限時代”來臨

　　1月26日，“新國八條”正式出臺，為今年房地產市場定下基調，標志著樓市全面進入“限時代”。

　　“合理確定本地區年度新建住房價格控制目標”、“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”、“從嚴制定和執行住房限購措施”。

　　“限制”，毫無疑問地成為今年房地產市場調控的主基調。就在這一夜，據說全國上下不少房地產開發商連夜開會，徹夜未眠。民間的反應則喜感十足，有“段子”傳：考慮到“限購令”執行后，各地離婚率不斷攀升，更有小三趁勢密謀扶正，現研究決定，自這個很“2”的日子，頒布“限離令”。北上廣深一線城市每天離婚總額限制在百對以內，其他城市限50對;指標下發各居委會，如果超額，要約談居委會大媽;離婚者需提供沒有小三證明及非同居證明。

　　“廣州細則”落地

　　2月25日，“廣州細則”出臺，“限外令”外，確定“買一賣一”等細則。

　　2月底，廣州市公布2011年度新建住房價格控制目標，規定今年房價漲幅要低于11%，但把歸屬于保障房范圍的限價房和經適房也納入到新建住房統計范圍。

　　而在限購政策的“紅圈”之外，增城、從化有幸逃過一劫，但另一“限價”政策卻隨之浮出水面。4月初，兩市陸續規定，單盤售價不得上浮5%-10%。

　　“廣州細則”并無新意，力度也未如預期嚴厲。市民稱之為“溫柔”，發展商稱之為“務實”。有網友調侃“本次政策充分兼顧到各階層購房者的多重購房心理，可謂博眾家之所長，集眾者之所期”。網友甚至列出四類購房心態：1、買到的認為還好早買到了(心里想差點買不到，慶幸);2、賣掉的認為還好早賣掉了(心里想差點賣不掉，驚險);3、沒買到的認為還好沒有買到(心里想房價要跌了，冷汗);4、沒賣掉的認為還好沒有賣掉。

　　“提準”每月一次

　　年中回首，央行度過了“忙碌”的上半年。通脹壓力高企，5月份CPI同比上漲5.5%，創34個月以來新高，6月份CPI預計將突破6%。緊縮型貨幣政策成為今年上半年的主基調。進入2011年以來，央行已經連續六次上調存款準備金率，每次0.5個百分點。截至6月份，大型金融機構存準率達到歷史高點21.5%。央行還在2月份及4月份加息0.25個百分點。

　　每月一次的“提準”，富有規律。在總貸款額同比大幅下降的情況下，房地產業的貸款降幅更加顯著。央行行長周小川在接受媒體采訪時說，存款準備金率沒有一個上限，它取決于條件，看來，每月一次的“提準”在下半年持續下去的概率依然極高。

　　保障房“硬指標”

　　中央下達的1000萬套保障房的“硬指標”，無疑將打亂很多城市的既定計劃，廣州便是其中之一。

　　2月底“廣州兩會”期間，住房保障部門高調公布：今年全市計劃新建保障性住房4.3萬套，為歷年新開工面積之最。但這個數字很快被更高的任務所取代，而這兩個數字之間，土地、資金的缺口以及增加的工作量，都讓“完成任務”變得遙不可及。

　　落實資金和用地，并于次年考核，完不成任務的就約談、問責，顯然，中央層面的“軍令狀”形式已被地方政府所效仿并層層下壓。然而，“鐵腕任務”讓不少經濟學者質疑。經濟學人士許小年在微博中寫道：“保障房大躍進，土地、資金在哪里?物業管理誰負責?道路、商業、學校、醫療等生活配套服務誰提供?分配方法是什么?這些事都不研究落實，逼著下面弄虛作假。就像20世紀50年代大躍進，年畝產萬斤，把農民的口糧、種子都交上去，餓死多少人?別再瞎折騰了。”

　　“大山臨盆”，房價微漲0.8%

　　“史上最嚴厲調控”甫一出臺，市場震動：開發商人心惶惶，期望房價下降者拍手稱快，連一向堅稱房價會上漲的專家也認為“今年房價會下降”……#p#副標題#e#

　　至今，2011年樓市已過半，除了增城，購房者并沒有感覺其他區域的房價有所下滑。數據反映的情況是：今年1-5月份，廣州十區一手房價為13226元/平方米，相比去年同期的13115元/平方米，微漲0.8%。此情此景，正如法國著名寓言作家拉封丹《大山臨盆》中所描述：大山臨盆，天為之崩，地為之裂，日月星辰，為之無光。房倒屋塌，煙塵滾滾，天下生靈，死傷無數……最后生下了一只小耗子。

　　市場震動，部分消費者被限購、限貸擋在樓市門外，結果是誕下了房價微漲0.8%這只“小耗子”。

　　降價預言再度破產

　　房價高不高?數字告訴我們，現在的房價很高，說房價不高的，要不是腦子有問題就是心眼有問題。無論是從房價收入比還是和前一兩年的房價相比，現在房價高是顯而易見的。但是高房價什么時候會回落，只有回落之后才知道。這和人的一生沒什么兩樣，只有經歷過才知道發生了什么，能預先知道的那叫算命，那東西的準確率非常隨機。

　　但很多人總以為自己就是樓市里面“算命”的，并將自己歸類為“算得準”的行列中，結果遭遇被大家看到什么都沒穿，只是在裸泳的尷尬。知名經濟學家徐滇慶一世英名，因為預測房價被迫向深圳市民道歉。每一次中國樓市調控，經濟學家謝國忠都會跳出來說中國房價會跌50%，這為他贏得了眾多網友支持，也讓他有了“Mr. Bubble”———“泡沫先生”稱號，但中國房價從來沒有跌過50%。2008年、2009年房價倒是跌了一會，不過稍后反彈得更厲害。

　　即使如此，對房價進行預測的專家還是源源不絕，誰都知道，市場關注的焦點就是房價，只有說房價，才能吸引眼球。“史上最嚴厲調控”一出，又有專家預測今年房價會降。

　　從目前來看，這種預測并不能說完全沒有道理。因為房價這東西，可以環比，也可以同比。如果是環比，今年2月份廣州房價還在1.4萬元/平方米的水平上，3-5月都在1.2萬元/平方米線上，也算是降了。

　　如果單個月同比，去年3-5月份，每個月的房價都比今年3-5月份的要高，這也算是降了。但我們知道，數字這東西，最能在表面上欺騙人，如果深入分析，就會發現事實和表面數據間有很大的出入。今年部分房價數據之所以表現為下降，是因為今年中心六區一手住房買賣不活躍，其成交占比從沒有超過四成;而去年的前五個月，中心六區的成交占比基本都在五成以上(最低的4月份也有49.83%)。中心六區房價高，買賣不活躍了，表現出來的全市十區房價自然就低了。如果真的去比較單個樓盤，就會發現價格比去年低的并不多，比去年高的倒有不少。

　　如果以今年前五個月的均價進行同比，今年房價下滑的預測暫時不準。與去年相比，今年前五個月廣州房價要比去年高出111元/平方米。單看111元/平方米并沒有多少，但想想去年房價已經那么高了，今年竟然還能更高，一點上漲對購房者來說都是百上加斤。

　　上輪調控壞了心態

　　2007年政府對房價的打壓，讓房價從2008年開始震蕩下行，特別到了2008年11月份，房價一路掉頭向下。但因應對次貸危機而砸下的4萬億元投資，砸得全球市場一片驚濤駭浪，砸出了全球最快的經濟增速，也砸出了全球第二的GDP。加上對房價打壓政策的松綁，房價在2009年五六月份迅速逆轉向上，之后政府和開發商驚喜收獲了史上最成功的財政及贏利，中國出現了銷售超千億元的房企，炒房者賺了埋頭苦干一輩子都賺不到的錢。而有更多的市民，只能絕望地仰望“珠穆朗瑪峰般”的房價。

　　影響更不好的是，這一輪調控下房價的反復，讓市場心態發生了明顯的變化。炒房者更堅定了房價不會下跌、下跌便會有更厲害反彈的心態，只要一有機會，就會購入更多的房產。這一次“史上最嚴厲調控”總打壓不了投資客的欲望，和上一輪調控的失敗不無關系。炒房者買得越多，房價就越難下降。其次，開發商的心態也發生了變化。2008年誰跑得快誰是傻子，誰跑得最慢誰賺得最多。因此，這一輪調控成交量雖然大跌了，但誰都捂著掖著，不肯輕易降價，誰都怕再當傻子呀，這樣一來，房價怎么降呢?!

　　要房價下降，現在看來只有炒房者和開發商的心態發生轉變。要發生轉變，目前來看還只能是資金的去杠桿化，買房者從銀行借到的錢越來越少，開發商借錢越來越難，只能靠銷售回籠資金。這樣一來，開發商就算知道要做傻子也只能降價賣房。#p#副標題#e#

　　首次置業、改善型買家：不是買不起，就是貸不到

　　2011年，限購、限貸政策步入“深水區”。盡管對首次購房者一路綠燈，對改善型需求者也允許“買一賣一”，但事實證明，在2011年上半年，無論是首次購房者，還是改善型買家，都受到了政策的“誤傷”。對首次購房者來說，首付越來越高，實行基準利率，加上遲遲未見下降的樓價，讓首次購房者上半年充滿了糾結和焦慮。對改善型買家來說，更不敢隨意換房，一旦換房，不僅可能導致買不回合適的房子，甚至是“無法獲得貸款”。記者從廣州幾家大型中介行了解到，目前市場上“買一賣一”的案例并不多。

　　商用物業、不限購區域：因“限”得福，成交火爆

　　在大多數樓盤成交“被限制”之余，商用物業以及增城、從化等不限購地區的樓盤，卻因“限”得福，在2011年上半年獲得了量價的豐收。

　　2月底，“廣州細則”公布增城、從化不限購。4月份，增城、從化公布房價調控目標。限價而不限購，給開發商留下了巨大的操作空間。借助“不限購”的優勢，從化、增城樓盤成為上半年成交的大贏家。

　　而對于商用物業來說，更因住宅限購而“咸魚翻生”。

　　越秀城建興業地產(工商鋪)營運總監朱輝稱，近段時間以來，廣州商用物業的表現可以用“量價齊升”來形容。“預期今年下半年全市甲級寫字樓的凈吸納量將突破70萬平方米，超越歷史高位。在過去的9個月內，全市甲級寫字樓售價也實現了50%的漲幅。”仲量聯行廣州及深圳董事總經理吳仲豪介紹。

　　通脹保值、高端型買家：借名購房，手段多多

　　接近年中的時候，沉寂了大半年的高端物業紛紛尋求突破口，不少樓盤均取得不錯的銷售業績。市場中暗流涌動的一群狡黠的民間資金，以各種各樣的名義、用各種各樣的手段沖破“限購令”的限制，發展商更稱其為“高端剛性需求”，認為在通脹的形勢下，有錢人的閑錢急于尋找出路，這種迫切性與剛性需求買家并無兩樣。

　　這些“有錢人”是如何獲得購房資格的?據記者了解，大多都是借用親戚的名額，“這些有錢人，有自己的律師團隊，可以制定完備的法律條款進行約束，并不畏懼法律風險，甚至他們根本不擔心有法律風險”，某頂級豪宅的負責人告訴記者。

　　轉眼間2011年樓市已經走完上半場，與以往不同的是，樓市在今年上半年遭遇了“史上最嚴厲的調控”。梳理半年地產風云，那些鮮活、有個性甚至有些南轅北轍的聲音和觀點，曾對市場作出種種判斷及預測，折射出2011年樓市是充滿思辨的，喊漲與叫跌同在，利好與利空博弈，而最終的市場狀態又叫人跌破眼鏡。

　　房價不會永漲不跌，也不會只跌不漲，所以無論唱空還是唱多，只要能堅持己見自圓其說，總有一天還是會在某種程度上實現“階段性正確”。這是一個信息傳播如此快速的時代，讓2011年樓市的“雷語”也好，強音也罷，總能聲聲入耳，給人啟發。

　　大佬發音或成“雷語”

　　早在2011年年初，不少業界大佬、專家便開始對2011年樓市進行“預測”，很多機構、開發商代表、專家基于當時看不到調控環境會放松而選擇了“看空”。

　　1月初，國家信息中心發布的研究報告認為，2011年房地產價格整體“震蕩向下的概率較大”。與此呼應的是，中國社科院出版的2011年《中國與世界經濟發展報告》指出，2011年，房地產價格可能下降。此后，中國社科院又在2011年《房地產藍皮書》中稱，2011年，我國房價走勢將會出現分化格局，低檔商品房價格將走低，平均房價水平將下降。

　　當中，也有具體給出降價指標的。去年底，中國人民大學發布的《中國宏觀經濟分析與預測報告》認為，貨幣政策的調整以及房地產調控加碼，2011年上半年房地產行業資金鏈將出現嚴重問題，預計2011年3月至4月是樓市全面調整的時點，房地產價格將出現接近20%的下滑。1月3日，國際投行巨頭摩根士丹利發表研究報告稱，2011年內地住宅供應量可能會大于需求量，城市樓價會下跌15%。《第一財經》張庭賓則認為，一線城市樓價保守估計下跌30%，理由是提高購房成本、限購、房產稅，此三管齊下，封殺了樓市的投資(投機)需求。全國人大常委會原副委員長成思危在年初也表示，預計“今年內地的房價沒有大升的可能，或出現不多于25%的跌幅”。#p#分頁標題#e#

　　3月份“全國兩會”期間，兩位業界大佬———星河灣老板黃文仔、富力地產董事長張力齊齊拋出降價預言。黃文仔稱，今年由于受各種因素的影響，廣州房價將會有小幅回調，下調區間在10%到20%，都是非常自然的，而從長期來看，廣州樓市均價保持在9000元/平方米左右比較合理。張力稱，廣州中心城區樓價會跌破到1萬元/平方米以下，理由是土地成本會跌得厲害，土地成本下跌會帶動整體房價下跌，估計土地成本會跌30%-40%，房價下跌是市場理性的回調，并非房地產商的“寒冬”，去年突然漲那么多也是不合理的，虛高的情況下回落是合理的。

　　看多派贏得“上半場”

　　2010年年底，針對中國人民大學發布報告“2011年3-4月份市場出現拐點”的預測，上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭反駁稱，這個觀點比“房價下跌20%”更不靠譜，他認為到2011年二三季度，國房景氣指數可能會觸底反彈，行業將重新步入上升通道。同期，廣東省社會科學院、廣東省省情調查研究中心聯合公布了2010年度廣東房地產企業競爭力評估結果，認為2011年廣東房價難大漲大跌，而二三線城市房價或隨城軌的開通出現較大幅度上漲。

　　2011年年初，廣州舉行了一場“封閉式”的房地產研討會，廣州房地產界的知名專家齊齊出席。房地產專家趙卓文透露，出乎意料的是，專家們的意見十分集中，預計2011年廣州的房價還會漲。趙卓文認為，2011年廣州一手房供應約6.5萬套，而2010年銷售逾800萬平方米、過千億元，2011年仍將是相對供求平衡、供應偏緊的年份，廣州地價、房價正處于加速上升期。廣州房地產從1979年起步，用了28年，直到2007年才達到1萬元/平方米，預計從“1萬元/平方米”到“2萬元/平方米”會是一個加速過程。房價上漲類似股市的“逼空”行情，泡沫正在吹大，風險正在增高。

　　一貫“看多”的合富輝煌首席分析師黎文江認為，從宏觀經濟和城市發展來看，廣州房價仍有較強的動力，預計2011年樓價仍處于上升趨勢。預計2011年廣州全市一手住宅均價合理升幅為8%-15%，月度均價在1.3萬-1.5萬元/平方米之間。

　　中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰認為，中國房價2011年一定會在調控中頑強增長，且上漲幅度不會低于20%。在2011年的宏觀調控下，房地產市場將會有驚無險，地產商們依然心存樂觀。“無論從哪一方面來說，房價沒有理由不上漲”。