房地產信托兌付在高峰房價下行壓力下開始加碼(2)

2012-02-20 來源：財經網編輯：羅慧哲

　　與銀行貸款相比，信托的滾動融資能力更差。銀行在極端情況下仍可以通過向借款人的其他項目發放貸款，變相緩解借款人的存量貸款支付壓力，而信托的滾動融資能力在市場融資環境不好和內部流動性枯竭的情況下很容易出現資金鏈斷裂。

　　在房地產信托規模基本控制的同時，“保兌付”自然被提上重要議程，成為我國信托業2012年、2013年不得不面對的難題。對于房地產信托出現到期無法兌付且無人接盤的情況，監管部門曾明確表示，信托公司的資產或股權將在監管部門主導下進行處置，所得款項將用來優先保障投資人的兌付。這實質上是確認了房地產信托剛性兌付的原則不可逆轉。

　　房地產信托的主要還款來源是銷售回款，嚴厲的房地產調控政策對房地產銷售產生了極大的影響，而通過信托融資的，又以中小房地產開發商為主，在調控中受的影響更大。如果房地產銷售回款在今明兩年依然乏力，后續資金流入嚴重不足，大量房地產信托產品的集中兌付需求將使房地產開發商違約成為必然。

　　因此，從目前的情況看，信托公司對不能按期兌付的信托產品，采用先用自有資金接盤來兌付投資者、再通過法律程序對房地產開發商所提供的抵押資產(包括土地、在建工程、現房等)進行處置這一辦法的可能性較大。

　　處置抵押物將是房地產開發商最不愿看到的，因為抵押率一般只有40%左右，也就是說，如果在保證歸還信托本金的情況下，處置抵押物相當于房地產開發商對房價下跌的容忍度在60%左右，房地產信托產品的違約實為其走投無路的無奈之舉。

　　2012年是房地產業再庫存、價格調整的艱難時期。雖然首次購房家庭的貸款環境會較2011年有所改善，但對行業整體而言，由于這部分銀行貸款占購房款的比例不高，所以對房地產行業整體影響有限。從房地產供需來看，一方面，過去兩年急劇放大的新開工面積將造成2012年市場新增供應大幅增加。此外，2011年不少開發商由于對房地產調控政策抱有放松預期，減慢了推盤速度，這些延后上市的項目都將在2012年陸續進入市場，也會加大市場供應量。另一方面，房價下跌預期的強化會加重購房者的觀望情緒，住房需求難以得到大規模釋放。

　　可以預期，在房地產調控不放松的背景之下，隨著房地產信托產品集中兌付期的到來，將會有越來越多、和房地產信托命系一線、資金鏈狀況堪憂的房地產開發商，被迫采取“以價換量”來回籠資金。

　　在今年房地產信托2234億元的到期規模中，所涉及項目有六成布局在一、二線城市。因此，一、二線城市房價面臨的調整壓力相比其他城市更大。從時間點來看，由于今年第三季度是房地產信托年內到期高峰，第二季度無疑是較為敏感的時間點。屆時迫于資金壓力，房價出現較大幅度下跌的可能性較大。

（責任編輯：0352房網）