摘要：李嘉誠曾說，決定房產價值的因素有3個，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。他能在商界叱咤一生，無不與他成功的投資哲學有關，所以有人稱，李嘉誠是地產界的“鼻祖”，而他一生總結的經驗也廣為人們流傳。但如果我們把地段僅僅狹義地理解為某一個位置，未必就局限了，隨著時間的推移，地段一詞又賦予了新的意義，簡言之，地段必須有基本的載體，否則，再好的核心地段房子也不會有多少升值空間。

       先來舉個身邊的例子。

       這些天有幾位朋友聊天，回憶到買房的事，一朋友張某2006年時，在北方某城市全款購買了一套房子，總價15萬元，而另一朋友瞿某說他2000年在上海買了一套房，總價大概50萬左右，當時付的首付款差不多也正好是15萬左右，目前這套房子市價在700萬元左右，而張某的這套房子去年賣了42萬元。雖然存在杠桿和利息因素，導致資金成本有所差異，但大體上比較，都是投入差不多本金的情況下，兩者的財富差距天壤之別。

       當然，我們今天不是鼓勵大家去用高杠桿買房，而且國家一直在調控樓市，一個重要原則就是“房住不炒”，但有一個現實不得不承認，房子是一個家庭最重要的財富，即使一些機構的保守數據也顯示，大多家庭差不多有70%的以上的資產都在房產上，央行前不久的一份調查報告也證明了這一點，戶均住房達到1.5套，即使按照全國均價近萬元/平米、人均近40平米算，平均每家也有180萬的房產，但很多家庭可能連30萬的現金都難拿出來，所以，房價的任何波動都關系到財富的變化。如果按照過去的經驗看，不同“地段”房子的差距還會越來越大。

       然而，如果完全套用過去的經驗來買房，則很可能碰壁。

       原因一：城市化的邏輯變了。如果按照住房市場的城市化推算，基本可以推到1998年的住房商品化改革，當時的城市化率為30.4%，到2019年末為60.6%，差不多翻一倍，這意味著快速城市化已經宣告一段落。按照近5年的城市化率算，平均每年城市化率在1%左右，有專家因此把2019年定義為城市化下半場的元年，未來城市化增速還將會進一步趨緩。按照中國社科院報告的預計，到2030年，我們的城市化率達到70%，未來10年，平均到每年城市化率也不過1%，新增有效購房需求將趨緩。

       原因二：人口流向的邏輯變了。過去20年，農村流入城市的人口基本遵循百花齊放，一到六線城市都有，每個城市都能享受到人口紅利，這是我們強大的人口基數以及較低的城市化率決定的。但現在城市化已過6成，農村流入城市變緩的同時是城市之間人口的流動，中小城市向大城市的流動，向城市圈和都市圈流動，與之對應的，有些城市人口頂峰過去而進入下降階段，而有的城市人口還會進一步增加。

       一句話，未來的樓市一定不是昨天的簡單重復。那么，未來哪里的房子最具長期升值空間呢？中央會議釋放信號，房子越靠近“這3處”潛力越大。

       在7月30日的中央會議上，國家提到了兩個點，一是以“國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進”的新發展格局。二是以“新型城鎮化帶動投資和消費需求，推動城市群和都市圈”一體化發展。至少釋放了以下幾個信號：

       1.國內大循環將帶來前所未有的改變。有人說，國內大循環以前又不是沒有體驗過，這話有一定道理，但今天則是完全不一樣了，在與世界多年的融合發展后，我們形成了一定的工業基礎和經濟體系，經濟內循環具備了基本的條件。但需要注意的是，內循環絕不是發達經濟地區的單向循環，考慮到人力成本和國家戰略，內陸地區在制造方面或更具優勢，與之相關的消費、科技、投資、服務和金融等方面也會迎來全面發展。比如，在中西部這一個范圍不大的圈子里，就有成都、重慶、西安、武漢、鄭州5個國家中心城市，占已公布國家中心城市數量的55%，可見國家對內陸地區的戰略重視，內陸產業城市將是內循環的受益者。

       2.新城市城鎮化作為國內大循環的重要一環，城市群和都市圈將迎來“第二春”發展。根據2019年中小城市高質量發展報告顯示，中小城市的GDP總量達到了76.43萬億元，占到全國GDP總量的近85%，而他們又主要集中在大大小小的城市群和都市圈。

       看了以上內容，有人一定會認為，這不把所有的城市都說了一遍嗎？那不就沒有重點了嗎？其實并不是如此。可以概括為兩點：一是城市群和都市圈本來就是“你中有我，我中有你”；二是這些城市本身也是區域的經濟政治文化中心，是本區域的人口吸納大戶，即使外來人少，但也能吸收本省、本地區的人口，越是區域中心城市、越靠近中心城市，其發展潛力越大，原因在于中心城市發展飽和后，產業和資源會向周邊擴散和轉移，靠近城市會受益更多。這里特別提到，由于地緣情節因素，人口大省會有更多的人口紅利。

       新型城鎮化發展又會反哺房產價值。

       經濟內循環，其實是一個全面發展的過程，城市各項事業都會升級，比如基建、醫療、教育、科技、金融等等方面，都會迎來更多的發展。比如你買的房子，原來各項配套沒有或者不好，現在有了或者有了更好的，房子自然會享受到這種溢價過程。

       通過以上介紹，若你買的房子在“城市群、都市圈和內陸產業城市”這3個地方，長期升值空間概率也相對較大。對此，你認同嗎？、