場都太小了，最后只能跑到房地產上�！�

       不太懂經濟學的人，可能很難明白潘石屹的意思，其實總結就是一句話，這些年流入房地產的資金太多了，并不是房價在上漲，而是錢越來越不值錢。房子承載著巨量資金，自然成了財富保值增值的最佳渠道。

       從2008年以來，我們到底發了多少貨幣？答案是120萬億人民幣。而且過去10年，不管是從絕對值上還是增量上來看，我們都是遠遠超過美國的。如此天量的資金近乎于“傾灌”進房地產，怎能不對房價上漲推波助瀾呢？

       因此，從上述兩位專家論述房價死撐不降的原因來看，調控樓市就變得非常簡單了，控制好地價的同時，做到貨幣政策收緊，讓錢不那么容易流向房地產，房價就很難漲起來。事實上，這也是過去幾年，國家一直在探索的方向：既加大加快對土地財政的改革，又堅持不懈收緊金融。更令人欣喜的是，這兩年房地產稅、空置稅等有效打擊投資炒作，平抑房價的長效手段，也屢屢傳出要出臺。