摘要：由于一些主題概念能夠為樓盤提供賣點，為市場炒作提供題材，因此，從酒店地產到高爾夫地產、游艇地產，再到主題公園地產，大到奧運地產、世博地產，直到最新的迪士尼樂園地產，各種主題概念紛紛被挖掘出來加以炒作，各種主題概念地產紛紛登臺亮相。一些新的概念成為人們的新寵。

　　迪士尼落滬消息公布之當日，上海拍賣的位于迪士尼項目附近的住宅和商業用地兩塊土地都瘋狂溢價。住宅地塊溢價率達264%，樓面價達1.4萬元/平方米。商業用地比底價溢價427%，折合樓面價為1.6萬元/平方米。有總結稱，自從迪士尼可能落地的消息傳出后，川沙的地價便直線上漲了10多倍。

　　伴隨地價上漲的，是川沙及周邊房價大漲。僅短短幾天，川沙房價就上漲了近40%，從2004年初的每平方米約3000元一路飆升至2009年11月的約1.4萬元，漲幅超300%。到2010年7月，漲到約1.6萬元。二手房房價也大幅上漲，在2009年3月至10月間總體上漲超過30%。此外，酒店、商鋪零售等商辦類物業的價格預期，也都被拉高。

　　近年來，由于房地產持續高熱，房價持續高速、大幅度上漲，而政府的調控一直不見成效，大幅拉升了房地產投資回報預期。由于一些主題概念能夠為樓盤提供賣點，為市場炒作提供題材，因此，各種主題概念紛紛被挖掘出來加以炒作。從酒店地產到高爾夫地產、游艇地產，再到主題公園地產，大到奧運地產、世博地產，直到最新的迪士尼樂園地產，各種主題概念地產紛紛登臺亮相。其中，由于迪士尼概念落地之時正值史房價瘋漲的2009年，其前剛經歷過房價高漲的2007年和政府救市的2008年，因此，迪士尼樂園這個主題概念地產，表現得尤為搶眼。

　　2009年11月4日上午，上海市人民政府新聞辦公室授權宣布，上海迪士尼項目申請報告已獲國家有關部門核準。有研究報告預計，上海迪士尼，將從促進周邊配套發展、帶動GDP增加人均收入、住宅需求增加這三方面利好上海房地產市場，尤其將提升區域價值，形成投資增值效應，帶動項目周邊的地價、房價上漲。

　　如今，在不斷加碼的房地產調控下，房地產市場大勢開始逆轉，再加上過高的地價、房價造成了提前透支，從該區域的實際情況、目前的價位和政府調控決心、市場大勢等來看，目前來看如一團迷霧，交織著真實和謊言，將來川沙板塊房地產市場，不排除價格繼續下調的可能。事實上，當時新“國十條”出臺后一段時期，當時上海房地產市場出現過一段局部調整期間，川沙的房價就曾領跌。

　　誠然，迪士尼項目將會在一定程度上促使房地產升值，拉升房價預期。而且，確實帶動了周邊房價飚漲。這些都是真實的，都是值得肯定。但是，迪士尼對當地房價到底能有多大程度的拉升?迪士尼區域房價繼續升值空間還有多高?是正空間還是負空間?政府調控最終會招致未來市場結果如何?其間不乏可質疑之處，本文作者陳真誠認為至少目前還難以下結論。甚至，可以說，之前過度被炒作渲染的升值論、迪士尼概念下的投資增值論中，很可能充滿著謊言。

　　之所以這么說，其理由如下：

　　一是，此前房價已持續多年快速上漲，房市大勢很可能步入大調整周期，至少不排除階段性調整的可能。在市場大勢下，迪士尼概念主題地產的房價，不可能獨立于外，逆大勢而行的可能性不大。

　　二是，盡管川沙引進迪士尼項目，會帶動多方面的投資增加、環境改善及相關產業發展，但對居家所需要的交通、醫療、學校、生活性商業帶來的改觀有限，很難對房地產尤其商品房帶來根本性的帶動。據悉，迪士尼的談判條件苛刻，周邊的住宅和商業將遠離迪士尼樂園。在香港，迪士尼周邊鮮有住宅，迪士尼并沒有帶來房地產的火暴發展。在法國、日本等國，迪士尼建成多年后，并未在其周邊掀起房地產開發熱。迪士尼樂園落戶上海前，有香港房地產專家稱，上海迪士尼樂園不會帶動周邊房地產的發展，迪士尼周邊的商品房由于繁華嘈雜而應該降價不是漲價。

　　三是，迪士尼將推動當地的城市建設投入，會在一定程度上提升人們對房價的預期，但對房地產市場的影響是間接的，而不是直接的。

　　四是，盡管迪斯尼對周邊地價、房價會有一定影響，但影響不會太大。一旦利好出盡，地價、房價便沒有了繼續上漲的動力。#p#副標題#e#

　　五是，迪士尼落滬消息出來后，川沙房價便快速大幅度上漲，目前已在高位，價格泡沫或已透支未來溢價空間，面臨巨大的回調壓力。

　　六是，高地價誠然有可能推動房價上漲，但二者也有互相雙向作用的功能。地價上漲可能會推動房價上漲，但地價下跌也可能拉動房價下降。迪士尼落滬消息讓地價大幅度上漲，輿論就質疑將來誰為高昂地價買單，依靠房地產市場來消化高昂地價會顯得有些力不從心。一旦房價不能消化地價，地價就可能下跌，而后就可能引致房價下降。

　　七是，從香港迪士尼經驗來看，一旦概念推動力在市場上漸漸衰退后，房價未必會持續上漲。在迪士尼落成之前，香港房價曾出現大漲，但項目落成之后泡沫消失，并沒有出現房地產火爆增長。尤其是，至今，香港迪士尼運營仍然處于虧損狀態，沒能通過依靠消費帶動獲取利潤而帶動房地產發展。

　　八是，在證券市場上，自2006年以來，有包括房地產、旅游酒店等行業的20余家上市公司曾不同程度的“炒作”迪士尼題材。到迪士尼項目正式獲批之前，個別股票的靜態市盈率已超過400倍。然而，一旦概念利好兌現，市場便急轉直下。2009年11月4日，迪士尼概念板塊卻整體表現平平，甚至盤中一路領跌。次日，有迪士尼概念的地產股大幅下跌。股票市場的這種表現，很可能是房價市場的先兆。

　　九是，迪士尼概念主要利好商業地產，對商業地產的拉動作用要遠遠大于住宅市場。不過，究竟“迪士尼”概念對周邊商業地產的價值提升有多大，也很不確定。

　　十是，事實上，隨著“史上最嚴厲”調控新政出臺，在2010年5月，川沙房價當時已開始領跌上海房市，二手房成為了降價急先鋒，降幅普遍達15%-20%左右。到2010年7、8月間，二手房房價單價普遍下調3000-4000元，已較前期回落了20%-30%，但仍難脫手。尤要注意到的是，2008年，浦東房價成交均價跌幅高達46%，而川沙卻因迪士尼概念而同比上漲了30%，其后2009年繼續跳漲，漲幅超40%，這意味著其間或有較大的下降可能性與下降空間。

　　不過，也要看到，此前迪士尼概念帶動川沙房價與地價上漲已成現實，目前房價相較于迪士尼概念出現之前而言依然不低，部分人或企業已從中獲利。再則，由于迪士尼對一個地區的經濟會產生持續和深遠影響，而且，離建成還有數年時間，本文作者陳真誠認為，迪士尼對川沙區域房地產聲應是中長期利好影響，一如世博會對浦東三林等板塊，拉動效應持續多年之久。

　　而近期內，目前已在高位的迪士尼等主題概念地產的房價，或有起伏。在政府不斷深化調控和整體房地產市場趨于回調通道之大勢下，現實存在的價格泡沫，以及日益加碼的調控政策的跌加效應，調控效果的累積效益，加大了迪士尼等主題概念地產房價階段性回調下降的可能，調整幅度預期也可能已經加大。

　　總體而言，目前來看，迪士尼等主題概念地產房價的走勢，如迷如霧，像是在炒作概念，讓人琢磨不透……