商業地產加速＂升溫＂發展風險重重(2)
2011-05-04 來源：0352房網 編輯：編輯小馮
業內人士認為，調控的持續進行、保障房建設的不斷推進等因素正在改變業內對住宅市場的預期，雖然長遠依然看好，但短期內的風險和不確定因素正逐漸累積。復星國際聯席總裁、復地集團執行董事范偉表示，在樓市政策調控頻繁、市場波動的環境下，單一專注于住宅開發業務風險過大。在此形勢下，許多住宅開發商轉而向商業地產平衡風險、尋求更廣的發展空間。
另一個因素是：不少城市產業結構調整加快、服務經濟顯著增強，對辦公樓、商鋪、酒店等商業物業的需求也隨之快速增長。這在日本、韓國等國也均有先例。近年來，國內一線城市服務經濟在GDP中的比例均已過半，部分二線城市服務經濟比例也接近50%，這預示著寫字樓及商業地產的開發即將進入“黃金周期”。
張良軍表示，預計2011年中國商業地產市場會呈現三個趨勢：一是國內的保險資金及機構投資者將增加商業地產尤其是優質寫字樓的投資;二是出于對中國經濟增長的信心，國外投資者仍將投資國內商業物業，并將布局從一線城市拓展到二、三線城市;三是由于商務部門的“限外”等政策，國內投資者在整個商業地產大宗交易中的比重將加大。
“超前發展”風險值得警惕
仲量聯行上海分行董事總經理顧東尼說，金融危機對中國商業地產的影響已基本結束，隨著城市化、經濟結構調整等進程的加快，內地商業地產將迎來長期、快速的發展。
但一哄而上、過于超前的發展無疑將帶來風險重重。比如，“金融中心”是近年來不少城市在轉型過程中提出的新定位。據不完全統計，國內已有數十個城市提出建設“國際金融中心”“區域性金融中心”等。作為金融中心最直觀的形象之一，超高層的辦公樓、酒店在不少城市紛紛“落地”;一些城市商業地產的規劃、建設量成倍增長。實際上，從金融業發展的內在規律看，絕大多數城市短期內并不具備發展成為“金融中心城市”的現實條件。
張良軍說，有些城市規劃建設1000萬平方米商業地產，辦公樓的比例即使僅占其中的1/2，也接近甚至超過目前北京、上海等城市CBD全部甲級辦公樓的存量規模;以每年10萬平方米的消化速度計算，至少需要50年才能被市場全部吸收。如此“超前”，實際上已埋下泡沫的種子。
一些業內人士指出，嚴格來說，商業地產的潛力跟GDP沒有直接關系，而更多地與服務經濟的成熟度相關，因為后者才能帶來真正的辦公樓、商鋪、酒店需求。一些城市應對商業地產的需求規模有個合理的估算。“比如，如果一個城市規劃有30萬人直接從事現代服務業，以每人辦公面積15平方米計算，總面積需求是450萬平方米;如果盲目建設，幾年之后就會出現過剩的局面;商業物業的滯銷也會使開發商無法償還銀行貸款，釀成金融風險。”張良軍說。此外，商業地產的規劃還應考慮商業環境變化等因素。
上一篇：上海保障房住房供地70% 有保障嗎？
下一篇：樓市漲幅太大 二套房首付提至六成
