【規律1】市場波動規律：小波動是常態，大波動是危機

　　與其他市場一樣，房地產市場也必有其景氣循環規律。事實上，對具有鮮明資本市場特性的房地產市場而言，小波動是常態——就像人每天的體溫一樣，而大波動是危機——就像人發燒一樣。面對新一輪的市場調控，近期很多人斷言房地產又將經歷一場較大的波動，甚至預言泡沫將會泡沫。但筆者對近期政策的解讀是：沒有新意，但市場會出現調整;有調整，但在供需關系沒有根本變化的情況下，房價上漲的大趨勢不變。

　　或許，如果明后年再回望2009年末到2010年初的市場的話，結論是：小波動而已。

　　【規律2】市場調控規律：“兩會”前出臺政策，年中后市場反彈

　　諳熟房地產市場規律的人想必知道，其實新一輪的市場調控并不出預料：幾乎每年末的中央經濟工作會議到次年“兩會”期間，都是調控政策頻出的高峰期(有“安撫”無房族和對“兩會”有所交代的意味)。其后，部分地方政府會識時務地出臺一些配合措施;之后進入政策效果觀察期，然后是市場重新活躍，再重新調控。除了2008年因為處于金融危機爆發不久的特殊時期外，這幾乎成了房地產市場的“黃宗羲定律”。

　　【規律3】“唱衰派”PK“唱興派”規律：勝少負多

　　同樣不出所料的是，每一個政策出臺之后，都是兩派觀點一如既往地針鋒相對之時：以CCTV2、社科院和業外社會學者為代表的“唱衰派”，依然會斷言市場將呈現“拐點”，泡沫將要破滅，并會羅列出能夠佐證其觀點的一堆數據;以任志強等諸多業內企業家、專家等為代表的“唱興派”，更是早已儲備好了足夠多的反駁證據，并預言房價還會繼續上漲。此時，各種媒體早已為兩派搭建好“擂臺”。在“咚咚咚…”的密集鼓點聲中，唯有住建部、國土資源部等相關部委的官員們，因為擔心說錯話而集體失語，原本的主角只能呆在辦公室里把自己當作了旁觀者。

　　【規律4】政策影響規律：一線城市吃肉，二線城市喝湯，三、四線城市受傷

　　從調控緣起和影響來看，歷年來，幾乎都是在一線城市房價飛漲、“地王”頻現后，政府開始出臺調控政策。此時，一線城市的房地產企業早已賺得盆滿缽滿，而三、四線城市開發商的利潤還是200-500元/平方米。調控政策出臺后，振動波會幾乎同步傳播到各級城市。但市場經歷較大波動后，因為一線城市有強調的市場需求，市場會率先反彈;而三、四線城市通常要延續半年多后才開始復蘇。

　　【規律5】利潤高低規律：價格越高越好賣

　　某影片中有一句關于房地產的經典臺詞是：不求最好，但求最貴。多少年過去了，市場還依然反復驗證這這一“悖論”——檔次越高利潤越高，房價越高越好賣。反之，中低端樓盤因為開發及銷售周期長，期間費用高，利潤率卻不高。至少，現在已有越來越多的企業認識到了這一規律，所以在制訂產品戰略時，大都會定位于“以高端項目開發為主”。如果這種趨勢下去，再加上政府也熱衷于出讓商品房用地，而對出讓保障房建設用地積極性不高，市場供需結構必將進一步扭曲。但令人欣喜的是，已有越來越多的開發商看到了保障房市場的巨大商機，及其對企業發展的重要性(高檔房賺品牌、賺利潤，保障房賺現金流、賺資源)，于是對產品戰略進行了重新定位：堅持中高端商品房和保障房建設開發“兩條腿”走路，實現良性互動。

　　上面五條規律是關于市場的。下面五條規律是關于企業的。#p#副標題#e#

　　【規律6】此消彼長規律

　　盡管房地產市場集中度越來越高，但卻并為出現“贏家通吃”的現象，主要原因是市場小、散、亂的競爭格局沒有根本改變。以萬科為例：2008年萬科企業占全國住宅市場的份額是2.34%;2009年萬科共實現銷售額634.2億元，占全國全年43995億元的 1.44%——市場占有率不升反降! 2009年銷售額超過400億元的企業，還有綠城、保利、綠地、中海等四家企業，而且四家企業的增長率都大大高于萬科。正可謂此消彼長!在二、三、四線城市，因為市場供需總量不大，這種規律更加明顯：原先名不見經傳的企業可能在一年內就能將諸多老牌領先企業“踩在腳下”。此消彼長的原因是房地產企業不像其他行業企業一樣，其可以實現跨越式發展。今年蘭德咨詢研究課題之一是研究二、三、四線城市企業競爭格局的變化規律，以及規律后面的企業發展戰略及競爭策略，以此協助企業制訂“持續領先策略”或“跨越式發展策略”。

　　【規律7】成敗轉換規律

　　就房地產企業發展而言，有這樣一種規律：當初是偶然的機會或禁不住誘惑進入房地產市場;前1-3個項目幾乎都是100%成功;第三輪開發周期內，或第4-10個項目期間，大都有一個項目是失敗的，甚至會賠上前幾個項目賺得的所有利潤;其后，在成功實現企業由機會導向轉變為戰略導向，由做項目轉變為做企業，由規模開發為主轉變為以效益增長為主的“轉型”后，企業才會走上持續、穩健發展之路。房地產企業在發展過程中，始終受制于兩個“天花板”：一是企業的自身資源和能力與企業發展速度不匹配——“瓶頸”制約企業發展;二是企業總是不斷面對新市場、新格局、新狀況、新問題——既有的經驗不足以支持企業發展。如果不實現成功轉型，很難規避成敗轉換規律

　　【規律8】“盲學”吃虧定律

　　中國學蘇聯，蘇聯解體了;后來學日本，日本泡沫破滅了，再學美國，美國金融危機了。所以“盲學”沒有好結果，只能走有中國特色的社會主義道路。房地產企業亦如此。近一兩年來，盲目參照行業標桿企業管理模式的企業已越來越少了。因為大多數中小企業與所謂的標桿企業在企業規模、管理層級、項目數量、產品線成熟程度、企業文化、執行力等方面有很大的區別。以萬科為例，萬科的組織結構設計是按照戰略分組的，而中小房地產企業肯定是流程管控型的——管理思想的起始點就不同，即便是對流程進行變通，也不好用。這就像一個身材矮小的人，你穿上姚明的衣服，怎么運動?即便是把姚明的衣服縮小幾號，那為什么不開始就量體裁衣呢?隨著早前導入標桿企業模式的企業在實施一段時間后效果普遍不理想，現在參照行業標桿企業管理模式的企業已越來越少了，大家又回到了對管理咨詢需求的起點：繪制企業的“基因圖”，針對企業特點和個性化需求，提供one to one咨詢。這正是蘭德咨詢多年來所倡導的管理理念，也是我們推行“狙擊手行動”的出發點。#p#分頁標題#e#

　　【規律9】高調低調規律

　　在業界，很多熱衷于頻繁地出入各種頒獎會、論壇、研討會的企業界，其企業近幾年的業績大都有所滑坡，至少增速放緩許多。恰恰相反，那些低調的企業，如綠城、中海、保利、綠地等，復合增長率幾乎都高于高調的企業。

　　【規律10】軟傷硬傷規律

　　就企業而言，硬傷表現在資金鏈極度緊張、法人治理結構非常不完善(如董事長和總經理經常發生矛盾沖突)、不同要素資源配置非常不合理，等等。項目“硬傷”表現在土地權益有重大隱患、產品定位有重要偏差、規劃設計有重大缺陷，等等。通過大量的案例分析，我們發現，企業和項目有軟傷不可怕，只要盡快治好即可。如果自己解決不了，可以請專業機構協助。但如果企業和項目有硬傷就比較危險了，往往誰都解決不了。