張民耕：第一次到晉商會(huì)館，第一次在這樣的環(huán)境下講話(huà)，我感覺(jué)有點(diǎn)“唱堂會(huì)”的意思，我今天努力唱好。我就脫開(kāi)PPT講，因?yàn)槎际菢I(yè)內(nèi)人士，而且關(guān)心的人士恐怕不是字面上所能表達(dá)的，我們討論更深一點(diǎn)層次，更加內(nèi)心一些的發(fā)言。

　　總的來(lái)說(shuō)，要討論一下房地產(chǎn)業(yè)金融化趨勢(shì)和房地產(chǎn)基金，也就是說(shuō)在現(xiàn)在宏觀調(diào)控的形勢(shì)下，房地產(chǎn)金融化的趨勢(shì)已經(jīng)越來(lái)越明顯了。在這樣的趨勢(shì)下，民營(yíng)房企出路何在?當(dāng)然有找房地產(chǎn)基金的出路，我們看看這樣的出路是不是存在，有沒(méi)有發(fā)展的機(jī)會(huì)。

　　這一點(diǎn)不一定全體與會(huì)者認(rèn)同，但我還是要特別強(qiáng)調(diào)，就是宏觀調(diào)控常態(tài)化已經(jīng)成為大概率事件，而且我后面還要加一句，我最近特別深的感觸，任何把形勢(shì)的反轉(zhuǎn)或者把企業(yè)的命運(yùn)寄托在宏觀調(diào)戛然而止，寄托在政策的巨大變化下的奢望都是不切實(shí)際的，都是十分有害的。

　　第一，中央對(duì)于宏觀調(diào)控的宣傳已經(jīng)到了無(wú)以復(fù)加的地步。前幾個(gè)月不說(shuō)，近幾個(gè)月，由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)放慢了速度，所以中央說(shuō)對(duì)整體調(diào)控進(jìn)行微調(diào)，銀根放松了，由于銀根放松，資金就從各個(gè)門(mén)路跑到房地產(chǎn)上面來(lái)，房地產(chǎn)界頓時(shí)又有所滋潤(rùn)，于是，5—7月三個(gè)月的銷(xiāo)售有所回暖。這種回暖確實(shí)是開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量，但這種銷(xiāo)售量的提高多多少少伴隨著價(jià)格的上升。從全國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)字來(lái)說(shuō)，上升的范圍不會(huì)超過(guò)5%，但對(duì)調(diào)控的組織者來(lái)說(shuō)認(rèn)為這是w大的問(wèn)題，所以派出8個(gè)督查組下去查了16個(gè)省，現(xiàn)在督查報(bào)告還在最后的醞釀。

　　我們感覺(jué)到，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步回暖，并且是價(jià)格的進(jìn)一步提高，新的調(diào)控措施有可能出來(lái)，因?yàn)楝F(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)成了驚弓之鳥(niǎo)，調(diào)控措施并不一定要有實(shí)質(zhì)性的威力，只要有一個(gè)措施，有一個(gè)象征性的語(yǔ)言，這個(gè)市場(chǎng)就會(huì)受到極大的打擊。就像前些日子中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，特別是把房地產(chǎn)調(diào)控加入了會(huì)議的內(nèi)容，并且加以重申。第二天以房地產(chǎn)股為首的整個(gè)股票市場(chǎng)出現(xiàn)大跌，幾乎達(dá)到了歷史新低。所以宏觀調(diào)控新的政策深度地加深是很有可能的。

　　第二，宏觀調(diào)控目標(biāo)來(lái)說(shuō)是去投資化和去投機(jī)化，房地產(chǎn)主要成為生產(chǎn)和生活用品，而不是投資品，宏觀調(diào)控這個(gè)方向是不會(huì)改變的。根據(jù)中國(guó)人多地少，房地產(chǎn)是中國(guó)人喜聞樂(lè)見(jiàn)的投資品，在這樣的形勢(shì)下，我們認(rèn)為調(diào)控的方向，去投資化，去投機(jī)化是不會(huì)變更的，宏觀調(diào)控的目標(biāo)就是使價(jià)格合理回歸，實(shí)際就是降房?jī)r(jià)，而降房?jī)r(jià)的任務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有完成。在這樣的情況下，我們認(rèn)為宏觀調(diào)控是不會(huì)戛然而止的，可能會(huì)做些微的微調(diào)，或更加深它的深度，微觀的微調(diào)都不會(huì)改變宏觀調(diào)控的方向。在這樣的形勢(shì)下，對(duì)于宏觀調(diào)控抱有任何幻想，認(rèn)為它會(huì)反轉(zhuǎn)是不切實(shí)際的。在我們?nèi)珖?guó)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟里，各自房地產(chǎn)聯(lián)盟企業(yè)里都把宏觀調(diào)控常態(tài)化作為我們今后三五年工作的一個(gè)基本環(huán)境，這樣才有可能應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的嚴(yán)峻形勢(shì)。在這個(gè)嚴(yán)峻形勢(shì)的情況下，有備而無(wú)患來(lái)找到我們民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)和民營(yíng)房地產(chǎn)基金的一條出路。

　　說(shuō)到原因大家也是耳熟能詳，之所以調(diào)控不能放松，大家找到這幾方面的原因：

　　一是城市化和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的持續(xù)，這兩個(gè)不斷創(chuàng)造著對(duì)于房地產(chǎn)作為生產(chǎn)資和生活資料的剛性需求，這種剛性需求的增長(zhǎng)是有可能造成市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的不足，不足會(huì)引起一些價(jià)格上的上漲，而這個(gè)因素是不可能取消的。

　　二是中國(guó)土地制度的硬約束，一是18億畝耕地，其實(shí)它最身后的原因是我們的憲法，我們的憲法規(guī)定城市土地國(guó)家所有，小產(chǎn)權(quán)房是越不過(guò)這個(gè)坎的，如果改憲法有可能，如果不改憲法小產(chǎn)權(quán)房是不可能成為合法的。因此而造成土地的供應(yīng)沒(méi)有彈性，因?yàn)闆](méi)有彈性，所以一旦市場(chǎng)需求熱，地價(jià)就伴隨著房?jī)r(jià)往上漲，漲到面粉比面包還貴的時(shí)候，房?jī)r(jià)最后還是以漲體現(xiàn)它的價(jià)值。

　　三是過(guò)量的貨幣發(fā)行和低利率，現(xiàn)在有一個(gè)統(tǒng)計(jì)，20年來(lái)名義GDP增長(zhǎng)了21.3倍，貨幣發(fā)行量增長(zhǎng)的47.5倍，就是貨幣的發(fā)行量比GDP增長(zhǎng)要高一倍還多，其實(shí)近幾年貨幣發(fā)行量和GDP的增長(zhǎng)根本不成比例。有人說(shuō)近五年，GDP是2倍，貨幣是9倍的發(fā)展。作為貨幣過(guò)量發(fā)行的對(duì)應(yīng)物就是人們要尋找保值增值的可能，而房地產(chǎn)產(chǎn)品是所有可以選擇的產(chǎn)品當(dāng)中最牢靠，最看得見(jiàn)，摸得著，也最為中國(guó)人所喜聞樂(lè)見(jiàn)的。二十年來(lái)，股票漲了28%，黃金漲了4倍，房地產(chǎn)漲了5倍，只要你一放松，房地產(chǎn)肯定會(huì)成為大家保值增值的投資品，于是也引起房?jī)r(jià)的上漲。

　　四是房地產(chǎn)的持有和交易低稅負(fù)，鼓勵(lì)了房地產(chǎn)的投資和投機(jī)，因?yàn)槌钟谐杀竞艿停�投資和投機(jī)成為經(jīng)濟(jì)人的理性選擇。所謂房地產(chǎn)交易稅和房地產(chǎn)持有稅能不能推出，推出有沒(méi)有作用?我覺(jué)得，

　　1、房地產(chǎn)持有稅是不能替代土地出讓金的，因?yàn)樗�的量很�?#p#副標(biāo)題#e#

　　2、房地產(chǎn)的持有稅實(shí)際上存在一個(gè)巨大的問(wèn)題，就是它的征收是極其困難的，有的老干部說(shuō)，我給政府干了幾十年，我的工資沒(méi)有一分是可以用來(lái)付房地產(chǎn)稅的，現(xiàn)在你要收房地產(chǎn)稅，我從哪兒給你支出這筆錢(qián)?新買(mǎi)房的人也會(huì)覺(jué)得委曲，你已經(jīng)收了我70年的土地出讓金，再收房地產(chǎn)稅是不是一頭牛上要扒兩層皮?

　　所以，房地產(chǎn)稅收的提出和實(shí)施總是在試點(diǎn)過(guò)程當(dāng)中，但隨著每一輪試點(diǎn)城市擴(kuò)大，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊還是客觀存在的，房地產(chǎn)交易稅的提高是不是有利于抑制房地產(chǎn)漲價(jià)呢?其實(shí)也不然。

　　房地產(chǎn)交易稅現(xiàn)在經(jīng)常被市場(chǎng)用欺瞞的辦法來(lái)解決，就是上下兩聯(lián)發(fā)票，兩種不同的發(fā)票，真正的交易是一個(gè)價(jià)格，而賬面上又體現(xiàn)另一個(gè)價(jià)格，所以用房地產(chǎn)交易稅、房地產(chǎn)持有稅解決房?jī)r(jià)問(wèn)題又不徹底。再加上地方政府需要土地財(cái)政來(lái)作為他城市化進(jìn)程的支付手段。如果以上原因得不到根本解決，沒(méi)有真正體制上的改革，那么房地產(chǎn)價(jià)格上漲是不可遏制的。

　　為了壓住房?jī)r(jià)進(jìn)行宏觀調(diào)控，建設(shè)部部長(zhǎng)都說(shuō)了，這是一個(gè)迫不得已的辦法，但是這種辦法還要實(shí)施下去，就想北京和廣州都要開(kāi)始實(shí)行，對(duì)于車(chē)輛一是限行私家車(chē)，二是限購(gòu)。這個(gè)辦法是否合理?有種種不合理，等于把我使用車(chē)的價(jià)值打掉了五分之一，法律和憲法上都有缺陷。不用這個(gè)方法行不行?還真不行。我的感覺(jué)，從政府的威信，如果這次宏觀調(diào)控再半途而廢，以后就沒(méi)有人能相信我們的政府能控制住房?jī)r(jià)，而房?jī)r(jià)問(wèn)題像最近人民日?qǐng)?bào)社一個(gè)社評(píng)一樣，房?jī)r(jià)是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，是民生問(wèn)題，更是政治問(wèn)題，對(duì)于房?jī)r(jià)確實(shí)已經(jīng)提高到威脅到執(zhí)政黨執(zhí)政安全的問(wèn)題，所以，我感覺(jué)房地產(chǎn)調(diào)控這樣一種總的方向和去投資化，去投機(jī)化的本質(zhì)是不會(huì)改變的。如果有些許的調(diào)整，但方向不會(huì)變，持續(xù)性不會(huì)變。我們一定要有將來(lái)三五年內(nèi)處于宏觀調(diào)控常態(tài)化的心理準(zhǔn)備。

　　大家都在說(shuō)，這次調(diào)控確實(shí)是歷史上最比較徹底和影響深遠(yuǎn)的一次宏觀調(diào)控，標(biāo)志是使得中國(guó)的房地產(chǎn)歷史進(jìn)程明顯區(qū)分出了上下半場(chǎng)，上半場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束，下半場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始，這次調(diào)控最大的影響在于，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)則發(fā)生了巨大的改變。其實(shí)大家平時(shí)也在討論，這個(gè)巨大的改變其實(shí)對(duì)于民營(yíng)企業(yè)的市場(chǎng)份額影響是非常巨大的。總的來(lái)說(shuō)，這次房地產(chǎn)調(diào)控比任何領(lǐng)域的調(diào)控也許都是類(lèi)似的，就是“國(guó)進(jìn)民退”，我到了晉商會(huì)所特別有感觸，民營(yíng)晉商的礦主們今日何在?他們的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在情況怎么樣?其實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控，這種結(jié)果我覺(jué)得也會(huì)有類(lèi)似。

　　為了應(yīng)對(duì)這種調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)自覺(jué)做出了應(yīng)對(duì)，這種應(yīng)對(duì)主要表現(xiàn)為幾個(gè)方面的轉(zhuǎn)型。

　　1、房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)模式的轉(zhuǎn)變，以前在房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)當(dāng)中，高檔的、改善的，甚至于是奢侈的產(chǎn)品所占的份量非常大，現(xiàn)在是以剛性需求和第一次改善為主的產(chǎn)品才能大行其道。我到長(zhǎng)沙特別有感觸，長(zhǎng)沙有過(guò)統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙這個(gè)市場(chǎng)是非常活躍的，非常大的一個(gè)市場(chǎng)。但是它的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)確實(shí)很一致，非常一致，大概70%是剛需產(chǎn)品，30%以上的需求又是在他的程序之外。我們?nèi)ラL(zhǎng)沙做論壇狠狠地把市政府表?yè)P(yáng)了一頓，說(shuō)長(zhǎng)沙市政府真有經(jīng)濟(jì)眼光，調(diào)控真符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，它叫“限小不限大”，“限新不限舊”，“限城不限郊”，就是城區(qū)二環(huán)路內(nèi)是調(diào)控的，90平方米以下是調(diào)控的，新房是調(diào)控的，除此之外就不調(diào)控了。這樣的市場(chǎng)發(fā)育就非常健康，但即使這樣健康發(fā)展的市場(chǎng)，剛性需求和第一次改善的需求占了絕大多數(shù)。這是可以看出這個(gè)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生很大的變化。其實(shí)這后面就隱藏著一句話(huà)，如果靠剛性需求和第一次首輪改善的需求來(lái)支撐這個(gè)市場(chǎng)，能支撐多久?

　　2、房地產(chǎn)收益模式進(jìn)行了改變，以前是開(kāi)發(fā)商掙錢(qián)，同時(shí)炒房人也掙錢(qián)，有這么一種利潤(rùn)模式，現(xiàn)在可能炒房的獲利機(jī)會(huì)就會(huì)非常少了。按照有關(guān)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)，如果是以剛需和第一套房需求作為市場(chǎng)的主體，并且去杠桿化的情況下，今后如果想炒房也會(huì)有利潤(rùn)，但會(huì)限制在5%左右。有個(gè)人做了測(cè)算，我是很相信的。以后的房地產(chǎn)收益模式就會(huì)變成從開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)加上售后增值利潤(rùn)為主的分布向開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)加上投資商利潤(rùn)這樣一種模式來(lái)轉(zhuǎn)變，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)要切出一部分作為投資商的利潤(rùn)，這種利潤(rùn)格局會(huì)有一個(gè)重大的改變。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)模式也會(huì)有改變，以前說(shuō)開(kāi)發(fā)商有一個(gè)本事，叫十個(gè)碟子有六個(gè)蓋，十個(gè)碟子這六個(gè)蓋子就可以蓋住了，也就是說(shuō)有一部分自有資金就有大量的借貸資金，再加上預(yù)售款，這個(gè)資金模式就成立了。現(xiàn)在大型的房產(chǎn)商還可能在自有資金的基礎(chǔ)上加上一些信貸資金，由于宏觀調(diào)控，信貸規(guī)模受到控制，多數(shù)的開(kāi)發(fā)商即使你四證齊全，或者你已經(jīng)開(kāi)賣(mài)，甚至于已經(jīng)賣(mài)給客戶(hù)的情況下，要拿按揭貸款也是簽了合同不見(jiàn)按揭貸款下來(lái)。

　　所以，今后的財(cái)務(wù)模式可能會(huì)變成開(kāi)發(fā)商自有資金，再加上合作的資金，再加上借貸資金，這樣三部分來(lái)完成開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)模式。開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)模式也做了轉(zhuǎn)變，很形象地說(shuō)“香港模式”轉(zhuǎn)向“美國(guó)模式”了，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，不但整個(gè)過(guò)程細(xì)分，從投資、開(kāi)發(fā)、營(yíng)造、銷(xiāo)售到經(jīng)營(yíng)，整個(gè)過(guò)程細(xì)分化，而且產(chǎn)品也細(xì)分化。在現(xiàn)在的形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商和投資商、建設(shè)商、經(jīng)營(yíng)商區(qū)分了，開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品從單純的住宅地產(chǎn)變成住宅地產(chǎn)、辦公樓地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等。#p#副標(biāo)題#e#

　　產(chǎn)品的細(xì)分應(yīng)該標(biāo)志著一個(gè)行業(yè)的逐漸成熟，也標(biāo)志著在這些環(huán)節(jié)里存在的各種商機(jī)。所以，如果以大規(guī)模開(kāi)發(fā)來(lái)競(jìng)爭(zhēng)覺(jué)得比較吃力的中小開(kāi)發(fā)商和民營(yíng)開(kāi)發(fā)商可以在開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)和各種產(chǎn)品之中找到自己的出路。現(xiàn)在我看有許多開(kāi)發(fā)商也在轉(zhuǎn)型，但是有一點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)研究對(duì)旅游地產(chǎn)也要進(jìn)行研究，我們發(fā)現(xiàn)，凡是地產(chǎn)前面加一個(gè)前綴的話(huà)，這個(gè)地產(chǎn)就不是地產(chǎn)本身了，而是這個(gè)前綴。養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)產(chǎn)業(yè)，物流地產(chǎn)是物流產(chǎn)業(yè)，更不用說(shuō)文化地產(chǎn)等等。所以，開(kāi)發(fā)商在轉(zhuǎn)型的時(shí)候?qū)嶋H上是對(duì)企業(yè)做一個(gè)非常徹底的轉(zhuǎn)型。

　　開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式也做了轉(zhuǎn)變，這個(gè)經(jīng)營(yíng)模式很重要的一點(diǎn)是存量資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成為一種可能，以前如果租售比在1：500，1：600的情況下誰(shuí)都沒(méi)有能耐，明明一下子就可以把錢(qián)賺回來(lái)，要分500、600個(gè)月去掙，誰(shuí)都沒(méi)這個(gè)胃口。如果把價(jià)格漸漸降到1：400，1：300，甚至開(kāi)發(fā)商自己開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，把利潤(rùn)部分刨除，持續(xù)經(jīng)營(yíng)就成為可能。如果再找到一些價(jià)格比較低廉的，像險(xiǎn)資來(lái)進(jìn)入經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域的，這種經(jīng)營(yíng)就成為可能。據(jù)說(shuō)中國(guó)的第一個(gè)REITs將要出現(xiàn)，當(dāng)然雖然以保障房的形式出現(xiàn)，但我相信只要有第一個(gè)REITs出現(xiàn)，以后長(zhǎng)期持有、經(jīng)營(yíng)來(lái)升利的REITs就會(huì)越來(lái)越多，經(jīng)營(yíng)模式就會(huì)轉(zhuǎn)變。

　　房地產(chǎn)的區(qū)域布局模式發(fā)生了轉(zhuǎn)變，區(qū)域布局模式從沿海200公里伸向內(nèi)地，以前主要集中在沿海200公里，現(xiàn)在我們可以看到遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止，中原地帶和西部成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱土。另外有許多民營(yíng)、中小的開(kāi)發(fā)商深耕，也是一種出路，到三線城市去，到四線城市去，這是我做過(guò)試驗(yàn)的。三四線城市也同樣存在著城市化的需求，存在著開(kāi)發(fā)商的廣闊天地，我們做的項(xiàng)目在山東菏澤這些區(qū)域原先是山東最窮的地級(jí)市，現(xiàn)在我們進(jìn)去的是1800元，現(xiàn)在市場(chǎng)叫價(jià)也叫到了4800元，實(shí)際成交價(jià)大概全市在4000元左右，因?yàn)樗�的土地很便宜，這些三四線城市也可以成為民營(yíng)企業(yè)的一個(gè)主戰(zhàn)場(chǎng)。

　　轉(zhuǎn)型就有機(jī)會(huì)，在轉(zhuǎn)型的過(guò)程當(dāng)中，每一個(gè)企業(yè)找到自己的轉(zhuǎn)型模式，我相信是能夠在這塊肥沃的土地上找到自己的立足之地的。我覺(jué)得最根本的轉(zhuǎn)型是房地產(chǎn)金融化，下面我重點(diǎn)說(shuō)說(shuō)房地產(chǎn)金融化。回過(guò)頭來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)應(yīng)該天然具有金融化的趨勢(shì)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)體量特別大，金融需求特別足，小到一個(gè)家庭購(gòu)房需要信貸資本，大到一個(gè)企業(yè)，一個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)，甚至一個(gè)城市的開(kāi)發(fā)都需要金融資本的支持，這是問(wèn)題的一個(gè)方面，需要金融資本來(lái)支持。

　　房地產(chǎn)產(chǎn)品本身就是一個(gè)非常好的金融產(chǎn)品，是非常好的金融等價(jià)物，因?yàn)樗��?a href="http://m.tianjieli.com.cn/#" class="p_wordlink" target="_blank">不動(dòng)產(chǎn)，所以它是一個(gè)非常牢靠，不會(huì)輕易損傷的金融對(duì)價(jià)物，另外它是無(wú)移動(dòng)抵押，在抵押的時(shí)候既不妨礙原有的業(yè)主對(duì)它進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和租賃，只要不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，又不妨礙債權(quán)人對(duì)于他債權(quán)的抵押，一旦他還不起，我就從債權(quán)變成了產(chǎn)權(quán)。由于有這樣一種屬性，形象地說(shuō)一頭牛身上可以扒兩張皮，房地產(chǎn)又是很好的金融品，天然具有金融化的趨勢(shì)。只不過(guò)我們以前是一種不自覺(jué)的金融化，你只要拿到一塊地就有人借給你錢(qián)，現(xiàn)在的金融環(huán)境并不那么好了，而且作為參與房地產(chǎn)的各方也要精打細(xì)算，也要控制風(fēng)險(xiǎn)，所以現(xiàn)在是一個(gè)非常自覺(jué)的金融化的階段，我們作為房地產(chǎn)基金特別有體會(huì)，房地產(chǎn)基金就是自覺(jué)金融化的結(jié)果。

　　房地產(chǎn)商現(xiàn)在也非常有金融意識(shí)，我們和Top50和Top20企業(yè)談的過(guò)程當(dāng)中發(fā)現(xiàn)，他們叫資產(chǎn)資本化，資本金融化，就是把所有的資產(chǎn)(包括有形的、無(wú)形的)都作為資本來(lái)經(jīng)營(yíng)，而且把所有的資本都物化為金融。所以，在談判當(dāng)中我們就覺(jué)得，尤其和大企業(yè)他的金融意識(shí)太強(qiáng)了，談起來(lái)就特別費(fèi)勁，一個(gè)點(diǎn)一個(gè)點(diǎn)地?fù)福�這是一個(gè)自覺(jué)的金融化的過(guò)程，可以好不夸張地說(shuō)，每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)金融意識(shí)的強(qiáng)弱，對(duì)于房地產(chǎn)金融資源掌握的多少?zèng)Q定了他在市場(chǎng)上的份額和大小，甚至于決定他的生死存亡。因此，我們要拋棄以前對(duì)房地產(chǎn)金融不正確的認(rèn)識(shí)，以前覺(jué)得不動(dòng)產(chǎn)變現(xiàn)不容易，我們現(xiàn)在改變這種認(rèn)識(shí)，認(rèn)為房地產(chǎn)具有天然金融化的趨勢(shì)，我們自覺(jué)地運(yùn)用這個(gè)金融化工具就可以創(chuàng)造出許許多多有聲有色的劇目來(lái)。

　　房地產(chǎn)有沒(méi)有這樣的需求?一方面我們?cè)谑袌?chǎng)的過(guò)程當(dāng)中感覺(jué)到，尤其是最近，房地產(chǎn)企業(yè)大的上市公司不缺錢(qián)，昨天萬(wàn)科發(fā)表了他的半年報(bào)，他的自有資金從上一季度不足200億，現(xiàn)在變成了470億，確實(shí)不差錢(qián)，就是錢(qián)多了。我相信上市公司前20位、前50位資金不缺，但他們?nèi)辈蝗蹦?還是缺，因?yàn)樗麄兊默F(xiàn)金流一方面要支付再建工程，另一方面他要擴(kuò)張規(guī)模，要在市場(chǎng)上占據(jù)一定的份額，還要擴(kuò)張。最大的問(wèn)題是什么呢?負(fù)債率很高，現(xiàn)在上市的房地產(chǎn)企業(yè)普遍負(fù)債率在80%左右，這種負(fù)債率對(duì)于他們的市值有很大的影響，對(duì)他們的風(fēng)險(xiǎn)控制有很大的影響，所以他們也是要錢(qián)的。房地產(chǎn)基金的錢(qián)進(jìn)去能夠降低他們的負(fù)債率，同時(shí)提高他們自有資金的利潤(rùn)率，所以對(duì)他們來(lái)說(shuō)也非常有意義。#p#副標(biāo)題#e#

　　金融機(jī)構(gòu)也非常需要房地產(chǎn)基金，根據(jù)有關(guān)方面的統(tǒng)計(jì)，今年信托資金連本帶利要還的是2500億，明年要達(dá)到3100億，銀行的信貸還不算，光是信托就有那么大量。有許多企業(yè)完全是因?yàn)檫@個(gè)資金鏈條不夠長(zhǎng)，如果基金能夠進(jìn)去，拉長(zhǎng)一下它的資金鏈條的供應(yīng)，很可能這個(gè)項(xiàng)目就有救了。當(dāng)然，我們基金也不能去干牛跑了拔橛子這樣的事情，多數(shù)情況下金融機(jī)構(gòu)是需要的，我們基金現(xiàn)在非常弱小，非常初生。

　　我們的機(jī)會(huì)在哪里呢?我對(duì)自己的企業(yè)說(shuō)兩句話(huà)，要起得比雞早，睡得比狗晚，當(dāng)金融機(jī)構(gòu)愿意做的時(shí)候你要能做，當(dāng)金融機(jī)構(gòu)不愿意做的時(shí)候你還要能做，有這樣兩個(gè)基本功，你的機(jī)會(huì)就來(lái)了。市場(chǎng)資金也需要，我們?cè)诎l(fā)行(基金)過(guò)程當(dāng)中會(huì)發(fā)現(xiàn)經(jīng)常會(huì)超發(fā)，因?yàn)槲覀兘?jīng)常會(huì)和第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)合作，理財(cái)機(jī)構(gòu)就會(huì)有這樣的問(wèn)題，要么就不來(lái)，要么就胡來(lái)，來(lái)得太多了。有的時(shí)候?yàn)榱硕嘟蛹{我們也破例超發(fā)，實(shí)際上社會(huì)上的資金量是非常大的，有說(shuō)有38萬(wàn)億，有說(shuō)42萬(wàn)億的存款，實(shí)際上這些存款都在尋找新的投資機(jī)會(huì)，更不用說(shuō)中小房地產(chǎn)商需要抱團(tuán)取暖。在這個(gè)過(guò)程中，我們希望和中小房地產(chǎn)結(jié)合在一起，用房地產(chǎn)基金幫助他們做好眼前的項(xiàng)目，當(dāng)然對(duì)于他們今后的戰(zhàn)略發(fā)展和調(diào)整，我們也幫他們做一些設(shè)想，我們不但提供資金，對(duì)于房地產(chǎn)商我們還提供經(jīng)營(yíng)、管理、產(chǎn)品定位和品牌輸出等服務(wù)，使得中小企業(yè)真正在抱團(tuán)取暖中度過(guò)這次嚴(yán)冬，更不用說(shuō)房地產(chǎn)基金還有一個(gè)可以做的方向就是城市化。包括一級(jí)開(kāi)發(fā)，就是順應(yīng)整個(gè)城市化需求，水電氣暖的建設(shè)，硬件、軟件的建設(shè)。所以，雖然是宏觀調(diào)控，但房地產(chǎn)基金在宏觀調(diào)控之下是可以大有作為的。

　　目前來(lái)看，房地產(chǎn)基金發(fā)展有三個(gè)趨勢(shì)：

　　第一，并購(gòu)基金將會(huì)在未來(lái)時(shí)間當(dāng)中大行其道，起到一個(gè)主角的作用。據(jù)我知道，信達(dá)資產(chǎn)管理公司已經(jīng)成立了一個(gè)120億的并購(gòu)基金，有一些資產(chǎn)管理公司和大的房地產(chǎn)企業(yè)也都成立了并購(gòu)基金。為什么呢?如果宏觀調(diào)控常態(tài)化，不用多，有許多中小企業(yè)會(huì)退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，誰(shuí)來(lái)接盤(pán)呢?很可能就是這些并購(gòu)基金。

　　第二，股權(quán)化的房地產(chǎn)基金將慢慢取代債權(quán)化的房地產(chǎn)基金。因?yàn)閷?duì)大的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)他不用借款，一方面由于形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，它的現(xiàn)金流回流比較快;另一方面對(duì)于大中型房企，銀行還追著給他貸款，因?yàn)樗�的信用比較好。在這種情況下，大進(jìn)小退是肯定的趨勢(shì)，它缺什么呢?股權(quán)類(lèi)的投資，你跟他同股同籌，甚至于你出更多的錢(qián)占更少的股份，或者他出更少的錢(qián)占更大的股份，只要你算得過(guò)來(lái)，做成股權(quán)式的基金其實(shí)收益上還是很可觀的。

　　我們有一個(gè)簡(jiǎn)單的說(shuō)法，一方面和這種大企業(yè)合作，道德風(fēng)險(xiǎn)比較小，因?yàn)樗�珍惜他的信�?另一方面和這些大的企業(yè)合作市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也比較小，因?yàn)樗�至少�?huì)比我們抗風(fēng)險(xiǎn)的能力要大，所以房地產(chǎn)股權(quán)類(lèi)基金會(huì)慢慢從純債權(quán)再加股慢慢走向純股權(quán)。

　　第三，經(jīng)營(yíng)性的股權(quán)基金會(huì)越來(lái)越多，比如商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)都不可能一下子賣(mài)掉，包括寫(xiě)字樓在內(nèi)，賣(mài)掉你就沒(méi)法經(jīng)營(yíng)，沒(méi)法管理，所以有一些小的開(kāi)發(fā)商采取了把產(chǎn)權(quán)分割賣(mài)了，但統(tǒng)一集中管理。比較徹底的辦法，還是自己持有，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，在經(jīng)營(yíng)當(dāng)中有一部分獲利，在整個(gè)市場(chǎng)升值當(dāng)中有更多的獲利。這樣的基金我們感覺(jué)到可能現(xiàn)在會(huì)越來(lái)越多浮上水面。

　　房地產(chǎn)基金目前的發(fā)展趨勢(shì)，我再提兩句，雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)基金像雨后春筍般發(fā)展起來(lái)，我現(xiàn)在越來(lái)越看到是個(gè)房地產(chǎn)工資就愿意發(fā)基金，作為自己融資的第二渠道，像雨后春筍般發(fā)展起來(lái)，現(xiàn)在說(shuō)房地產(chǎn)基金有千家我都不會(huì)覺(jué)得有驚奇。但另一方面的現(xiàn)象出現(xiàn)了，就是兩極分化，大型的房企高端化，銀企合作化和大型化，既沒(méi)有開(kāi)發(fā)商背景又沒(méi)有金融背景的房地產(chǎn)基金其實(shí)面臨著處境是比較困難的，所以為了應(yīng)對(duì)這樣的困難，我們覺(jué)得在房地產(chǎn)基金聯(lián)盟這個(gè)范圍內(nèi)，由于大家都比較熟悉，我們提倡合作，比如做雙GP，你有項(xiàng)目資源，我有資金資源，咱們攙和起來(lái)一起做，共同渡過(guò)房地產(chǎn)基金萌芽之后初期的生長(zhǎng)期，使得大家都可以發(fā)育和成長(zhǎng)起來(lái)。

　　我就講這么多，謝謝大家！

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