摘要：昨日(7月10日)，中國指數研究院發布《2013上半年中國房地產市場研究報告》，對房地產上半年形勢進行總結，全國銷售同比大幅增長，百城價格指數保持上漲勢頭，二季度開始漲幅逐漸回落。報告預計下半年市場供應量加大促進成交平穩增長。

　　報告顯示，2013年上半年，“國五條”落地宣告房地產調控進一步趨緊，抑制熱點城市投資投機需求再度升級，北京、上海等城市配套細則相對嚴格，其他絕大多數城市基本延續了國五條政策方向。在限購、限貸等階段性調控政策收緊的同時，中央加緊完善房地產調控的長效機制，日趨明晰的保障房政策、漸具雛形的住房信息聯網及不動產登記條例，以及房產稅試點范圍可能擴大等，在一定程度上為穩定市場預期及今后房地產市場長期健康發展提供了保障。

　　在中指院看來，下半年樓市將受益于企業季節性推盤高峰。根據模型預測，成交量同環比增速可能趨緩下行，部分去年和今年一季度成交量明顯釋放的城市，甚至可能在今年下半年同比出現下降。但之所以預判今年全年仍然會“好于上年”，主要因為去年基數偏低，另外上半年基數帶動明顯。

　　中指院認為，下半年貨幣政策緊跟經濟形勢而動，“錢荒”和“大規模放水”可能性都不大。業內也普遍認為下半年房企的資金面不會出現大的波動。

　　中國指數研究院:2013年上半年中國房地產市場研究報告

　　1. 2013年上半年中國房地產市場形勢總結

　　(1)政策：“國五條”定調全年調控繼續從嚴取向

　　2013年上半年，“國五條”落地宣告房地產調控進一步趨緊，抑制熱點城市投資投機需求再度升級，北京、上海等城市配套細則相對嚴格，其他絕大多數城市基本延續了國五條政策方向。在限購、限貸等階段性調控政策收緊的同時，中央加緊完善房地產調控的長效機制，日趨明晰的保障房政策、漸具雛形的住房信息聯網及不動產登記條例，以及房產稅試點范圍可能擴大等，在一定程度上為穩定市場預期及今后房地產市場長期健康發展提供了保障。

　　(2)新房：百城指數漲幅漸趨平緩，重點城市成交量沖高回落，全國銷售同比大幅增長

　　價格方面，百城價格指數在3月漲幅達到階段性高點后持續收窄，政策效果逐漸顯現，但6月均價絕對水平創歷史新高，多數項目漲價意愿強烈，部分城市價格上漲壓力仍大。成交方面，上半年重點城市住宅成交量為近四年同期最高，三四線城市同比增長最顯著，其中3月需求集中釋放，多數城市成交量達到2010年調控以來單月最高水平;受新政落地影響，二季度成交量高位持續回落但環比降幅逐步收窄，“國五條”影響逐步消退。供應方面，上半年重點城市新批準上市量為近四年同期最高，2.5線城市同比增長最為顯著;二季度新增供應量同環比均有增長，多數城市銷供比降至1以下，庫存水平有所上升，但多數城市出清周期仍處于近年低點。全國來看，商品房銷售面積和銷售額同比大幅增長，絕對水平為歷史同期新高，但增速在1-5月持續放緩，特別是一二線城市增幅收窄較為明顯;投資平穩增長，增速維持在20%以上;新開工面積與去年基本持平，1-5月累計同比增長1%，增幅較年初收窄14個百分點。

　　(3)二手房：價格漲幅持續收窄，成交量3月沖高后明顯回落，波動幅度大于新房

　　價格方面，2013年上半年十大城市主城區二手房價格累計上漲10%，其中3月漲幅最為明顯，環比上漲2.8%，其后漲幅持續縮小，6月降至1%以下。成交方面，上半年十大城市二手房總成交55.80萬套，同比增長122.9%，已接近去年全年的64.82萬套的水平;受“國五條”細則出臺前集中備案影響，3月二手房成交量激增，創歷史單月最高紀錄，4-6月成交量逐步減少，波動幅度大于新房，絕對水平仍為2011年以來的較高水平。

　　(4)土地：一二線城市量價增長顯著，帶動全國各項指標明顯好于去年

　　供求方面，2013年上半年，全國300個城市住宅用地推出及成交量同比分別增長13.2%、11.4%，一線城市增長最為明顯。價格方面，全國300個城市住宅用地樓面均價同比上漲36.6%，溢價率為14.5%，二季度住宅、商辦用地溢價率均為近兩年的最高值;各地地王頻現，房企拿地積極性未減。在一二線城市供求和價格水平恢復帶動下，300個城市上半年土地總出讓金達1.2萬億元，同比增長64.1%，其中北京、上海的住宅用地出讓金增長超過2倍，杭州高達30倍。

　　(5)企業：銷售業績穩步上升，拿地更關注一二線城市熱點地塊

　　銷售方面，2013年上半年，十家代表企業銷售額和銷售面積同比分別增長34%和29%，超半數企業年度銷售目標完成率超過5成;上半年，品牌房企市場份額穩步提升，十家代表企業銷售額占全國的比重達14.7%，較2012年提高4.2個百分點，行業優勢日趨明顯。拿地方面，代表企業拿地積極性明顯提高，拿地面積和拿地金額同比分別增長29%和236%，加大在一二線城市拿地力度是拿地金額增幅明顯高于拿地面積的主要原因。資金方面，銷售好轉的同時拿地支出增加更加顯著，若銀行慎貸局面持續，企業面臨的資金風險有所上升。#p#副標題#e#

　　2. 2013年下半年中國房地產市場趨勢展望

　　(1)宏觀環境：經濟復蘇基礎不穩，貨幣政策和房地產調控維穩為主

　　近期，宏觀經濟復蘇勢頭出現變化，“錢荒”引起資本市場大幅波動。根據中金、高盛、中信等多家機構預測，下半年中央將通過金融改革和制度創新來促進經濟發展，在信貸、新型城鎮化等因素的帶動下，GDP增速有望在三四季度觸底。在此假設下，預計貨幣政策和房地產調控手段以穩為主：貨幣政策方面，信貸投放和利率手段跟隨經濟形勢而動，不會放任“錢荒”繼續，也不會大規模放水，新增貸款高于去年。房地產調控方面，出于房價上漲幅度再度擴大的擔憂，限購等行政性調控措施仍會繼續，另一方面，房產稅改革試點范圍擴大、新型城鎮化、土地制度改革等一系列長效機制建設也可能逐步落實。這一系列政策為房地產業提供相對平穩的外部環境，促進行業調整轉型和宏觀經濟的企穩。

　　(2)市場趨勢：供應加大促進下半年量價上行但增速放緩，全年增長無憂

　　下半年，季節性推盤高峰帶來充足的新增供應，促進成交量企穩上升，但增幅將比上半年明顯放緩，市場全年表現好于上年。具體來看，供應方面，熱點城市土地成交增加帶動新開工面積增長，但由于占全國比重近六成的三線城市當前供應充足，企業在這些城市拿地和開工意愿有限，全國新開工面積增幅將非常有限;重點城市下半年仍將是推盤高峰，供應量季節性加大，全年增長無憂。成交方面，在推盤力度加大帶動下，多數城市下半年成交量仍將好于去年，但增幅將大大低于上半年。價格方面，供求關系平穩促進下半年全國房價同環比漲幅趨緩，但不同城市表現更加分化：一線和部分二線熱點城市的供需矛盾未緩解，近期“地王”頻現進一步加大房價上漲預期;而對絕大多數城市而言，成交雖可能因為供應推動而出現增長，但由于下半年供應量釋放力度較大，銷供比逐漸下行，庫存水平可能再度攀升，市場消化壓力加大，房價以穩為主，也不排除在資金面緊張和供應過剩情況下出現局部下調的可能。