張宏偉，上海同策咨詢研究中心總監(jiān)。

　　9月24日消息，廣州市國(guó)土房管局今晚在官方微博透露，對(duì)市區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目采取限售。廣州市由此再次收緊樓市調(diào)控，開創(chuàng)商品房“限售”的先河。

　　而之前，上海9月份前后房管局發(fā)文兩次，重申嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策。

　　廣州、上海等城市“限售”或重申嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，從其指向來看，主要還是為了防止價(jià)格上漲而來。從原因角度而言，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為主要有兩方面：

　　第一、今年6月份全國(guó)房?jī)r(jià)“止跌微漲”之后出現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月上漲的現(xiàn)象，樓市重新面臨房?jī)r(jià)上漲的壓力，為了完成年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，各個(gè)地方政府會(huì)采取相應(yīng)的措施調(diào)節(jié)市場(chǎng)成交趨勢(shì)及房?jī)r(jià)的走勢(shì)，嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，引導(dǎo)市場(chǎng)增加市場(chǎng)供應(yīng)量，繼續(xù)“以價(jià)換量”。

　　第二、防止高端樓市的集中成交再度推高已經(jīng)開始上漲的樓市均價(jià)。從廣州限售政策指向來看，廣州樓市限售其實(shí)主要是針對(duì)高端樓市的成交，另外，從今年一線城市的歷史成交數(shù)據(jù)來看，過去幾個(gè)月部分城市高端樓盤或高端樓市成交集中放量，導(dǎo)致市場(chǎng)成交均價(jià)從結(jié)構(gòu)上被拉升提高，從而推動(dòng)整體樓市價(jià)格向上走，一線城市重申限購(gòu)政策嚴(yán)格執(zhí)行，也是為了防止高端樓市再度集中放量推高房?jī)r(jià)。

　　從以上原因角度來看，盡管“限售”是為了防止高端樓市集中成交放量從結(jié)構(gòu)上推高房?jī)r(jià)，但是，“限售”有一定的不合理性，“限售”否認(rèn)了一部分具有購(gòu)房資格的人群對(duì)于高端樓盤的購(gòu)房資格，從一定意義上，也不利于高端樓盤市場(chǎng)繼續(xù)以價(jià)換量。

　　其實(shí)，我們可以來具體看一下過去幾個(gè)月高端樓市放量的原因。其原因主要有兩方面：其一，這些高端樓盤以低開或降價(jià)的方式引起投資客或者購(gòu)房者的關(guān)注，導(dǎo)致這些已經(jīng)被壓抑需求的高端樓市需求集中入市;其二，各地在樓市限購(gòu)政策執(zhí)行方面不是太嚴(yán)格，在操作上可以采取擦邊球的方式進(jìn)行操作，這樣，一些多套房的投資客或者購(gòu)房者就可以通過打擦邊球的方式進(jìn)行購(gòu)房，這些需求的集中入市一定程度上也拉升了高端樓市的成交量?jī)r(jià)。

　　從以上分析可知，如果高端樓盤“限售”了，那么，這些樓盤即使降價(jià)也沒有辦法取得銷售業(yè)績(jī)，具有購(gòu)房資格的人群也沒有辦法購(gòu)買這樣的樓盤。因此，從一定意義上來講，“限售”不利于市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)，不利于高端樓市繼續(xù)以價(jià)換量，符合購(gòu)房資格的人群也沒有辦法購(gòu)買已經(jīng)被限購(gòu)的項(xiàng)目(甚至降價(jià)的項(xiàng)目)就顯得有些不太合理。

　　因此，廣州施行限售的樓市政策，從效果角度而言，盡管基本上和上海如出一撤，短期內(nèi)表面上可以控制高端需求入市而帶來的結(jié)構(gòu)性的房?jī)r(jià)上漲。但是，“限售”也只能控制其短期內(nèi)沒有辦法成交，而其一旦入市，其勢(shì)必還會(huì)影響到未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)的量?jī)r(jià)走勢(shì)，廣州“限售”高端樓盤，從根本上也難以控制房?jī)r(jià)上漲。

　　因此，當(dāng)前來講，嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，盡可能多的讓市場(chǎng)增加供應(yīng)量，防止形成相對(duì)緊張的市場(chǎng)供求關(guān)系，而不是限制市場(chǎng)供應(yīng)量入市，同時(shí)，也要防止打擦邊球的政策繼續(xù)執(zhí)行，堅(jiān)持去投資化的樓市調(diào)控政策，防止不合理的需求進(jìn)入高端樓市就顯得非常必要。

　　那么，在限購(gòu)政策嚴(yán)格執(zhí)行的市場(chǎng)背景下，年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何?

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房?jī)r(jià)在第四季度難以有反彈的機(jī)會(huì)，雖然個(gè)別城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)存銷比在降低，開發(fā)企業(yè)也在炒作，但是，限購(gòu)與限貸本質(zhì)上并沒有松動(dòng)或者取消，去投資化的樓市調(diào)控政策還在執(zhí)行，外來性資金仍然沒有辦法影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)，在限購(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行、限售等政策執(zhí)行下，高端樓市成交會(huì)走低，有可能繼續(xù)以價(jià)換量的市場(chǎng)狀態(tài)，但是，整體市場(chǎng)均價(jià)仍然會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)。

　　同時(shí)，樓市微調(diào)政策仍然是大趨勢(shì)，首套房需求及自住需求仍然會(huì)在微調(diào)政策刺激下繼續(xù)放量，政策層面不會(huì)對(duì)于這些樓市需求進(jìn)行控制和打壓。同時(shí)，筆者也認(rèn)為，樓市沒有加時(shí)賽，2012“跑得快”不會(huì)錯(cuò)，“跑得快”企業(yè)贏未來。當(dāng)前市場(chǎng)當(dāng)中降價(jià)幅度收窄甚至個(gè)別項(xiàng)目的漲價(jià)行為，勢(shì)必會(huì)影響這些項(xiàng)目的去化速度，從這個(gè)角度來講，降價(jià)幅度收窄、漲價(jià)行為不一定會(huì)利于這些企業(yè)在當(dāng)前相對(duì)膠著的市場(chǎng)背景跑贏市場(chǎng)。降價(jià)幅度收窄、漲價(jià)行為這種博弈的市場(chǎng)的做法或許會(huì)獲得短期內(nèi)的利益收益，但是，在“買漲不買跌”難以形成的市場(chǎng)背景下，相對(duì)于“以價(jià)換量”以時(shí)間換取發(fā)展空間的做法，降價(jià)幅度收窄甚至個(gè)別項(xiàng)目的漲價(jià)行為只能讓現(xiàn)有項(xiàng)目停滯不前，降低項(xiàng)目及企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率，由此有可能會(huì)喪失更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。