范小沖：開發(fā)商的利潤來源于土地增值
發(fā)布時間：2012-09-13 來源：范小沖的博客 編輯：無憂
手機看文章
有業(yè)內(nèi)人士開玩笑說，過去房地產(chǎn)行業(yè)的微笑曲線是倒置的，因為“開發(fā)環(huán)節(jié)在盈利的頂部，前端的金融與后端的服務在底部，銀行掙的錢不如蓋房子的多”。但現(xiàn)在，這條曲線似乎要“反過來了”。
在3年前，綠城所依靠融資不斷拿地的“重資產(chǎn)”模式，在業(yè)內(nèi)看來也是理所當然的。“在‘通脹時代’，開發(fā)商的主要利潤并不來自于房產(chǎn)開發(fā)，而是土地增值的部分。開發(fā)房產(chǎn)不過是變現(xiàn)了土地增值，這是過去房地產(chǎn)開發(fā)能獲得所謂‘暴利’的游戲規(guī)則。”
然而，今年以來，房地產(chǎn)公司拿地的腳步似乎普遍慢了下來。單純房地產(chǎn)開發(fā)是“重資產(chǎn)”的模式，在調(diào)控政策趨嚴的背景下，這種模式依賴土地增值就能盈利的時代正在成為過去，房地產(chǎn)公司已經(jīng)意識到避“重”就“輕”或許更加現(xiàn)實。
所謂“輕資產(chǎn)”的發(fā)展方式，不同于傳統(tǒng)的土地儲備和大量占用資金，而是更傾向于利用自己的品牌或者開發(fā)能力、強調(diào)自身的專業(yè)性、提升開發(fā)項目的價值、通過與投資方合作來開發(fā)。業(yè)內(nèi)通常把委托代建當作“狹義”輕資產(chǎn)模式的典型。
“長期來看，不重視后期運營服務是沒法在這個行業(yè)經(jīng)營下去的。”房地產(chǎn)開發(fā)終究是有瓶頸的，在10—15年后，城市化的進程會走到盡頭。那時的市場規(guī)模也不會像現(xiàn)在這么大，然而若等到四五年后再去轉(zhuǎn)型可能就晚了。
范小沖，認為中國城市化的高速增長會在15—20年之后結(jié)束，中國的城市化率從20年前的20%達到現(xiàn)在的50%，15—20年后會達到60%—65%。現(xiàn)在城市化率每年會增長1%—1.5%，未來就沒有這么快了。
另一方面，在開發(fā)過程中，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在相應配套服務還遠遠不能夠稱作完善，當下還只是“開發(fā)、蓋房子”的時代，在服務領域確實有很大的發(fā)展空間，“不但現(xiàn)在有，未來的需求更大。而且房地產(chǎn)服務的模式也正在由簡單的物業(yè)管理走向多樣化。”
“經(jīng)營性物業(yè)不只是需要樓漂亮、面積大，關鍵是要給商戶創(chuàng)造價值，這就得靠開發(fā)商定位、規(guī)劃、招商、運營以及提供服務的能力，這個對經(jīng)營性物業(yè)非常重要。”范小沖表示，能不斷地為商戶和城市創(chuàng)造價值，這是開發(fā)商必須要過的一關。
