十一黃金周前夕，廣州眾多開發(fā)商正處于緊鑼密鼓的推盤中，但忽然出現(xiàn)“中心城區(qū)高價(jià)樓盤限售”的消息，業(yè)內(nèi)一片嘩然。廣州市房管局日前積極回應(yīng)稱，對(duì)珠江新城等中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目暫時(shí)采取適當(dāng)限制預(yù)售規(guī)模、控制交易節(jié)奏的措施是必要的，也是必須的。

鄧浩志

　　回顧兩年前，也是在“銀十”期間，廣州的限購(gòu)令讓宏觀調(diào)控政策進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段。兩年之后，成果如何，有中介截取了今年1月1日至9月10日的樓市數(shù)據(jù)，與2011年和2010年同期的樓市數(shù)據(jù)相比較，結(jié)果顯示，限購(gòu)前夕、限購(gòu)一周年和限購(gòu)兩周年，廣州樓市成交量和成交均價(jià)皆呈持續(xù)上升之勢(shì)。但限購(gòu)之下，兩者漲幅均受控制。限購(gòu)、限售，以及限價(jià)都是宏觀調(diào)控的舉措，但是否能真正控制房?jī)r(jià)，讓剛需買家合理入市，這值得市場(chǎng)來考驗(yàn)。

　　回顧　限購(gòu)2年來廣州樓市漲幅受到控制

　　限購(gòu)一套房、二套首付五成、三套停貸、遏制炒房……對(duì)于2010年10月15日“橫空出世”的這一系列樓市限購(gòu)政策，2年后，很多人或許已經(jīng)習(xí)以為常。在廣州“限購(gòu)令”臨近2周歲之際，網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心截取了今年1月1日至9月10日的樓市數(shù)據(jù)，與2011年和2010年同期的樓市數(shù)據(jù)相比較。結(jié)果顯示，限購(gòu)前夕、限購(gòu)一周年和限購(gòu)兩周年，廣州樓市成交量和成交均價(jià)皆呈持續(xù)上升之勢(shì);但限購(gòu)之下，兩者漲幅均受控制。同時(shí)，成交均價(jià)10000元/平米以下的樓盤數(shù)量占比逐年增加。2010年(1月1日~9月10日)全市成交均價(jià)萬元以下的樓盤有208個(gè)，占樓盤總數(shù)45.1%，2011年和2012年同時(shí)段，該比例分別上升至45.3%和53.7%(萬元以下樓盤數(shù)量分別為196個(gè)和226個(gè))。

　　分析　樓市調(diào)控已現(xiàn)成效 后市不再以價(jià)換量

　　對(duì)于調(diào)控兩年后的樓市狀態(tài)，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，價(jià)量齊升并非說明調(diào)控?zé)o成效，相反目前市場(chǎng)投機(jī)投資需求和房?jī)r(jià)漲幅均受到抑制，均顯示了“限購(gòu)令”的威力。而后市，廣州樓市政策仍以穩(wěn)定為主，但“金九銀十”中，開發(fā)商不再“以價(jià)換量”，房?jī)r(jià)或穩(wěn)中有升。

　　合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，限購(gòu)政策并非直接針對(duì)房?jī)r(jià)，政策的直接目的是抑制投資投機(jī)性需求。黎文江指出，促成價(jià)格上漲的因素很多。GDP上漲和CPI上漲讓房地產(chǎn)的成本增加，都會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。另外，人均收入每年10%幅度的上漲，一方面說明購(gòu)房人群房?jī)r(jià)承受力的提升，另一方面也說明勞動(dòng)力成本在上漲。“今年上半年，廣州樓市成交了不少高價(jià)物業(yè)，此類物業(yè)成交量的提升會(huì)使全市均價(jià)水平受到拉升。”黎文江分析認(rèn)為。經(jīng)緯行研究中心總監(jiān)朱欣苑在接受采訪時(shí)也認(rèn)為，限購(gòu)政策的宗旨之一是抑制房?jī)r(jià)快速上漲，但不等于房?jī)r(jià)一定會(huì)下跌。

　　限購(gòu)兩周年后的樓市格局是否已達(dá)到政府調(diào)控要求?又是否會(huì)促使新的政策出臺(tái)?對(duì)此，黎文江認(rèn)為，從當(dāng)前的格局來看，樓市受到政策的抑制仍較明顯，政府對(duì)于樓市的調(diào)控目前也將以穩(wěn)定為主。而在此背景下，黎文江認(rèn)為，面對(duì)“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季，從前期的良好成交中已經(jīng)備足資金的開發(fā)商不會(huì)再用“以價(jià)換量”的方法，其或許有漲價(jià)的沖動(dòng)，但不會(huì)有大幅漲價(jià)的實(shí)際行動(dòng)。

　　“除去政策壓力，開發(fā)商自身還要面臨9、10月份5萬多套的樓市庫(kù)存壓力。另外，近期各大銀行取消85折優(yōu)惠，信貸格局收緊，也說明后市中，樓市將維持價(jià)格穩(wěn)定，貨量充足的狀態(tài)。成交均價(jià)或在14000元/平，成交量也大概會(huì)保持在60多萬平/月的正常水平。”黎文江分析道。

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　　現(xiàn)狀　廣州樓市限賣高價(jià)盤 防樓價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲

　　日前有知情人士在微博爆料稱：“廣州居然這樣調(diào)控房?jī)r(jià)：對(duì)符合預(yù)售條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，只允許發(fā)一部分預(yù)售證，像珠江新城只能預(yù)售三分之一。”對(duì)于一些豪宅樓盤，房地產(chǎn)企業(yè)去申請(qǐng)預(yù)售，國(guó)土局只會(huì)批三分之一。同時(shí)，有房企透露，限制預(yù)售證的做法廣州已在推行，但只做不說，以控制紙面上的廣州房?jī)r(jià)。

　　據(jù)了解，傳言中的控制區(qū)域，不僅僅包括廣州房?jī)r(jià)最高的區(qū)域——珠江新城，還包括番禺區(qū)等地。對(duì)于廣州限賣高價(jià)盤的說法，廣州某知名房企高層轉(zhuǎn)發(fā)微博時(shí)既不否認(rèn)也不評(píng)價(jià)，而只是用封嘴的表情給與了回應(yīng)。

　　針對(duì)以上情況，廣州市國(guó)土房管局回應(yīng)稱，對(duì)珠江新城等中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目暫時(shí)采取適當(dāng)限制預(yù)售規(guī)模、控制交易節(jié)奏的措施是必要的，也是必須的。回應(yīng)還稱，近期中心區(qū)域高價(jià)項(xiàng)目成交增多，在總成交量中占比提高，造成全市均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。同時(shí)，近期珠江新城等中心城區(qū)個(gè)別高端高價(jià)住宅項(xiàng)目定價(jià)偏高，且經(jīng)過前期儲(chǔ)客，開盤后出現(xiàn)大量集中網(wǎng)簽情況，推動(dòng)了全市住宅均價(jià)異常上漲，誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。為使房企和市民準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)，引導(dǎo)房企國(guó)慶期間以價(jià)換量，房管局及時(shí)對(duì)中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目采取了限制預(yù)售規(guī)模和控制交易節(jié)奏的措施。

　　分析　限售治標(biāo)不治本 不是長(zhǎng)久之計(jì)

　　方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志認(rèn)為，限售之后，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上可能會(huì)顯示廣州樓價(jià)下跌。若干高價(jià)樓盤因?yàn)楸唤�止或要求延遲交易，會(huì)使得某個(gè)階段高價(jià)物業(yè)成交暫時(shí)隱形，最終導(dǎo)致官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上出現(xiàn)全市成交均價(jià)出現(xiàn)下跌。但實(shí)際來看，政策影響范圍較為局限。因?yàn)橹榻�新城等若干高價(jià)項(xiàng)目影響的只是一些超高端物業(yè)市場(chǎng)，而這個(gè)市場(chǎng)范圍相對(duì)較窄，目前廣州一手住宅市場(chǎng)上仍是以剛需樓盤為主，除了一手以外還有更大的二手市場(chǎng)。同時(shí)，樓價(jià)漲跌感覺仍由買賣雙方實(shí)際感受決定，所以買家所關(guān)注的樓盤，對(duì)其生活地附近的市場(chǎng)情況的感受才真正決定了其預(yù)期。

　　滿堂紅集團(tuán)研究部副經(jīng)理肖文曉表示，此種所謂“限賣”的做法跟限購(gòu)的本質(zhì)是一樣的，即依靠行政手段強(qiáng)行干預(yù)市場(chǎng)以達(dá)到調(diào)控的目的，雖然短期內(nèi)可以達(dá)到抑制房?jī)r(jià)上漲的目的或者穩(wěn)定房?jī)r(jià)的表象，但是治標(biāo)不治本，不是長(zhǎng)久之計(jì)。無論限購(gòu)、限價(jià)，還是現(xiàn)在傳出的限賣，歸根結(jié)底都是“調(diào)控惹的禍”，地方這么做主要就是為了讓地方房?jī)r(jià)的走勢(shì)跟中央的調(diào)控精神一致起來，確保房?jī)r(jià)調(diào)控結(jié)果的政治正確。“從中我們也可以看出房?jī)r(jià)調(diào)控的艱巨性和復(fù)雜性。”

　　廣東工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)分析師申格聯(lián)表示，廣州對(duì)市區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目采取限售其實(shí)是一箭雙雕的策略。由于近兩個(gè)月整體成交量不大，高端樓盤的個(gè)別成交使得全市樓價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲，政府面臨一定壓力，只好對(duì)高端樓盤進(jìn)行限售。其次，今次金九銀十前段住房銷量不樂觀，讓開發(fā)商銷售策略有了轉(zhuǎn)變，就像效仿廣州購(gòu)車搖號(hào)能催化汽車的銷量一樣，廣州希望借政府限售之手拉動(dòng)限售前期和解限后期的高端樓盤銷量。