全亮：富達股權基金融資平臺轉型

　　主持人：全總，非常高興您來到我們地產基金會議，請您給我們介紹一下您集團最新的情況。

　　全亮：非常高興，今天感謝和訊網和和訊財經中國會，以及地產基金聯盟給我這個機會來到現場，我給大家先介紹一下我們黃金灣投資集團。黃金灣投資集團是去年2011年重組的一個集團，因為整個黃金灣投資集團是從1995年就開始成立的，那時候它是做房地產營銷起家的，到2000年我們開始做開發，以前是幫別人賣房子，后來開始自己建房子，自己賣。2011年開始，我們重組做房地產行業地產投資商，所以，整個集團下面分四個業務板塊：

　　一是房地產開發板塊，下面有兩個品牌。

　　二是房地產營銷。

　　三是K8黃金灣，是個平臺，主要是服務于房地產開發商、投資機構以及政府投融資平臺，這個平臺搭建了一個項目池和資金池。

　　四是富達股權投資基金管理公司，這一大塊主要和我們今天這個會議比較相關，主要從事基金管理和投融資服務的基金管理公司。

　　這是我們整個集團的業務分布。

　　主持人：請您介紹一下您集團旗下的富達股權基金的情況。

　　全亮：富達股權基金是這樣的，這個基金管理公司是去年成立的公司，因為以前我們這個集團主要是自己投資房地產開發，比如自籌資金，通過銀行貸款拿地，整個開發到銷售全流程服務，原來我們是做這個，主要做住宅開發。去年成立富達基金管理公司一開始想這樣，作為我們房地產開發的一個融資平臺，因為我們整個集團在全國布局，在全國各地都拿地開發，所以我們也需要這么一個融資平臺。富達股權基金一是幫自己做融資，目前也開始轉型做，因為K8黃金灣是個項目池，里面有非常優質的房地產項目，有些項目我們可以拿過來進行包裝，交給機構設計，發行基金，比如2億一只，到目前已經做到將近30億規模的募集和發行量，其中還包含我們自己的項目發行。

　　主持人：聽您剛才介紹，富達股權基金下面發行了幾只基金，募資規模也不錯，這幾只基金能具體介紹一下嗎?

　　全亮：有些基金不太方便透露，其實它和其它私募股權基金差不多，因為私募基金本身就是不公開或者內部發行，是面向于少數投資者的證券發行方式，所以它面向的對象主要是個人投資者和機構投資者，我們有些項目，比如唐山有一個項目，安徽阜陽也發了一個項目，我們自己清水灣的項目，房山一些項目也都做一些私募基金。因為去年開始中國房地產私募基金才開始火起來，以前因為調控不是很嚴的情況下，開發商不是很缺錢，一般先搞一塊地以后，銀行有貸款，因為成本比較低，私募相對成本比較高，相對信托來說，私募基金成本比信托還要高。

　　主持人：能高多少?

　　全亮：這個不等。目前私募基金應該在22%左右的成本。這也是在特定時期下的高成本，像房地產調控很多開發商庫存壓力，資金鏈，以及整個房地產開發商投資回報整個空間并不是特別大，所以很多開發商還是不太愿意接受高成本占大比例的投入，一般會配比一部分作為私募股權去投資，或者在某一個階段急需要錢或者資金壓力非常大的時候，這個時候去做一部分的募集，這是一些開發商的需求。

　　主持人：現在是不是有一些開發商已經和你們有合作關系?

　　全亮：有，相當多，我們很多開發商，像山東、上海的許多開發商跟我們緊密合作，發一些基金，他們往往是拿一些項目過來，他們債權的比較多，股權的比較少，只有30%的項目是通過股權進入，其它基本都是通過債權，風險比較小。股權投資私募基金相對比較復雜，但收益會比債權高一些，債權一般是做固定收益的。

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　　主持人：富達股權投資基金旗下基金目前收益率情況怎么樣?

　　全亮：富達股權基金是一家基金管理公司，旗下基金的固定收益率，就是我們給LP的收益率是15%左右。按資金規模大小，負責說是500萬可能是14%或13%，1000萬以上是16%，它有個階梯，每只基金的回報是不一樣的，有些私募基金，比如跟整個開發商或項目方談判的投資回報，固定收益率比較高的話，我們會把很大一部分讓給LP。

　　主持人：問一個大家比較關心的問題，你們分紅嗎?

　　全亮：我們分紅，您指的是公司?

　　主持人：因為很多基金募集完或者也有收益，對股東的回報情況。

　　全亮：您指的是有些合伙的私募基金，給LP或GP的分紅?

　　主持人：是的。

　　全亮：如果是固定收益的話基本是按談判或簽協議的固定回報，比如我們做“1+1”的模式，一年期到期你可以贖回，原來給你承諾是15%的年化收益，就是給你結算，你可以退出。如果作為股權投資，上不封頂，有股權收益，那種一般會比固定收益相對低一些，我們做“1+1”的模式，一年期按原來簽協議退出就行了，如果到一年你沒有退出，還有一年的清算期，到最后還要給LP分紅的，把整個收益按一定比例分給LP，它是在固定回報上面還會有一定的分紅空間。要是股權投資類的肯定要分紅，固定收益類的像債權因為簽的就那么多，沒有分紅的空間，因為它不是浮動的，是固定收益。

　　主持人：關于現在市場熱點問題，有報道說已經有近40個城市進行了“微調”，促進剛需入市，您怎么看這個問題?

　　全亮：這個問題其實去年就有很多，去年號稱有17個城市針對于宏觀調控出臺了很多微調政策，但是最后中央政府一一打壓，最后叫停。今年我估計也是一樣的，我覺得調控不放松這個基調是不變的。當然，貨幣政策最近有些松動那只是政府不可能把房地產商一棍子打死，微調是會有，限購、限貸基本上國家這些政策基調在一定時期內是不會放松的，因為去年已經有了，歷史會重演。

　　主持人：非常感謝您接受我們的采訪!

　　全亮：非常感謝和訊網!

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