5月29日，據(jù)報(bào)道，湖南省發(fā)改委召開全省經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)，傳遞中央精神，明確國(guó)家層面有“兩個(gè)不可能”：1、不可能出臺(tái)像2008年底那種大范圍、大規(guī)模的4萬(wàn)億投資政策;2、不可能松動(dòng)房地產(chǎn)政策，現(xiàn)在只會(huì)預(yù)調(diào)微調(diào)。同時(shí)確認(rèn)，國(guó)家即將啟動(dòng)汽車下鄉(xiāng)政策。

　　對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控，文件中稱，中央在房地產(chǎn)調(diào)控政策上總基調(diào)不變，政策上不變，但要求各地各部門采取有力措施，增加普通商品房供給，并通過落實(shí)利率優(yōu)惠，降低首付比例，減免相關(guān)稅費(fèi)等措施支持居民購(gòu)買首套普通住房，有序釋放剛性需求，引導(dǎo)各方面形成統(tǒng)一的市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　以上描述中，中央在房地產(chǎn)調(diào)控政策上總基調(diào)不變，政策上不變已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策走勢(shì)的共識(shí)，政策層面的微調(diào)“刺激剛需”應(yīng)該來(lái)說(shuō)也已經(jīng)成為現(xiàn)在及未來(lái)政策層面走向的特征。在“微調(diào)”政策方面，落實(shí)房貸利率優(yōu)惠、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、通過各類措施補(bǔ)貼購(gòu)房者等等也已成為現(xiàn)實(shí)。但是，降低首套房的首付比例尚是本輪調(diào)控以來(lái)還沒有做出明顯的“微調(diào)”動(dòng)作。

　　在之前，沈陽(yáng)公積金繳存半年即可申請(qǐng)貸款，首付減至兩成，沈陽(yáng)出了二成首付不久，廣州也重申，首套房90平米以下最低可公積金貸款兩成首付。幾乎與此同時(shí)，武漢市也出現(xiàn)公積金貸款購(gòu)置首套房可以首付兩成的做法。

　　公積金貸款購(gòu)置首套房可以首付兩成，這也將大大降低購(gòu)房者入市的門檻，對(duì)于一部分自住需求購(gòu)房者來(lái)講，可以提前購(gòu)置房產(chǎn)，以應(yīng)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲而帶來(lái)越來(lái)越買不起房子的狀態(tài)。這些政策這對(duì)于剛需來(lái)講，應(yīng)該可以刺激這部分需求入市購(gòu)房，也是對(duì)于這部分購(gòu)房者購(gòu)房機(jī)會(huì)的保護(hù)。

　　筆者認(rèn)為，不僅僅公積金貸款在貸款額度及首套房首付比例上可以定向“刺激剛需”入市，商業(yè)貸款的首套房的信貸額度、首付比例上也可以出臺(tái)定向?qū)捤傻拇胧�，比如首付比例降至兩成�?lái)定向“刺激剛需”入市。只要政策并沒有偏向投資性和改善需求，政策調(diào)控的大局仍然是偏向以“自住需求”為主，這些政策也都不為過。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“刺激剛需”入市的方式是靈活多樣的，最關(guān)鍵的不是我們否認(rèn)這樣的政策出臺(tái)，而是在執(zhí)行環(huán)節(jié)嚴(yán)格控制非剛需群體鉆空子入市，也要考慮這樣操作是否有相應(yīng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，也要控制好這樣操作對(duì)于市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展是否有益。

　　但是，從當(dāng)前個(gè)人房貸市場(chǎng)執(zhí)行狀況來(lái)看，工商銀行、中國(guó)銀行等個(gè)別銀行仍然存在收緊首套房貸款，將首套房貸款利率上調(diào)至九折甚至回歸基準(zhǔn)，這和當(dāng)前調(diào)控政策層面微調(diào)“刺激剛需”入市有所不符。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，上述首套房貸利率收緊，甚至當(dāng)前首套房貸首付比例沒有降至兩成，一定程度上也和當(dāng)前整體市場(chǎng)的信貸額度有一定的關(guān)系。“降準(zhǔn)”之后，各銀行會(huì)擁有更多的信貸額度，對(duì)于“刺激剛需”的“差別化”信貸政策繼續(xù)執(zhí)行提供了政策及實(shí)際的信貸額度支持。但是，當(dāng)前首套房貸首付比例是否降至兩成仍將受制于當(dāng)前信貸額度，首套房貸款降首付 “刺激剛需”關(guān)鍵在信貸額度多少。

　　筆者認(rèn)為，在2012年“限購(gòu)”政策延期執(zhí)行的市場(chǎng)背景下，首套房貸政策2012年應(yīng)定向放寬，應(yīng)該制定“差別化”的信貸政策，尤其是在首套房貸利率已經(jīng)寬松的市場(chǎng)背景下，進(jìn)一步降低首套房的首付比例，大大降低購(gòu)房者入市的門檻，讓一部分自住需求購(gòu)房者可以提前購(gòu)置房產(chǎn)，保護(hù)以自住剛性需求為主的購(gòu)房者，為這些購(gòu)房群體爭(zhēng)取更多的購(gòu)房時(shí)間。

　　當(dāng)前，盡管當(dāng)前銀行已經(jīng)給出更多的房貸額度，并且有適度的貸款利率優(yōu)惠支持自住剛性需求的首套房置業(yè)者，在審批時(shí)間周期上也進(jìn)一步縮短，但是，當(dāng)前信貸政策對(duì)于首套房置業(yè)者仍然過于緊張，尤其是在首付比例上，各地首套首付3成個(gè)別地區(qū)首套房首付比例在4成以上首付“高門檻”的狀態(tài)依然存在。筆者認(rèn)為，對(duì)于首套房置業(yè)者各地應(yīng)統(tǒng)一降低首付比例至2成，改變當(dāng)前各地首套首付3成個(gè)別地區(qū)首套房首付比例也在4成以上首付“高門檻”的狀態(tài)。

　　從市場(chǎng)的角度而言，從近期全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量變化趨勢(shì)來(lái)看，2012年3月樓市成交量回暖之后，4月以來(lái)的多地樓市成交量呈現(xiàn)下滑跡象，5月份的市場(chǎng)成交量盡管略有反彈，但是6-8月份即將進(jìn)入傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售淡季，后市仍存在一定的市場(chǎng)不確定性因素，因此，整體市場(chǎng)仍然需要樓市“刺激剛需”政策出臺(tái)。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“降準(zhǔn)”之后為樓市“刺激剛需”的“差別化”信貸政策出臺(tái)及執(zhí)行創(chuàng)造了市場(chǎng)條件，但對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)首套房的個(gè)貸的信貸額度而言仍然不寬松。因此，在“降準(zhǔn)”之后，各地應(yīng)該針對(duì)自住需求進(jìn)一步出臺(tái)“差別化”信貸政策，鼓勵(lì)自住需求入市，比如對(duì)于首套房置業(yè)者有一定的稅費(fèi)補(bǔ)貼;對(duì)于人才類購(gòu)房需求給予積極的落戶及稅費(fèi)優(yōu)惠政策;在公積金貸款、商業(yè)貸款對(duì)于首套房置業(yè)者的進(jìn)一步的定向?qū)捤桑�降低首套房首付比例降低�?gòu)房者入市的門檻等。