摘要：調(diào)控的真實意圖是為了降房價嗎？從過去近4年的調(diào)控結(jié)果來看，顯然不是。

       一方面，雖然這一輪房住不炒調(diào)控持續(xù)的時間最長，但是最后的結(jié)果卻差強人意：大招出盡，剛需期待的“房價大跌”始終沒到來。非但如此，過去這四年除少數(shù)房價嚴重虛高的城市房價有所回調(diào)外，絕大多數(shù)城市房價依然在上漲。更讓人氣憤的是，即便在高壓調(diào)控下，蘇州、杭州、深圳等地，這兩年房價依然在“高歌猛進”，漲幅遠遠甩開了居民的工資收入增幅。買房非但沒有變得簡單，反而難度更高了；

       另一方面，國家對于樓市調(diào)控的表述，從來都是“穩(wěn)”字當先，而不是“降房價”。不管是“房住不炒”還是“不拿房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟”，最終的目的都是為了“遏制房價快速上漲”、“打擊樓市投機炒作”，以達到經(jīng)濟、金融大局的穩(wěn)定。

       從今年國家對樓市的調(diào)控過程來看，我們也可以“窺一斑而知全豹”。一季度因為眾所周知的原因，舉國隔離，重線下營銷的房地產(chǎn)首當其沖受到?jīng)_擊，開發(fā)商暫停一切銷售、二手房門店不準營業(yè)，樓市幾乎進入“冰封”狀態(tài)，最終導致一季度開發(fā)商銷售業(yè)績近乎于減半。從2月下旬開始，中央及各地就展開了對房地產(chǎn)的“營救行動”：紓困資金、松綁調(diào)控、放寬拿地條件、發(fā)放現(xiàn)金補貼購房者重啟市場活躍度等。

       后來發(fā)生的一切我們也看到了，從4月份開始，房地產(chǎn)市場就開始復(fù)蘇，到了6月份，全國市場幾乎恢復(fù)到了往年同期水平，諸如深圳、杭州、南京、成都等地，市場熱度狂飆飛升，甚至超過了往年同期，不僅成交量大漲，而且時隔兩年之久的“萬人搶房”盛況再現(xiàn)。各類“幫扶”政策下，全國樓市一片繁榮，最終的結(jié)果是，統(tǒng)計局公布的6月份70個大中城市中，新二手房上漲城市名單均創(chuàng)新高，特別是深圳、東莞、寧波、南京、成都、杭州等城市明顯復(fù)蘇，樓市妥妥地再一次開啟了“瘋狂”模式。

       調(diào)控開啟“打地鼠”模式：冒頭就打，效果立竿見影

       調(diào)控的最終目的雖然不是“降房價”，但也決不允許房價再次起飛。經(jīng)歷了5、6月份的市場再次火熱之后，我們也看到了，國家和各大城市再次出手了。7月底國家對房地產(chǎn)的定調(diào)再次明確：緊繃調(diào)控之弦，堅持房住不炒，持續(xù)整治房地產(chǎn)市場亂象。

       進入七月份，深圳、杭州、東莞、南京、寧波等十余城陸續(xù)開始了一輪密集的調(diào)控政策，并且仍在不斷加碼，在限購、限售、限貸三方面不斷升級。而這些不斷進行調(diào)控的城市，無一不是在二季度，房價“漲聲不斷”。

       至此，“打地鼠”式調(diào)控來襲——但凡此前市場火熱，房價出現(xiàn)過快上漲的城市，無一例外都招致了調(diào)控，尤其是深圳和南京，更是做出了表率作用。“深八條”和“南京九條”的祭出，某種程度上，對其它城市起到了警示和暗示作用。

       “打地鼠”式調(diào)控來襲，房價會大跌嗎？樓市剎得住車嗎？

       文章開頭我們雖然說，房住不炒的調(diào)控根本目的不是為了降房價，但是不得不承認，7月份各城的這一輪調(diào)控，確確實實對“降房價”有立竿見影的效果——對比國家統(tǒng)計局6、7月份的全國70個大中城市新二手房價格指數(shù)，不難發(fā)現(xiàn)，7月份全國樓市都有了明顯降溫，尤其是出臺新政的城市，房價要么直接下跌，要么漲幅已經(jīng)明顯收窄。

       拿深圳來說，7月15日新政之后，帶看量、成交量、房價都出現(xiàn)了明顯回落。其中各二手房平臺的帶看量降溫最明顯，平均下跌了50%。據(jù)統(tǒng)計，7月深圳新房成交4844套，環(huán)比下降1.8%，成交面積45.8萬平方米，環(huán)比下降7.4%。值得一提的是，新政前7月1日至7月14日的成交量約占當月成交的七成，新政后的成交量僅占三成。

另據(jù)南方樓市媒體報道，7月15日之后的半個月，深圳市場炒房投資客“降價拋售”的案例與日俱增。最多的時候，有上千套房源在降價甩賣。

       不難看出，這一輪密集調(diào)控之后，很多市場瞬間就蔫了。不得不說，很多城市在穩(wěn)樓市壓制房價方面的舉措還是非常有效的，側(cè)面說明了，房地產(chǎn)并非不能調(diào)控，而是想與不想的問題。只要想調(diào)控，不管是任何時候，任何城市，樓市熱度、房價漲勢都能剎得住車。

       那么“打地鼠”調(diào)控下，大家最關(guān)心的“房價大跌”到底會不會到來？首先說一下結(jié)論：當前這種調(diào)控節(jié)奏下，房價很難大跌。原因經(jīng)濟學家管清友已經(jīng)說清了：房地產(chǎn)行業(yè)的過快發(fā)展，對其它行業(yè)確實形成大的擠出效應(yīng)，在不允許房價過快上漲的同時，也絕對不會允許出現(xiàn)大跌。因為，一方面很多行業(yè)都和房地產(chǎn)息息相關(guān)，裝修、家具、家電、水泥、鋁材等，房價大跌無法達到各行各業(yè)的平衡；另一方面，調(diào)控的終極目標是穩(wěn)樓市，以擠水分的方式促進房價回歸理性，這就是所謂的用科學的方式“燙平房地產(chǎn)泡沫”；更重要的是，房價大跌于任何人都無益，房地產(chǎn)是經(jīng)濟的壓艙石，房價大跌不僅銀行、開發(fā)商、地方、投資炒房客會遭到“毀滅性”打擊，買房的剛需也撈不到一絲好處。

       不過，值得慶幸的是，今年國家提出“經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)”，很大程度決定了2020年接下來的幾個月房地產(chǎn)的投資增速不會有起色，房價更不會有太亮眼的表現(xiàn)。類似上半年深圳、杭州等出現(xiàn)的局部地區(qū)房價上漲30%的情況，發(fā)生的概率可能為零。

       原因很簡單，“房價高企并快速上漲，城鎮(zhèn)居民家庭通過按揭貸款等方式購房，家庭債務(wù)對消費的擠出作用非常明顯。”消費率提不起來，要搬開的“攔路虎”其中之一就有高房價和房地產(chǎn)高投資率。

       換言之就是，下半年的最后幾個月，一定會加大“防范資金過多流入房地產(chǎn)市場，防范居民負債率升高”，否則任由房地產(chǎn)繼續(xù)繁榮發(fā)展，任由資金大舉流入房地產(chǎn)，就給經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)構(gòu)建產(chǎn)生阻力。

       正如我此前說的，居民消費提不起來，房價過高有一定原因——六個錢包 幾代人的積蓄用來買房，還要搭上二三十年的貸款月供，一套房子“掏空”了一大家子，消費肯定是要受影響的。