鏈家地產首席分析師張月告訴記者，8月份尤其最后一周的成交趨勢將會對即將到來的“金九市場”產生一定影響。在調控疊加影響下，2011年的“金九銀十”很難延續(xù)往年的成交高峰。

　　張月認為，2011年北京樓市量價“泡沫”已開始消化，限購及限貸政策抑制了市場上大量成交量，同時北京樓市整體價格也出現了下降趨勢。

　　密集轉讓房地產業(yè)務

　　8月份結束，房地產市場傳統意義的“金九銀十”隨之到來，但是2011年的市場并不樂觀。鏈家地產市場研究部對8月第四周的市場情況盤點發(fā)現，8月第四周北京市二手住宅成交量為1982套，環(huán)比8月第三周上漲了9%，同比7月第四周下降了23%。預計8月份整月成交量大約為8000套左右，連續(xù)4月維持成交低位。

　　而部分大型房企已經開始出現降價趨勢，富力、萬科等房企都宣布降價，業(yè)內認為這將促使市場上新房價格進入實質性下降階段。開發(fā)商擬售價及業(yè)主掛牌價與成交價的差距逐漸拉大反映出市場上供需雙方博弈加劇，目前市場上降價趨勢已基本形成，這也使得開發(fā)商利潤“泡沫”被逐漸壓縮。

　　公開數據顯示，8月份北京已有12家房企(或項目)發(fā)生股權轉讓，這一數字比2011年前7月的總額還要多，其中不乏央企等地產大腕。而今年前7月的市場并購總金額已經明顯超過了去年全年的165.25億。并購案例、數量、總金額及平均單案例并購金額均創(chuàng)造了歷史新高。房地產行業(yè)也占據了整體并購市場的第一。

　　截至8月31日，已經有超過一半的上市房企公布了上半年度中報，數據顯示98家上市房企的債務總額達1.01萬億元，多數資產負債率在70%以上，其中33家公司業(yè)績有不同程度的下降。四大龍頭企業(yè)的資產負債率也都維持高位，其中保利地產達到81.09%，萬科為77.85%。

　　根據中原地產研究部針對11個重點城市的數據監(jiān)測，7月末11個重點城市存貨總量已達66.9萬套，環(huán)比上半年上漲了6.5%。其中存銷比較大的城市有大連、杭州、北京、南京和青島。以北京為例，商品房庫存108407套完全消耗需要接近24個月。

　　中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，“目前樓市庫存壓力開始升級，從中小企業(yè)到大型標桿房企，限購帶來的影響全面體現后，房地產行業(yè)資金壓力進一步加劇。”

　　張大偉分析認為，“房地產行業(yè)進入調整期，樓市下調已成趨勢。部分房地產企業(yè)開始壯士斷腕拋離地產業(yè)務，房地產企業(yè)兼并收購行為明顯更加頻繁。”2011年前7月，房地產行業(yè)內公開的股權并購數據合計為62宗，總涉及金額達到了175.39億人民幣，相比2010年同期的36宗及86.85億人民幣分別上漲了72.2%和101.9%。

　　“去泡沫化”繼續(xù)深化

　　張大偉認為，“部分企業(yè)目前已經開始出現因為資金壓力而被迫開始出售項目的案例，在資金壓力逐漸增加的當前，出于資金周轉的需要，出售部分資產相比賣房子要容易而且快捷很多，這使得并購的案例在逐漸增加。而且在下半年這一趨勢很可能繼續(xù)加強。”

　　銀河證券地產分析師潘瑋則告訴記者，“此輪限購的政策效應正在逐步顯現，會促使房地產企業(yè)盡早做出應對措施，在產品結構和營銷策略等方面做出應對，來調整企業(yè)布局和發(fā)展策略。”

　　鏈家地產市場研究部針對8月最后一周的統計數據顯示，北京市二手住宅成交量為1982套，同比7月第四周下降了23%。預計8月份整月成交量大約為8000套左右，已經連續(xù)4月維持成交低位。而新房成交量為5000套左右，創(chuàng)調控后最低值。

　　另一方面，北京新房庫存截至目前已經逼近11萬套，預計全部“消化”需要24個月以后。而近期披露半年報的98家上市房企債務總額高達1.01萬億元，多數資產負債率在70%以上。存貨積累、業(yè)績下滑致使房企出現不同程度虧損現象，股權并購、地產業(yè)務轉讓案例近期頻發(fā)。

　　接受記者采訪的多家機構認為，限購及限貸政策抑制了市場交易，樓市量價“泡沫”進一步消化，新一輪限購政策促使調控效應全面爆發(fā)。