房價均衡面臨破局調控政策未來有可能長期化(2)

2012-10-10 來源：0352房網編輯：紫琳

　　房地產的價格運行規律不同于一般商品，金融屬性十分明顯。房價上漲期，市場交投火爆，價格繼續上漲的預期強烈。對于剛性需求的購房者而言，越晚入市意味著需要支付的購房成本越高;對于投資性和投機性需求而言，此時持有房產可以獲取價格上漲帶來的收益。所以，購房者入市積極，房價繼續上漲，這種上漲又強化了預期。當房價由于政策調控等原因漲幅開始變小甚至不漲的時候，剛性需求的購房者大多會選擇持幣觀望，希望未來房價下跌從而減少購房成本，而此時投資投機性需求持有房產等于其機會成本，這一部分需求將被明顯抑制。這一階段，成交量會明顯減少，開發商的資金鏈逐步緊張，部分開發商選擇降價促銷，二手房的持有者也開始拋售手中的房產，從而導致供應量增大需求減少，價格開始松動。隨著價格由漲轉跌，市場預期將發生進一步轉變，價格越跌，購房者觀望情緒越重。

　　目前世界上大多數國家出臺了物業稅或者房產稅政策。在我國，房產稅的實行將是大勢所趨。按照0.8%-1.2%的征收標準，每套商品房每年稅收為1.6-2.4萬元，累計效應會使得投資性住房持有成本明顯上升，投資回收期延長。如果這種壓力不能有效轉嫁，則會增加存量房的拋售量，增加市場供給，從而平抑房價。從2010年開始，我國開始加快保障房建設。2010年保障性安居工程建設規模為580萬套，2011年擴大至1000萬套，2012年的建設計劃是不低于700萬套。按照兩年左右的建設進度，2013年、2014年將迎來保障房入市的高峰期。

　　高房價問題已經不單單是一個經濟問題，而是上升到一個關系著公平和穩定的社會問題。中央調控房價的態度十分堅決，限購限貸等政策將在未來較長一段時間內保持不變，如果房價出現明顯反彈，不排除政策加碼的可能，如加速推出房產稅等。

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