房地產調控政策大致算起來已經有三年了，限購限貸是這次調控的核心一環。從實行限購限貸的40余個城市來看，還沒有一個城市公開放棄兩限政策，國家有關部門也沒有公開宣布調整目前的房地產調控政策。但是，進入今年以來，各地的房地產調控政策事實上正在悄悄起變化。

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　　變化之一是今年的保障性住房建設比當初設定的開工目標下調了許多。

　　2012年建設保障性住房和棚戶區改造住房700萬套以上，基本建成500萬套以上。按照原來的計劃，2012年開工建設的保障性住房與2011年數量是相同的，較2011年的1000萬套下調了30%。這也說明2010年國家確定的保障性住房的建設目標難以達到。2012年開工的保障性住房數量減少了300萬套，無疑是給商品房市場注入了活力，提振了開發商的信心。2012年11月21日，河南省政府辦公廳印發了《關于加強廉租住房和公共租賃住房入住管理的指導意見》，提出，河南省將逐步實現廉租房與公租房并軌，并軌后廉租房保障對象將納入公租房保障范圍，租金按廉租房標準交納。廉租房同時也可轉為公租房使用。2012年11月27日，福建省政府發布了《關于進一步完善保障性住房分配政策、加快配租配售步伐的通知》，要求實行差別化租金，廉租房和公租房統籌建設、并軌運行，2013年福建省將停售廉租房。緊接著，11月28日，江蘇省人大常委會審議了江蘇省政府一份《關于進一步完善保障性住房準入與退出機制議案辦理情況的報告》。報告提出，江蘇省將試點推進廉租房和公租房改革，將廉租房與公租房并軌使用，對保障對象實施“租補分離、梯度補貼”。這三個省份的做法在全國起到了示范作用，廉租房也許很快就會在全國范圍內壽歸正寢。雖然廉租房曾被認為是保障房建設的新亮點。

　　變化之二是各地相應提高了公積金貸款的數額。

　　在地方的權限內，從金融方面給房地產業開閘放水。地方政府對于銀行無法進行干預，然而，公積金的管理權限卻是在地方政府的手中，這是地方政府手中的一張王牌，主動權掌握在地方官員的手中，公積金政策的變化最能折射中地方政府的真實態度。地方政府通過擴大公積金的貸款數額，變相地促進購房消費。

　　變化之三是許多地方都通過微調的手段，開始逐漸放松調控的力度。

　　房地產調控最終將會放松，雖然政府不太可能希望被看作放棄調控目標，但強大的基本面推動力，包括收入穩步增長和城市化，正在推動房地產市場向好，這將很難長期壓制房價。房地產調控政策的突破將會來自于各地政策調整，而不大可能由國家的有關部門來正式宣布。

　　變化之四是一二線城市城市的房地產市場開始升溫。

　　根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2012年11月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為8791元/平方米，環比10月上漲0.26%，自2012年6月止跌后連續第6個月環比上漲，漲幅較上月擴大0.09個百分點，其中60個城市環比上漲，38個城市環比下跌，2個城市持平。國家統計局數據顯示，與9月相比，10月份70個大中城市中，價格下降的城市有17個，持平的城市有18個，上漲的城市有35個。9月時，這一數據則為31個。據鏈家地產數據顯示，三季度四個一線城市住宅用地土地出讓金總計414.7億元，環比大漲355.7%，溢價率高達23.12%，達到了2011年調控后的最大值。

　　變化之五是近期京滬等城市屢屢出現地王現象。

　　11月27日，京滬兩地的氣溫格外寒冷，但是，這兩個被稱為房價高地的城市，土地市場突然升溫。北京、上海兩地土地市場同日出現“地王”，樓面價均超過3萬元每平方米。這天，上海外灘濱江綜合開發有限公司和中國太平洋財產保險股份有限公司聯合體以27.7億元拍得之前備受關注的黃浦區594(北塊)、596街坊商辦地塊，其高達3.6萬元/平方米樓面價也刷新了今年上海土地市場的最高單價記錄。同一天，北京市國土資源局掛牌出讓朝陽區農展館北路8號地塊，掛牌出讓起始價為20億元，建筑控制規模59152平方米，以此計算，起始樓面價為3.38萬元/平方米。值得注意的是，此前掀起“地王”高潮的萬柳地塊的起始樓面價僅為2.4萬元/平方米。而國家的主管部門對此沒有表態，事實上是默認了地王現象。而媒體也不像去年和前年那樣對于地王現象過于大驚小怪了。

　　在中國，如果是中央與地方利益一致的政策，往往會收到立竿見影的效果。但是，如果地方與中央在利益上產生矛盾，地方政府就會在執行力度上面大打折扣。房地產調控政策實際上嚴重地影響了地方政府的經濟利益，地方政府對于調控政策的執行顯得很不情愿。

　　國際上的研究機構也注意到了中國房地產市場的微妙變化。世界三大評級機構之一的穆迪11月29日稱，已將中國房地產業的展望從負面轉為穩定，并預計銷售情況和融資渠道的改善趨勢會在2013年持續，房價會同比略微下降。穆迪指出，首套房貸利率逐步放松，剛性需求釋放，加上持續的城鎮化進程，都將支持中國房地產市場的銷售和交易保持平穩增長。穆迪預計銷售將在未來12個月保持個位數字增長。不過，由于大眾市場的開發要遠超過豪宅市場，因此估計房價會同比輕微下降。穆迪認為，由于目前的限購等政策有效遏制了炒房、控制價格上漲，因此預計不會有更嚴厲的調控措施出臺，而在房地產行業的投資下降也會對宏觀經濟產生負面影響。