在郊區買下一套度假公寓，自己不住的時候，還可以日租出去賺錢?商業地產的售后返租模式大家已經習以為常了，旅游地產的返租模式似乎也開始悄悄殺到廣州。日前，方圓明月山溪與國內最大的度假公寓托管平臺途家牽手，“途家模式”也首次進入廣州市場。

鄧浩志

　　途家在從化明月山溪模式:業主每年繳1500年管家費，一次性交3年即4500元。業主不住時，途家將房源放到網上供其他客人預訂，房費收入將由途家和業主五五分成。在三亞，業主最多一個月能收到1萬元的房租。

　　頤杰鴻泰獅子湖模式:業主自2013年年底收樓開始，連續3年享返租收益：第一年6000元/月;第二年7000元/月;第三年8000元/月。此外每年可享免費到獅子湖度假30天。

　　望谷美廬模式:業主以800元/月的保底租金租給開發商，開發商出租公寓，營業收入的23%分給業主。年回報率最少超過5%。業主每年還可享受12天免費住宿。

　　中國美林湖模式:提供三年返租，每年返租金額約為物業價值6%。

　　在郊區買下一套度假公寓，自己不住的時候，還可以日租出去賺錢?商業地產的售后返租模式大家已經習以為常了，旅游地產的返租模式似乎也開始悄悄殺到廣州。日前，方圓明月山溪與國內最大的度假公寓托管平臺途家牽手，“途家模式”也首次進入廣州市場。記者采訪了解到，近期廣州不少郊區度假型項目都推出了各種類型的返租托管模式，試圖解決旅游度假地產的閑置問題。

　　僅廣州北片區就有四家

　　一到假期住滿人，一到工作日就上演空城計?旅游度假型地產閑置率高的問題，一直都難以解決。

　　日前，方圓從化明月山溪和國內最大的度假公寓托管平臺途家牽手，正式將這個此前在海南、云南等地成熟運作的“途家模式”帶入廣州。據了解，方圓明月山溪接下來一期200套公寓，將與途家的“專業托管”模式結合銷售，業主自住之外將閑暇空置的公寓進行托管，出租給游客居住之后還可以賺取房費。

　　記者了解到，盡管此次是途家首次進入廣州市場，不過近期廣州不少旅游度假地產項目，都已經開始試水類似的返租經營模式。

　　就在方圓明月山溪旁邊的望谷美廬，在9月底開放新一期公寓樣板房時，就附帶了投資經營回報方案，即業主購買公寓后可以將公寓以保底租金返租給望谷溫泉度假村，然后再按照公寓出租情況進行收入分成。

　　無獨有偶，中國美林湖、頤杰鴻泰獅子湖等休閑度假項目，近期也紛紛推出了返租套餐。如中國美林湖，最新推出的一期溫泉養生度假屋產品，依托天然溫泉和美林湖超五星溫泉酒店的資源配套優勢，提供帶租約6%酒店式別墅銷售。另外位于清遠的頤杰鴻泰獅子湖，亦喊出了“給你一套會生錢的別墅”的口號，購買新一期英倫壹號帶裝修度假別墅之后，只要選擇了這種房產增值置業計劃，即可享有連續3年合同期每個月返租收益。

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　　“吃剩的半盒飯”收益五五分

　　據了解，“途家模式”此前在海南、山東、云南等地的旅游城市大面積鋪開，國內主要的旅游地產開發商，包括世茂、龍湖、萬達等都與途家達成了合作協議。不過此次，是途家第一次進入廣州市場。

　　“途家模式來自于一個盒飯理論，好比我花10塊錢買了一盒盒飯，吃到一半不想吃了，就以5塊錢把剩下的賣給另一個人，并且另一個人還要幫我把飯盒洗好。”途家廣州大客戶部總監崔蘊科告訴記者，途家扮演的角色就是接下后面半盒飯的人。

　　據了解，按照途家與方圓明月山溪合作的項目來看，購買了公寓的業主選擇與途家簽約的話，需要繳納每年1500元的管家費用，一次性交3年即4500元。“小區的物業管理主要負責的是房子以外的東西，包括公共空間的衛生，小區環境等，而途家的管家服務主要是負責業主房子里面的東西，包括開窗通風、室內家具清潔保養、地板打蠟等，盡量將房屋狀態保持到最好。”崔蘊科表示，管家對房間進行打掃之后，還會立刻拍照片上傳到網站，業主隨時可以看到自己的房子處于什么樣的狀態。

　　想自己住也需預訂

　　而對于業主自住以及出租的方面，崔蘊科表示，如果是簽訂了托管協議的業主，需要自住的時候，隨時到途家網上進行預訂即可，如果要預訂期間自己的房間已經租出，則會安排同樣的房型入住，都只需要支付水電煤氣等費用，無需支付房費。

　　而在業主沒有自住需求的時候，途家便會將該房源放到網上供其他客人預訂，客人成功入住之后，房費收入將由途家和業主五五分成。“廣州目前還未正式運營，難以預估具體的回報率。按照此前在三亞的經驗來看，業主最多一個月能收到1萬元的房租。”崔蘊科表示，回報率主要取決于開房率。

　　據了解，目前途家模式在海南、山東、云南等地已經運營得比較成熟，客人入住途家的公寓，其實和正常的酒店一樣，有些城市在機場就會設置前廳辦理入住手續，有些則會在項目大堂設置前廳辦理入住。“途家還有一個優點就是由于房源是每一個業主根據自己的喜好布置的，因此客人每一次入住都可能會有不同的驚喜。”

　　有的按月返租

　　其實不少開發商也有開發適合自己的旅游地產返租經營模式。

　　望谷美廬項目總經理張榮林介紹，業主在買下公寓之后，以一個月800塊錢的保底租金租給我們，我們憑借自身酒店的經營，將這些公寓租給客人住，其中的營業收入的23%分成給小業主。“在這種經營方式之下，年回報最少都超過5%，如果開房率高的話，回報率就可以達到百分之十幾，此外業主每年還可以享受12天的免費住宿。”

　　張榮林認為，相較于其他返租項目，望谷美廬最大的優勢在于它本身就不是按照住宅小區規劃的項目，而是按照4A級景區的方向來規劃的，每一間公寓都有溫泉入戶，有三家星級酒店，對外開放的商業步行街、溫泉SPA俱樂部等，目前酒店開房率達到65%，周末都是滿房，出租率應該不成問題。#p#分頁標題#e#

　　而從頤杰鴻泰獅子湖的運營模式來看，參與該項目主動式房產增值置業計劃的業主，自2013年年底收樓開始，享有連續3年合同期每個月返租收益：第一年6000元/月;第二年7000元/月;第三年8000元/月。此外業主每年可享免費到獅子湖度假30天時間，只要業主提前兩周以上時間聯系物業服務中心預訂獅子湖英倫壹號度假別墅即可，業主優先享受自購別墅度假使用權，但若該物業已租賃，業主可選擇代租公司安排的空置物業入住。

　　中國美林湖方面，同樣是提供3年返租，每年返租金額約為物業價值6%。項目相關人士表示，在該項目購買別墅的人群中，不少是要等到退休之后才來居住的，其間幾年的空置期，正好可以利用這種增值模式賺錢。

　　觀點

　　可解決旅游地產空置率高問題

　　途家廣州大客戶部總監崔蘊科介紹，這種模式主要就是為了解決旅游地產空置率的問題。因為旅游地產往往住的時候少，空置的時間多，空閑時間就交給途家來經營。在廣州開啟市場，主要是看中廣州短途游出行較多的特點。無論是郊區還是市中心，只要業主愿意，我們都可以進行合作。“不過目前單獨的業主我們還不考慮合作，因為管家服務的成本還是很高的，要有成片的項目一起運營才能分攤這個成本。”

　　方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為，途家這種模式其實在國內不少旅游城市已經取得成功。廣州不算一個好的旅游城市，不過從化溫泉開發較早，加上北優策略中從化開發了不少旅游項目，前景應該還不錯。

　　望谷美廬項目總經理張榮林也認為，作為郊區型的度假物業，不在城里，雖然開發商房子是賣光了，但是入住人少，沒有人氣。“之前在香港有項目就通過這種模式操作，現在在望谷推出這種模式，將物業充分利用起來。”

　　風險

　　回報率取決于開房率高低

　　方圓地產首席市場分析師鄧浩志表示，途家模式相較于此前的一些固定返租的模式而言，好的地方在于靈活，自住也可以，出租也可以，兩者轉換非常方便。風險主要來自于開房率的高低，而這部分風險是投資者和經營者共同承擔的，算是合理的風險。而不好的地方則在于沒有一個保底的回報率，投資者可能會有所擔憂。

　　警惕有些項目掛羊頭賣狗肉

　　對于目前市場上出現的不少帶有返租模式的旅游度假地產項目，鄧浩志提醒稱，消費者更應該關注的不是頭幾年回報率有多少，而是項目的經營模式。“有些項目掛羊頭賣狗肉，說是返租幾年，其實他自身并沒有怎么去經營，只是把這幾年返租的租金疊加到樓價里面，給人一種回報率很高的錯覺，但過了返租期之后就難以為繼。”