拐點(diǎn)到底是那的，是房地產(chǎn)市場有拐點(diǎn)還是?全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存一語擊中，說拐點(diǎn)都是媒體人制造出來的。

　　日前，我們陳會長接受我們的采訪，給出了這樣的觀點(diǎn)：“房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢，對于房地產(chǎn)整個創(chuàng)造的價值以及住宅產(chǎn)業(yè)是未來三十年最大需求沒有看到，所以我認(rèn)為這個調(diào)控一直都是錯誤的，我一直很批調(diào)控，它不會有什么效果。”

　　0352房網(wǎng)：陳會長您好!大家最近比較關(guān)注商業(yè)銀行的首套房貸利率調(diào)高了，會不會對開發(fā)商、購房者投資需求和剛性需求產(chǎn)生什么影響?

　　陳寶存：我認(rèn)為基本沒什么影響，因?yàn)楝F(xiàn)在主要問題很多錢都放高利貸去了，實(shí)際上銀行他沒有什么錢，銀行再提高利率也不如高利貸，實(shí)際在我們看來就是“趁火打劫”，因?yàn)楝F(xiàn)在的時間段也是原因，就是沒錢可貸，這樣稍微提高點(diǎn)利率。今年至少四季度貸款總量會實(shí)現(xiàn)下降。以前是有錢沒處貸，現(xiàn)在高利貸盛行，很多銀行已經(jīng)放高利貸了，這樣聯(lián)系到實(shí)際第四季度貸款總量是下來的，不可能上去。

　　陳寶存：2011年第四季度，我想房企尤其是大型的房企，因?yàn)榍叭�季度銷量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年前三季度的銷量，甚至像萬科[簡介 最新動態(tài)]已經(jīng)基本上達(dá)到去年全年的水平。所以我不認(rèn)可，單看9月份的銷量下降，我認(rèn)為你把1—9月份的銷量合并積累行不行?沒有人這么說，所以我們一直認(rèn)為是媒體在制造房價拐點(diǎn)。

　　2008年我就是這么說的，實(shí)際上整個拐點(diǎn)是以媒體為主唱出來的，當(dāng)然責(zé)任不在媒體，很多無知的專家在歪曲整個行業(yè)的發(fā)展規(guī)律。所以，我認(rèn)為商貸稍微提點(diǎn)利率的話，它除了是傷害一些剛需，今年的購買人群，給他提高成本，別的不會起什么作用。

　　0352房網(wǎng)：我理解陳會長的意思有兩點(diǎn)，第一，銀行提高利率只是為了創(chuàng)收。

　　陳寶存：第四季度貸款沒錢，就提高一點(diǎn)利率，創(chuàng)收。

　　0352房網(wǎng)：第二，對剛性需求的人提高利率，就是提高月供問題。

　　陳寶存：我們九年的宏觀調(diào)控政策就是批修女的政策，本來要批牧師。根本沒有見過任何效果。昨天我說九年調(diào)控實(shí)際上開了一個歷史性的國內(nèi)玩笑，國際玩笑是抬舉它，實(shí)際上這十幾年的調(diào)控就是一個國內(nèi)調(diào)控，根本是對整個形勢，房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢，對于房地產(chǎn)整個創(chuàng)造的價值以及住宅產(chǎn)業(yè)是未來三十年最大需求沒有看到，所以我認(rèn)為這個調(diào)控一直都是錯誤的，我一直很批調(diào)控，它不會有什么效果。

　　0352房網(wǎng)：您說調(diào)控怎么辦?

　　陳寶存：沒招，至少這么多年的調(diào)控雙緊是錯誤的，既緊地根又緊銀根，現(xiàn)在緊了銀根又緊地根，但實(shí)際上改變不了緊地根的模式，北京住宅用地去年賣了600億，今年賣300億，這要出問題了，未來住宅用地的供應(yīng)量是嚴(yán)重下降的。2011年仗著商住用地的出讓，現(xiàn)在北京前三季度達(dá)到了800億。為什么商改住?其實(shí)是商業(yè)項(xiàng)目本身早就超量的，這是有很大風(fēng)險的，我一直認(rèn)為中國商業(yè)地產(chǎn)是有巨大風(fēng)險的。

        住宅是缺量的，2011年整個住宅限購會給北京市造成未來兩年用地供地嚴(yán)重下降，只要需求壓不住的話，整體供應(yīng)量和需求配比會嚴(yán)重地失衡，會蘊(yùn)含著未來兩年之后的又一輪新的暴漲，最后就是這么個結(jié)果。我覺得這些話必須要說了，再不說，它實(shí)際上是未來北京出讓量下降已經(jīng)影響到土地收儲的地，收不上來地。

　　0352房網(wǎng)：你覺得根本在土地這兒?

　　陳寶存：是的，根本在于土地，北京這個城市一年進(jìn)來100—120萬人口，土地上不去，肯定是供應(yīng)量的問題，當(dāng)然三四線城市供應(yīng)量太超了，它實(shí)際上是按2020年的規(guī)劃做土地的收儲和出讓這是有問題的，沒有達(dá)到那么多人口，但北京這樣的人口太多了，每年官方數(shù)據(jù)也是50萬人口/年的增長，實(shí)際上像我這樣暫住證不辦的人還很多，所以需求這塊沒法預(yù)計(jì)，北京的需求太大太高。

　　0352房網(wǎng)：雖然是沒法預(yù)計(jì)，但肯定是供不應(yīng)求的，所以它推動未來房價的上漲?

　　陳寶存：未來30—50年都改變不了的局面。

　　0352房網(wǎng)：您覺得房價未來會往上走?

　　陳寶存：他壓是壓土地的供應(yīng)，從土地收購、土地出讓環(huán)節(jié)都給壓下去了。#p#副標(biāo)題#e#

　　0352房網(wǎng)：如果這樣的話，房地產(chǎn)投資豈不是一個很好的行業(yè)?

　　陳寶存：我一直有一句話，房地產(chǎn)黃金十年結(jié)束了，我說白銀三十年開始，還有青銅五十年，黑鐵一百二十年，只要有人類就會有房地產(chǎn)的需求。

　　0352房網(wǎng)：陳會長您的意思是永遠(yuǎn)看漲的。

　　陳寶存：有中國樓市春天派的四大掌門人就剩任志強(qiáng)和我倆個，我們不是不講政治，我們更講政治，但作為開發(fā)商的代表，要把現(xiàn)在的政策造成什么樣的后果講出來，不是跟政府較勁。目前這些政策這么多年以來最后達(dá)到什么結(jié)果，一般情況下都會走到事物的反面，現(xiàn)在更要走到事物的反面，沒起作用起反作用了，這是一個不好的結(jié)局。不光星河灣，北京還有一個李嘉誠的項(xiàng)目也動了，沒有問題。前段時間微博上傳，老任說要剝到只剩褲衩，潘石屹說只剩棉襖，我說二八天亂穿衣。

　　0352房網(wǎng)：您做高端豪宅的研究，最近一個消息是上海的星河灣價格松動了，一般豪宅是價格里最堅(jiān)挺的一部分，它已經(jīng)松動了。您覺得穿褲衩和棉襖不重要，要根據(jù)自己的體力。

　　陳寶存：是的，我以前搞過15年的國際旅游，原來我們就理解不了，很多年輕力壯的老外冬天也穿背心，也能抗，現(xiàn)在就是這樣。現(xiàn)在二三線城市的中小企業(yè)真正的運(yùn)作規(guī)律，行業(yè)外是不可能做的。以前我是做三四線城市。

　　在我們看來銀行是過繼的兒子，尤其是民營中小企業(yè)要指望著銀行就是笨蛋到家了，很多時候不指望銀行，有各種手段，當(dāng)然我實(shí)在沒手段了，這個項(xiàng)目本身立項(xiàng)就是為了賣。中小企業(yè)資金鏈的問題，至少潘石屹說了幾年的收緊信貸、縮小資金鏈沒有實(shí)現(xiàn)，我覺得就是嚇唬中小企業(yè)的，新進(jìn)入行業(yè)的中小開發(fā)商還不懂得這個行業(yè)規(guī)律的時候嚇唬人家，把項(xiàng)目拿過來，它一直是接二手項(xiàng)目。

　　實(shí)際上中小企業(yè)的運(yùn)作規(guī)律有各自的生存之道，比如石家莊很多的企業(yè)拿到這塊地之后會搞團(tuán)購，找四五個單位團(tuán)購一部分出去，甚至團(tuán)購50%，團(tuán)購的目的是市場賣5000元/平米的地方我賣3000元/平米，但前提你得把全部房款都給我，這樣我所有的資金解決都來自于團(tuán)購的前期。這相當(dāng)于我給大富商留了。

　　石家莊這種團(tuán)購比較盛行的城市，老百姓會得到很大的好處，下降50%、60%的降價。這是開發(fā)商解決資金問題的最好手段。要說融資，他恨不得連孩子，這個項(xiàng)目都給你抱走，與其如此還不如給老百姓讓利，這樣的房源是給市場低于40%、50%賣掉，剩下的50%，資金解決了，就按市場賬走。

　　這種城市一般公開說市場價是5000元，可能它最終的銷售收入不過3000元，這些中小企業(yè)地區(qū)不會因?yàn)殂y行的信貸收縮而倒閉。現(xiàn)在二三線城市大量是上市房企，一線房企已經(jīng)到三四線城市做的，比如一線房企作為品牌推廣的預(yù)期，把二三線城市作為擴(kuò)大規(guī)模，增加利潤的預(yù)期，這樣的房企銷量非常好。

　　新浪有一個排名，中國前三十強(qiáng)的房企最后一名也比2010年增長144%，所以這些房企的日子很好。個人有個人的生存之道，大魚吃小魚，小魚吃蝦米，現(xiàn)在的勢頭是試圖扼殺小鯰魚，養(yǎng)大鯊魚的政策。

　　0352房網(wǎng)：不管是潘總的棉襖還是任總的褲衩，您說的抵抗力是各個房企本身的布局，市場營銷方法和自己的抵抗力?

　　陳寶存：這和現(xiàn)在的天氣差不多，二八天亂穿衣的時候，今天我稍微規(guī)矩了一下，要不然還穿著短袖，確實(shí)企業(yè)和企業(yè)是不一樣的，而且要了解中小企業(yè)的運(yùn)作規(guī)律會清楚，實(shí)際收縮信貸對中小企業(yè)，以前他就想把這個項(xiàng)目做完，賺5億，現(xiàn)在我做不了了，賣給他，我賺2億行嗎？誰說項(xiàng)目死了?根本就沒有中小企業(yè)倒閉的道理。所以你說它倒閉，實(shí)際是他覺得這個行業(yè)不好干不干了，好干就干，不好干，反正這個項(xiàng)目已經(jīng)搭起來，就退出這個行業(yè)，賣給別人。

　　0352房網(wǎng)：如果這個政策只起到那么微小的作用，就您所了解的面，應(yīng)該怎么樣最恰當(dāng)?shù)貋碜瞿?或者到底需要怎么入手，采取什么樣的政策，包括地根或銀根?

　　陳寶存：這是全社會誤傳土地財(cái)政。為什么我敢說，因?yàn)槲疫@些年我做一級開發(fā)，我做土地的問題基本研究透了，下面的城市通過土地出讓收入實(shí)際是把土地一級配套，各種管網(wǎng)配套所有東西，以及土地整個征收，拆遷安置這些東西都要做。

　　早上我在微博上也在說這個道理，大家說征老百姓的地怎么是10萬，但他拆遷可不是10萬，有可能是150萬。加上大量的工建用地，我收了他的地，可能這個地區(qū)修路就要幾百畝、上千畝，綜合下來收農(nóng)民的地是10萬，但整個區(qū)域的一級開發(fā)就達(dá)到了200萬，但沒有人說這個，也沒人懂這個，所以很多人就誤傳。#p#副標(biāo)題#e#

　　實(shí)際北京這樣的城市，五環(huán)以外配套不齊，要想把它整個完善的話，需要做的配套的東西很多，這些東西從哪兒來?包括城鐵，要配套就要靠土地出讓，這些政府都要大量花錢。這個完全誤傳土地財(cái)政的信息，就會造成土地出讓方面一直尋求壓房價。土地出讓，大量的城市都是配建保障房，很多保障房就來自于配建。

　　北京2011年保障房配建一個項(xiàng)目居然72%是保障房，據(jù)說現(xiàn)在60%要配建保障房，這樣商品房肯定是高價，商品房又不讓賣了，所有保障房實(shí)現(xiàn)的話，必須商品房熱賣，釣魚臺30萬里讓大賣，又不是老百姓都有錢，你讓他賣不也可以嗎?所以作為正常商品房才能做70%左右的保障房，才能做城市保障配套。現(xiàn)在這邊不讓做，這邊不讓賣，就像腦子進(jìn)了一太平洋的水。

　　這樣的格局，我們?yōu)E竽充數(shù)的保障房大量開工了，但是我說兩年以后這都是一個爛攤子，有開工沒有完工的，讓后面怎么投入，公租房賺錢，經(jīng)濟(jì)適用房不賺錢，經(jīng)濟(jì)適用房其實(shí)等于老百姓集資買房。實(shí)際保障房是棚戶改造，占今年1000萬套的40%，這和老百姓有關(guān)，但畢竟需要市場銷售比較旺才行，商品房熱銷才能使得后面的公租房配建。

　　0352房網(wǎng)：還有商品房該怎么賣才能補(bǔ)償保障房的差價?除了這兩點(diǎn)之外還有別的建議嗎?

　　陳寶存：是的，因?yàn)榈胤秸�府決不可能拿財(cái)政收入給你做保障房，決不可能。實(shí)際我是最早提限購的，2009年我提限購的，當(dāng)時我說限制80后買房。為什么要限，這是行政手段，未必是市場手段，問題是土地真的供應(yīng)不上去。

　　0352房網(wǎng)：您說的限購和現(xiàn)在執(zhí)行的限購令有區(qū)別嗎?

　　陳寶存：有點(diǎn)像，我當(dāng)時說的是用市場手段，我用嚴(yán)格審貸使80后、90后沒有準(zhǔn)確的收入，不至于出現(xiàn)美國次貸危機(jī)的話，得照著收入買房，現(xiàn)在的問題是傾全力之力買房。2009年11月份我寫過一篇限購文章，倡導(dǎo)轉(zhuǎn)變居住理念，轉(zhuǎn)買為租，現(xiàn)在的政策恰恰走的是我當(dāng)時的政策，但我當(dāng)時說的時候多少人罵我。

　　比如北京去年第四季度的土地出讓現(xiàn)在實(shí)際70%多都是沒有拆遷的毛地，這就出問題了，這些毛地，這些城中村是毛地就賣給開發(fā)商的，開發(fā)商要把整個城中村改造完的話需要5—8年，所以現(xiàn)在北京市場真的無地可供，尤其四環(huán)、五環(huán)以內(nèi)。如果我們的市場搞到所有老百姓、80后、90后拿工資買房的話，這種房子想生產(chǎn)都生產(chǎn)不出來。

　　0352房網(wǎng)：您認(rèn)為應(yīng)該從金融角度限購?

　　陳寶存：應(yīng)該通過市場的方法限購，而不是限制外地人買。我覺得這個政策最好還是采用市場手段，哪怕來北京的人口擠出，也是用市場手段而不是用行政手段。

　　0352房網(wǎng)：盡管很多新聞頭條說松動，價格拐點(diǎn)下行，您還是覺得房價是看漲的?

　　陳寶存：階段性買點(diǎn)的意思也有一個可能，價格要松動，個別企業(yè)，個別項(xiàng)目，特別是北京五環(huán)以外的區(qū)域原來期望值太高的，去年在暴漲的，現(xiàn)在回調(diào)了，這種該買就買了，第四季度有這個點(diǎn)。可能不對，但我認(rèn)為第四季度肯定是信貸最緊張的時候，但明年第二季度不會的，銀行不干了?錢放倉庫里長毛嗎?

　　0352房網(wǎng)：第四季度是買房最好的時點(diǎn)?

　　陳寶存：因?yàn)榉科笠�做年終結(jié)算，所以它是有壓力的。我看微博上說明年三季度，明年10月份是拐點(diǎn)，先別說那么長，先說半年或三個月，結(jié)算期過去之后，明年一二季度信貸不會那么緊。

　　0352房網(wǎng)：我們簡單總結(jié)一下我們的訪談，部分拐點(diǎn)但不承認(rèn)全部拐點(diǎn)，四季度是買房的最好時機(jī)，因?yàn)殂y行信貸比較緊縮。

　　陳寶存：是的。

　　0352房網(wǎng)：感謝您這么多年對樓市的貢獻(xiàn)!謝謝您的觀點(diǎn)。