時間正在一步步走近2013年。從10月份開始，標桿房企陸續完成各自目標，11月多地成交量創下年內新高，12月將繼續翹尾，給復蘇的2012年整體房企業績錦上添花。據不完全統計，截至2012年12月11日，已有16家上市房企公布前11月銷售業績，多數房企同比去年業績增長，并提前完成年度銷售目標。資金充裕的房企也在大手筆購地，據統計，萬科、保利、龍湖、中海等十大房企前11月的購地金額達到1783億元，囤地面積達5645萬平方米。截至2012年12月11日，已有萬科、恒大、中海、保利、遠洋等16家房企公布前11月銷售業績，其中14家同比實現增長，11家提前完成全年銷售目標。龍頭老大萬科銷售收入達到1271.5億元，位列全國第一，并超過去年全年業績，同比增長9.8%。保利地產前11月銷售收入920.32億元，同比大漲36.1%，并超額15%提前完成全年銷售目標，有望成為繼萬科之后第二家銷售破千億的房企。

謝逸楓

　　銷售的增長，也使手中資金雄厚的房企四處攻城略地。據統計數據顯示，29家房企前11月共在全國拿地368宗，共花費約2267億元，獲得土地面積7568萬平方米。而萬科、保利、龍湖、中海等在新增土地儲備排行榜前列的十大房企，今年前11月的購地金額達到1783億元，囤地面積達到5645萬平方米。萬科以拿地金額378.21億元、拿地面積1055.74萬平方米位列排行榜首位。進入12月份，萬科拿地的速度也并未放慢。12月3-4日兩天時間，萬科共斥資35億元拿下濟南、杭州地塊。此外，在香港IPO上市的旭輝地產、發債融資成功融創、方興等企業也頻頻出手土地市場。

　　據統計，11月27日至12月7日這11天內，北京、上海、深圳、南京、成都、長沙以及蘇州7地的地王紀錄不斷被刷新。11月27日，北京市國土資源局掛牌出讓朝陽區農展館北路8號一地塊，掛牌出讓起始價為20億元，建筑控制規模59152平方米，以此計算，起始樓面價高達3.38萬元/平方米，創歷史新高。此后，截至12月7日，上海外灘黃浦區地塊以樓面價36176元/平方米刷新上海年度單價地王紀錄;深圳寶安尖崗山一宗地以可售樓面價27268元/平方米創深圳歷年土地拍賣地價新高;南京下關濱江G50地塊以高達56.2億元的總價晉升年內全國總價地王;成都武侯區永豐鄉太平村地塊以樓面價8500元/平方米，溢價率高達150%晉升單價地王;蘇州2012-G-98號地塊以總價23.2億元、樓面價8990元/平方米的價格被方興地產拿下，成為蘇州新地王;長沙芙蓉中路063號地塊以樓面價約5421.24/平方米成為長沙新單價地王。

　　亞太城市房地產研究院院長謝逸楓表示：“多房企前11月業績上漲提前完成全年銷售目標，主要原因有三個方面，一是今年初房企抵估市場，在制定年銷售目標調低了10%-20%。二是前三季房企采取“以價換量”的銷售策略，回收大量資金，而10月份開始則“以量換利潤”，業績不斷沖高。三是全國多個城市的調控微調與房貸政策的調整，刺激大量的市場需求與潛在購買力爆發。今年市場呈現前高后低的發展趨勢，大房企完成的銷售目標比中小房企普遍好，到了年底依然在不停的增長。因此，房企銷售業績大漲，隨著庫存量的下降，有資金也有需求購地補貨，為未來發展儲備土地。”

　　亞太城市房地產研究院院長謝逸楓分析：“2012年，是樓市調控持續深入的一年。房地產市場業績分化愈演愈烈，龍頭企業依賴自身資金優勢“以價換量”，銷售業績大幅提升;與此同時，中小房企在資金壓力下“斷臂求生”，轉讓股權;還有一些房企“另謀出路”，尋求轉型，走向多元化經營。房產企業“圈塊地就能掙錢，賣棟樓就能發財”的集體暴 利時代逐漸走向終結。如果12月未有新政出臺并保持現在的市場形勢，年底還將持續豐收。特別是保利、恒大兩家房企可能在2012年提前沖入“千億軍團”，這一局面標志著房地產資源集中化趨勢進一步加速。

　　亞太城市房地產研究院院長謝逸楓指出：“率先完成銷售任務與賣地求生對比，房企可謂冰火兩重天，用“幾家歡喜幾家愁”來概括房地產企業的銷售現狀是恰如其分。”

　　亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為：“房地產企業分化將持續，標桿房企完成任務跑馬圈地，中小房企斷臂求生。標桿房企由于整體業績良好，資金鏈緩解，存庫下降，未來仍將成拿地主力。而一些中小開發商整體資金鏈依然緊張，賣地求生的趨勢難改。”

　　最新數據顯示，1至11月，萬科、保利、恒 大分別實現1271.5億元、920.32億元、846.3億元銷售額，均已超過去年三家公司的全年銷售額。據中國指數研究院及搜房網根據公開資料統計顯示，截至12月6日，萬科、保利、中海、恒大四家“千億級”實力房企拿地面積為4697.65萬平方米，購地支出總額達1040.86億元。其中，萬科斥資378.21億元增加土地儲備1055.74萬平方米，平均3582.42元/平方米;保利花費353.2億元獲得1145.65平方米，平均3082.97元/平方米;中海則以175.35億元獲得468.21萬平方米，平均3745.11元/平方米;恒大耗資134.16億元獲得2028.05萬平方米，平均661.52元/平方米。調控之下，龍頭房企依舊風光無限，但實際上不少房企的日子卻并不好過。深圳證券信息有限公司數據顯示，前三季度有23家A股上市房企凈利潤為負，處于虧損狀態。

　　上市房企內部業績分化明顯，使得行業集中度不斷提升。深圳證券信息有限公司提供的數據顯示，前三季度，127家A股上市房企共實現328.20 億元凈利潤，較去年同期僅增長1.21%。其中，萬科、保利、招商等前十大房企，凈利潤高達188.26億元，同比上漲14.22%，占127家上市房企 凈利潤的57.36%。而去年同期，前十大房企的凈利潤占比為50.82%。由此可見，今年前三季度，A股上市房企凈利潤前十強的集中度提升了6.54個 百分點。2012年，房地產行業股權轉讓延續了2011年的火熱態勢。樓市調控下，銀行貸款難獲批，存貨難消化，兩大難題之下，很多房企面對資金趨緊問題，不得不轉讓股權“斷臂求生”。

　　11月29日，冠城大通發布公告稱，將其持有的深圳冠洋房地產有限公司100%股份，以7.33億元的價格轉讓給上海誠盈一期股權投資中心。同樣是11月29日，陽光城也發布公告稱該公司及其全資子公司福建陽光房地產開發有限公司擬將合并持有的陽光城集團武夷山置業有限公司100%股權，以人民幣7838.67萬元轉讓給福建望城投資發展有限公司。世榮兆業11月8日發布公告稱，擬轉讓其控股子公司珠海市斗門區世榮實業有限公司持有的珠海市世榮房產開發有限公司50%股權。清科研究中心數據顯示，三季度，中國房地產行業共有23起并購案例，涉及14.43億美元，占當季所有行業并購總額的22%，成為三季度并購金額最高的行業。#p#分頁標題#e#

　　除了轉讓股權外，不少房企開始另謀出路，開始進軍其他行業，以求通過多元化經營支撐企業發展、分散經營風險、拓寬利潤渠道。上海易居房地產研究院的研究顯示，商業、金融、礦產能源等行業正在成為房企多元化經營的熱點進入行業。隨著房企逐步向商業地產、旅游地產或產業 地產的進軍，房企十分自然地開始涉足酒店、百貨、影院等商業經營;中海、金地、華潤、綠城、萬通、嘉凱城、世貿、復地等房企已設立產業基金;中天城投、中 潤投資、鼎立股份、華業地產等近 1/6的A股上市房企開始“涉礦”。

　　截至目前，萬科、保利、世茂、恒大、融創、河南建業、龍湖等多家上市企業陸續公布11月銷售情況，多數企業當月銷售金額同比增幅均超過75%。恒大更以850%的銷售額同比增幅，創下從未有過的佳績。 具體來看，銷售總金額最大的還是萬科，11月份，萬科實現銷售面積143.6萬平方米，銷售金額171.3億元，同比分別大增94.58%和106.63%，且公司連續第7個月銷售破百億元。前11個月，萬科累計實現銷售面積1178.8萬平方米，銷售金額1271.5億元，分別同比增長16.1%和9.88%，銷售金額已超過去年全年。而此前市場流傳萬科內定全年銷售目標超過1400億規模。萬科行業老大地位今年確保無虞，但“千億軍團”的陣營可能不再是萬科一枝獨秀。保利、恒大有可能受益于年底良好的銷售形勢，而提前進入千億規模。數據顯示，保利地產11月實現簽約面積72.8萬平方米，同比增長72.92%;實現簽約金額87.03億元，同比增長76.66%。前11個月保利累計實現簽約面積815.3萬平方米，同比增長36.26%;簽約金額920.32億元，同比增長36.10%。

　　早在第三季度，就有市場機構預計保利地產今年銷售額可能突破千億。但因為樓市風向尚未穩定，保利地產高層對此預測回應得極為謹慎，稱保利內部并沒有設置這個目標。直到前11月銷售920億的數據出爐，有消息稱，保利內部對全年銷售額抱有較高期望，爭取在12月沖擊千億。另一個有望沖入千億陣營的還有恒大地產。數據顯示，11月份恒大合約銷售額117.9 億，合約銷售面積198.1萬平方米，同比大幅上漲850.8%和1100.6%。前11個月累計合約銷售額846.3億元，提前完成年初制定全年800億元的合約銷售計劃。根據許家印的一貫風格，有市場人士預測，其12月份有可能創出更高月度銷售業績，并將恒大提前一年帶入千億陣營。

　　中海地產12月7日宣布，公司11月實現房地產銷售52.2億港元，同比增長50.4%，環比月跌近41%，實現銷售面積38.6萬平方米，按年增長43%。2012年1至11月份，累計實現房地產銷售額1,059.0億港元，同比增長29.8%，累計實現銷售面積685.6萬平，同比增長31.4%。12月2日晚，富力地產公布，11月取得銷售27.5億元，截至2012年11月底，富力錄得總銷售收入共約291.99億元(按照已經簽署的銷售協議)，銷售面積達約2,625,400平方米(按照已經簽署的銷售協議)。與去年同期相比，分別上升11%及30%。世茂房地產12月4日也宣布，受惠于項目售價提高，11月平均售價升至年度新高，為每平方米12059元，環比上升4.3%。截至11月底止，世房累計合約銷售額為422.86億元，同比增加49%，已經超全年銷售目標307億元的38%;累計銷售面積378萬平方米，而前11個月的平均售價為每平米11199元。而在8月宣布將全年目標由220億元上調至300億元后，融創中國也提前完成了這一既定目標。截至11月底，融創累計實現合約銷售金額人民幣305.8億元，與去年同期175.6億元相比增長了74%，實現合約銷售面積約167.7萬平方米。

　　自10月份開始，保利地產、中海地產、綠城集團、世茂房地產、招商地產、越秀地產、融創中國、中駿置業、華潤置地、禹州地產及遠洋地產等11家標桿房企陸續完成全年銷售目標。 入賬多了，房地產企業的出手也變得闊綽。12月剛過一周，中海地產已先后于杭州、南寧、武漢、蘇州拿地四宗，總土地款達49.25億元。萬科在銷量快速增長的情況下補地也比其他房企積極。截至12月4日，2012年萬科拿地金額總計已達378.21億，占到今年前11月銷售業績的30%左右，這一比例也高于很多大型房企，全年來看，很有可能會突破400億元。同時，金科股份也在下半年加速拿地，并進入了一些新的區域。12月1日，金科股份公布稱，控股子公司濟南金科西城房地產開發有限公司于11月30日獲得山東省濟南市6塊宗地塊，共計約27萬平米，耗資18.6億元。

　　10月下旬，恒盛地產因此前債券發行受阻，已于兩個月前以地產項目作抵押，向香港一位銀行家借貸20億港元，年息高達20%。但恒盛地產發布公告予以否認。不過，這一消息令恒盛地產的資金和負債問題再次被拎出。據恒盛地產今年中報，其短期債務比例超過60%，今年年底到期的短期債務約40億元。另據消息人士透露，截至6月底，恒盛仍有總借貸150億元，其中100億元屬須于一年內償還的短債，同時恒盛仍有多筆銀行貸款已于9月到期。 重壓下的恒盛地產并沒有得到足夠的喘息。12月7日，恒盛地產公布2012年11月份房地產銷售數據顯示，集團于11月份實現房地產銷售額人民幣5.6億元，環比減少36.7%，實現房地產銷售面積為6.7萬平方米，環比減少31.4%。

　　曾因廣渠路15號地塊而名聲大噪的方興地產，近期為了融資也開始變賣股權。方興地產中國11月28日公布，公司根據其于2007年11月22日采納的股票期權計劃，授出合共5826.75萬股可認購公司股本中每股面值1港元普通股的股票期權。11月21日，濱江集團宣布，因東方海岸項目各合作方經營策略調整，經友好協商，公司于11月19日與杭州欣盛房地產開發有限公司簽訂《關于東方海岸(淳安)房地產開發有限公司股權收購的協議書》。根據協議，濱江集團以20780萬元收購杭州欣盛房地產開發有限公司持有的項目公司49%的股權。