摘要：2012，被稱為樓市調(diào)控史上最嚴(yán)的一年，但時(shí)至年尾，無(wú)論是上市房企披露的業(yè)績(jī)還是全國(guó)主要城市房地產(chǎn)成交再現(xiàn)“供銷兩旺”的場(chǎng)面，都在顯示樓市已進(jìn)入暖冬。而接近年底，關(guān)于房?jī)r(jià)明年是漲是跌的爭(zhēng)論又再度開(kāi)戰(zhàn)。

　　“大炮”任志強(qiáng)多次在公開(kāi)場(chǎng)合表示，明年3月房?jī)r(jià)將會(huì)暴漲。深圳英聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)董事長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)學(xué)者郭建波12月2日晚微博約賭任志強(qiáng)，重申其對(duì)中國(guó)樓市的預(yù)言，即明年3月一線城市樓價(jià)下跌行情即將開(kāi)始。郭建波稱如果自己賭輸了，明年3月房?jī)r(jià)又上漲，將于明年兩會(huì)開(kāi)幕當(dāng)天在北京長(zhǎng)安街裸奔10公里，反之則要求任志強(qiáng)在媒體上公開(kāi)道歉。

　　比起“裸奔”的噱頭，人們更關(guān)注的是賭局的結(jié)果，即明年房?jī)r(jià)的走勢(shì)究竟如何，是“穩(wěn)中有降”還是如任志強(qiáng)預(yù)言的“房?jī)r(jià)必大漲”？甘肅衛(wèi)視播出的《新財(cái)富夜談》節(jié)目中，財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀、盛富資本和美國(guó)盛諾金地產(chǎn)基金董事長(zhǎng)總經(jīng)理黃立沖、上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭，一起來(lái)“圍觀”2013樓市跨年之“賭”。

　　2013年房?jī)r(jià)走勢(shì)前瞻

　　葉檀：關(guān)于明年的房?jī)r(jià)，基本上有三類觀點(diǎn)。一類認(rèn)為會(huì)大漲，如任志強(qiáng)；還有一類認(rèn)為是平穩(wěn)，基本上是研究者比較多；還有一類認(rèn)為會(huì)下跌。

　　海通證券副總裁兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷指出，房地產(chǎn)的平穩(wěn)是社會(huì)各方都希望看到的，房?jī)r(jià)的暴漲暴跌對(duì)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)很大的擾動(dòng)，預(yù)計(jì)明年的房?jī)r(jià)維持平穩(wěn)，保障房建設(shè)的力度還是會(huì)很大。

　　國(guó)泰君安證券研究所副所長(zhǎng)兼房地產(chǎn)首席分析師孫建平認(rèn)為，房?jī)r(jià)總體上會(huì)比較穩(wěn)定，其間會(huì)有小幅溫和的上漲。幅度預(yù)測(cè)可能為百分之三點(diǎn)幾。其中北京等個(gè)別一線城市的房?jī)r(jià)，由于可售庫(kù)存短期不足，需求較旺等因素，上漲壓力會(huì)比較大。

　　瑞士信貸董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬則預(yù)估在2015年到2017年中國(guó)的房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)一次大的調(diào)整，但是調(diào)整要以三大要素同時(shí)出現(xiàn)為前提：第一，回收流動(dòng)性過(guò)剩；第二，中國(guó)的貿(mào)易順差大幅度減少，因?yàn)橘Q(mào)易順差、外匯占款，是中國(guó)流動(dòng)性的最大源頭；第三，美聯(lián)儲(chǔ)退出量化寬松政策。那么現(xiàn)場(chǎng)的嘉賓究竟支持誰(shuí)的觀點(diǎn)呢？

　　楊紅旭：房?jī)r(jià)在2013年將震蕩式上行。它不可能像2009年一樣一飛沖天，但是短周期的底部在2012年已出現(xiàn)。2013年即便政策有起伏有松緊，房?jī)r(jià)仍會(huì)沿著震蕩上行的軌跡往上走。

　　李驍：明年房?jī)r(jià)總體來(lái)說(shuō)是穩(wěn)中有升，但是市場(chǎng)有分化：一線城市總體上看好，一部分的二線城市也還比較看好，但另一部分的二線城市和大多數(shù)的三四線城市則不是那么樂(lè)觀，縣級(jí)市五線城市的話那就更不樂(lè)觀。

　　黃立沖也同意上述觀點(diǎn)，同時(shí)他指出房?jī)r(jià)上漲最主要是資金推動(dòng)，和明年國(guó)家對(duì)M2的投放有關(guān)系，這對(duì)房?jī)r(jià)有正面的推動(dòng)作用。

楊紅旭：房地產(chǎn)企業(yè)最差錢的時(shí)候是在今年上半年，三季度已經(jīng)好轉(zhuǎn)了，四季度和明年企業(yè)資金面將持續(xù)好轉(zhuǎn)。還有一個(gè)因素，存貨，可售面積。一線和二線商品房由2月份需要18個(gè)月去庫(kù)存，減為目前的9個(gè)月。新開(kāi)工面積今年是負(fù)增長(zhǎng)。像任志強(qiáng)所說(shuō)的，新開(kāi)工面積今年的負(fù)增長(zhǎng)，意味著明年可以賣的房屋量是偏緊的。所以導(dǎo)致明年的供略減，求不變，價(jià)格自然會(huì)往上走。

　　葉檀：你們說(shuō)的整體價(jià)格往上走，其實(shí)我也支持。我到廣州等一線城市去，發(fā)覺(jué)很多人在買房子。2012年上半年我那時(shí)候覺(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)往下走，結(jié)果一看下半年的形勢(shì)不對(duì)，整個(gè)的市場(chǎng)開(kāi)始往上走。但是怎么解釋，最近像溫州、貴陽(yáng)、濟(jì)寧、鄂爾多斯這些地方的樓市泡沫崩潰呢？

　　李驍：鄂爾多斯、溫州等城市的房?jī)r(jià)我覺(jué)得是個(gè)別現(xiàn)象。這些地方的樓市會(huì)崩盤，我覺(jué)得是兩點(diǎn)原因造成的：第一，就是他們用非常高的利率來(lái)融資拿地，調(diào)控后資金鏈斷裂。第二個(gè)原因就是當(dāng)?shù)氐墓┣箨P(guān)系完全打亂了。比如說(shuō)溫州，最新一次的人口普查結(jié)果，人口在過(guò)去這么多年當(dāng)中流出是40萬(wàn)以上。而一線城市是典型的人口導(dǎo)入型的，需求相對(duì)堅(jiān)挺。

2013年調(diào)控政策猜想

　　葉檀：我們來(lái)看2013年有哪些新政有可能推出？首先我們來(lái)看看影響最大的房產(chǎn)稅。

　　黃立沖：房產(chǎn)稅最終會(huì)全面推出，但什么時(shí)候推出要看政府的辦事效率。房產(chǎn)稅最重要的作用，不在于降房?jī)r(jià)，而在于增加投機(jī)成本和投資成本。第二，地方政府缺錢，再用土地財(cái)政去拿錢看來(lái)是不大可能，這是為什么我認(rèn)為它會(huì)推出的原因。房產(chǎn)稅推出后，短時(shí)間內(nèi)會(huì)直接拉升租金，因?yàn)闃I(yè)主就直接轉(zhuǎn)嫁到租戶身上了。

　　楊紅旭：上海重慶已經(jīng)試點(diǎn)了。今年官方文件反復(fù)在強(qiáng)調(diào)加快推進(jìn)房地產(chǎn)試點(diǎn)改革。最快我覺(jué)得可能在1月初會(huì)增加試點(diǎn)城市。全國(guó)推開(kāi)可能需要3到5年。我認(rèn)為根本就不要奢望房產(chǎn)稅能夠使房?jī)r(jià)長(zhǎng)期下跌或長(zhǎng)期穩(wěn)定，不可能的。

　　12月25日舉行的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議傳遞出明確信號(hào)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新說(shuō)：2013年要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房信貸、稅收政策和限購(gòu)措施。而關(guān)于樓市政策的預(yù)判，場(chǎng)外嘉賓又有哪些觀點(diǎn)呢？

　　孫建平：政策的指導(dǎo)上可能還是會(huì)貫徹鼓勵(lì)消費(fèi)，限制投資這么一個(gè)導(dǎo)向。房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市，也不排除向增量房收房產(chǎn)稅的可能。在全國(guó)范圍內(nèi)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的限購(gòu)政策，很難會(huì)放緩或者是放松。

　　郭建波：第一，現(xiàn)有的政策不會(huì)改變。第二，我相信新一屆政府對(duì)樓市的政策可能會(huì)更加趨于謹(jǐn)慎和保守，不排除有新的調(diào)控或抑制的一些政策。包括房產(chǎn)稅的擴(kuò)大，深圳提出的遺產(chǎn)稅試點(diǎn)，未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息更加透明化等舉措。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的定調(diào)以及多個(gè)部門的相繼表態(tài)，明年的房地產(chǎn)政策基調(diào)已確定。2013年樓市仍將面臨一定程度的政策壓力，但新型城鎮(zhèn)化思路的提出以及保障房建設(shè)繼續(xù)加碼等因素將給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)一定利好。