根據第一太平戴維斯、世邦魏理仕、戴德梁行、中原地產等機構發布的第二季度市場報告，住宅市場受新政影響日益萎縮，但國內的商辦物業投資市場日趨活躍，北京、上海、廣州、深圳等城市優質寫字樓租金及售價均有明顯上升。

　　中原地產發布的報告顯示，作為中國經濟晴雨表之一的甲級寫字樓指數在2011 年上半年出現了明顯的上漲，北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州甲級寫字樓租金的累計漲幅分別為 17%、2%、11%、19%、3%、4%，租金呈現全面上漲態勢。

　　價格方面，受投資氣氛逐步增強、寫字樓成交量穩中有升的影響，2011 年上半年，深圳、廣州、成都、杭州的甲級寫字樓均價分別為50161、25715、15819、37339 元/平方米，半年累計漲幅分別達到24%、18%、7%、8%。

　　2011 年上半年，住宅市場經歷了波折動蕩的半年，而對于商業地產卻是異軍突起的半年。綜合多家地產研究機構最新發布的研究報告可見，今年上半年，北京、上海、廣州、深圳以及天津等城市，商辦物業市場一片火熱景象，呈現出供需兩旺的態勢，市場存量持續消化，多數城市空置率明顯下降。

　　不過，在具有商業運作經驗的從業人士看來，雖然商業地產正在吸引著各行各業的投資者涌入，但在看似利潤豐厚的表象下，充斥著經營和投資風險，商業地產投資周期長、回報率低，多數投資企業尚未尋找到清晰的盈利模式。

　　商辦物業供需兩旺

　　在眾多知名房企高調宣布進軍商業地產的大背景下，地方政府也加大了商辦用地的供地力度。數據顯示，2011 年上半年，北京、上海、廣州、深圳、成都等15個重點城市的商辦用地成交面積1139 公頃，與去年同期相比增加14%，同期住宅用地成交面積同比下降29%。在杭州，商辦用地的成交甚至首次超過了住宅用地成交。

　　據第一太平戴維斯北京研究及顧問咨詢部董事王瓊介紹，以北京為例，上半年，金融街(000402)一些寫字樓租金上漲了50%，部分項目的租金報價甚至翻了一番。目前北京租金最高的寫字樓已突破1000元/月/平方米大關，而CBD區域均價為286元/月/平方米，金融街均價在300元/月/平方米左右。

　　王瓊分析認為，一方面金融危機逐漸過去，跨國企業實力恢復，另一方面大型國企的擴張明顯加快，正是這些支付能力強的買家承接了租金的一路上漲。

　　同時，第二季度大宗物業投資市場繼續保持活躍。根據易城中國的研究數據統計，北京、上海、廣州、深圳以及天津五大城市在2011上半年度集中了全國53%的大宗交易，有70%的買家來自國內，其中上市公司占68%。

　　熱潮背后存隱憂

　　據中原地產的監測，今年以來，深圳、廣州、成都、杭州這四個城市的甲級寫字樓租金回報率出現明顯分化，其中深圳由于寫字樓價格的上漲明顯快于租金的漲幅，目前租金回報率已下降到4.3%;杭州甲級寫字樓租金漲幅雖然明顯快于價格漲幅，但是由于其前期的價格偏高，回報率依然僅有4.3%;而廣州、成都兩地的租金回報率目前仍在較好水平，分別為6.0%和7.7%。

　　“實際上，之前有很多人認為商辦物業市場是個重大機會，但我并不看好。”世聯地產(002285)相關負責人對記者表示，商辦物業投資回報率低導致回收周期長，持有型物業和銷售型物業有很大不同，其增值曲線和方式也不一樣，持有型物業必須有長期的養客期，一些沒有良好收益率的項目，誰買誰賠。

　　在業內人士看來，目前的商辦物業已經進入了典型的賣方市場，而租賃市場的火爆，提升了業主的售價預期，使得寫字樓單價一路上升。不過，在商用市場成交火熱的背后，投資回報率偏低卻是不爭的事實，這也意味著投資風險在增加。

　　據了解，從目前內地商業地產的現狀來看，一線城市的優質物業投資回報率僅為6%~8%，低于香港8%~9%的水平。以北京中關村(000931)為例，一般的甲級寫字樓租金為5元/平方米/天，偏高檔的租金在7~10元/平方米/天，按照平均租金8元/平方米/天、產生租金的面積占80%的項目計算，平均租金回報率僅為5%左右。#p#副標題#e#

　　“目前北京商用物業靜態的資金回報率約為4%~5%，這已經是一個比較低的水平，表面租金回報率如果在5%，扣除稅費就更低了。”一位地產研究人士對記者表示，3%的回報率基本是底線，如果觸及這個底線，投資的風險就已經出現了。

　　在商業地產領域，有個“一三五”法則，即一年開發期、三年培育期、五年成長期。對于投資者來說，商辦物業獲利空間在于長期持有的租金收益以及5~10年經營成熟后的增長空間，這個增長空間約在30%~50%之間。但重要的是，商業項目需要長期的“養護”和持有，才能將其價值逐漸釋放。