今年全國將開工建設各類保障性住房和棚戶區改造住房1000萬套，建設規模創歷史之最。力度前所未有，規模前所未有，挑戰也前所未有。如何建設好民生工程，放心工程成了我們今年政府部門的首要任務。

　　強化住房保障，是完善我國住房制度的必然之舉，與經濟上的“擴內需”相結合，頗有一舉兩得之效。然而，也有讓人擔憂的地方。

　　臨近年中，從各地反饋的建設進度來看，開工率大多尚未過半：截至5月底，全國城鎮保障性住房和各類棚戶區改造住房開工340萬套，占計劃的34%。“保障房建設進度太慢”的質疑聲不斷。由此也引起了人們對于保障性住房的定位、政府應該扮演的角色，以及建設資金來源的熱烈討論。

　　首先，保障房和商品房之間的界限模糊。

　　由于住宅產品門類偏多，部分產品的邊界有些模糊，比如普通商品住宅、限價房和經濟適用房等。商品和非商品的界限模糊引起了政府對房地產投資的界限亦模糊不清。

　　其次，地方政府在住房保障中承擔的財政責任過重。

　　據住建部估計，2011年全國保障性住房將投資1.3萬億元左右，其中有5000億資金將由中央政府和省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集;同時，這5000億元的投入還不包括地方政府無償劃撥土地的成本，也就是說，保障房的建設不僅增加了地方政府的支出，還將使其減少土地出讓金的收入，而這原本是地方政府很大的一塊財政收入來源，這使得原本經濟上不堪重負的地方政府更加舉步維艱。

　　最后，保障性住房建設資金存在巨大缺口。

　　根據相關評論，目前保障房解決資金確定的途徑有三方面，一是中央財政撥款約占總投資的10%;二是住房公積金貸款約為10%;三是各地政府土地出讓金中劃撥10%至20%。但據統計，這三項合計為4838億元，距離1.3萬億元還缺8162億元，即使某些地方政府土地出讓金劃撥達20%，則缺口至少也達5462億元。

　　解決問題的思路是保障房建設的關鍵。

　　首先，合理確定政府房地產的投資邊界。

　　政府應首先集中力量建設公租房和廉租房，基本覆蓋最低收入和低收入兩類收入家庭，兼顧部分中低收入家庭。在保障了中低收入人群住房權利的基礎上，把剩余的部分還給市場，同時加強政府對房地產市場的規范和管理，更好地發揮市場配置資源的基礎性作用。

　　其次，理順中央政府與地方政府的分工協作關系。

　　在保障性住房建設的問題上，一方面，應緩解地方政府提供保障性住房對財政支出與財政收入的雙重壓力;另一方面，加強中央政府對地方政府的監督考核機制。例如，中央政府強調保障性住房建設的開工數和開工率的要求，而沒有提到入住率。工程開工相對是比較容易的，可以把后續資金及其他問題先放在一邊，為地方政府按時完成任務減少了難度。如果將入住率也加入到地方政府的考核范圍，那么將更嚴格地監督地方政府的行為，更有效地考核其成績。

　　再次，保障性住房建設所需資金應該充分運用資本市場的力量。

　　從市場規模和承載量來看，企業債券市場完全是有能力滿足這一需求的。在2010年，包括短融、中票、企業債等在內的各類企業債券發行規模達到1.72萬億元。在當前黨中央、國務院進一步提高直接融資比重要求的指導下，未來企業債券市場仍將快速發展，可以彌補保障性住房建設中的部分資金缺口。同時，目前保險資金可用余額也達到5.04萬億元，巨額險資參與保障性住房建設的意愿也比較強烈，這一渠道也要積極利用。

　　此外，房地產信托基金作為一項金融創新產品也應充分利用，

　　為保障性住房建設提供充足資金來源。公租房是能產生現金流的優質資產，可以作為資產證券化的基礎產品，以此促進公租房建造規模的迅速擴大。無論是在歐美還是日本、韓國等，資產證券化都已規模巨大，但在我國卻嚴重發育不良。對于公租房的資產證券化，可以探索建立房地產信托投資基金，以公共租賃房“打包抵押”的方式，使得原本流動性不足的保障性住房資產轉化為流動性良好的證券，促進民間儲蓄向投資轉化。