追問陜西限利令：房價20%是否是灰色成本(2)
2012-11-01 來源：0352房網(wǎng) 編輯：凱瑟
另一項成本是連開發(fā)商都諱莫如深的。上述開發(fā)商稱，比如在辦理報建手續(xù)時因為拖延而產(chǎn)生的時間成本。還包括辦理各類手續(xù)，以及貸款融資時所產(chǎn)生的公關(guān)費用。
這筆拿不到桌面上的成本，政府核算成本時是算不出來的，該開發(fā)商坦言，這讓利潤率的計算數(shù)據(jù)不見得那么準(zhǔn)確。如果政府推行限利10%的政策，開發(fā)商可能會做假。
陜西省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長王圣學(xué)則表示，地價、建安成本、各種稅費、開發(fā)商利潤是房價的最重要組成部分。此外，房價構(gòu)成的其他細(xì)節(jié)還包括公關(guān)費用、財務(wù)費用、行政事業(yè)性收費、銷售費用、管理費等。
有業(yè)內(nèi)人士透露，早在3年前，國家統(tǒng)計局就曾對40座重點城市范圍內(nèi)的商品住宅開發(fā)費用構(gòu)成進(jìn)行過專項調(diào)查，以借此弄清楚房地產(chǎn)開發(fā)項目費用的支出結(jié)構(gòu)，但該項調(diào)查結(jié)果一直未對外界公開。
在2009年全國“兩會”上，全國工商聯(lián)曾遞交過一份名為“我國房價為何居高不下”的大會發(fā)言稿，其中提到“在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高，達(dá)到58.2%。”但是國土部當(dāng)年也專門發(fā)布公告稱，通過對全國600多個房地產(chǎn)項目的調(diào)查，地價成本在房價中所占比例平均為23.2%。
上述兩個不同口徑的調(diào)查中，土地成本比例懸殊巨大的事實，讓本來就“神秘”的房價成本構(gòu)成更加撲朔迷離。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍曾表示，房地產(chǎn)的成本構(gòu)成，大致有以下幾塊：以1塊錢/平方米的房價為例，其中30%~40%左右是政府收取的土地價格;20%~30%是稅費，稅與費合計數(shù)十種，也是政府和事業(yè)單位收取;10%~30%是建筑成本，包括水泥、設(shè)備、勞動等，一般10%~20%才是利潤。
另一個數(shù)據(jù)來自國務(wù)院發(fā)展研究中心，據(jù)其發(fā)布的《土地制度改革與轉(zhuǎn)變發(fā)展方式》研究報告披露，2001年全國土地出讓金僅為1295.89億元，2010年全國土地出讓金就已經(jīng)攀升到27100億元，十年間增長了20倍。
對于地產(chǎn)商的灰色成本，北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融系副主任呂隨啟則對媒體公開表示，這部分支出，據(jù)其估算約占真實成本的30%，土地出讓金、建筑成本及稅費，合計只占70%。“這部分成本最終會反映到房價上，但基本上很難暴露在陽光下。因此，商品房成本報表的真實性，就要打折扣。”
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