6月15日，標(biāo)準(zhǔn)普爾將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)展望被由之前的“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”，并預(yù)測(cè)未來(lái)6-12個(gè)月房?jī)r(jià)將有10%左右的下降空間。與此同時(shí)，另一大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪也將中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商信用評(píng)級(jí)展望至“負(fù)面”。大摩也預(yù)計(jì)，三季度中國(guó)主要城市的銷(xiāo)售均價(jià)進(jìn)一步下降。

　　近期，諸多國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和投行集體唱空中國(guó)樓市，影響范圍很大。有人深信不疑，有人將信將疑。我的看法是，可以聽(tīng)聽(tīng)，但不足為信。

　　標(biāo)普、穆迪這些國(guó)際大牌評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，具有全球性的廣泛影響力，他們素喜對(duì)世界經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的很多事情做“權(quán)威”定性，小到某個(gè)公司前景，大到國(guó)家信用。這次拿中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“開(kāi)刀”，卻有些夸大其詞了，中國(guó)的特殊國(guó)情和房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)雜內(nèi)涵，國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)尚且難參透，“外人”豈能看清楚?

　　不妨進(jìn)行針對(duì)性分析。標(biāo)普看空中國(guó)樓市的論據(jù)主要有二：一是調(diào)控政策非常嚴(yán)厲，可能會(huì)進(jìn)一步升級(jí);二是商品房銷(xiāo)售大幅下滑，開(kāi)發(fā)商資金鏈持續(xù)緊縮，高杠桿率的房企資金鏈可能斷裂。

　　這兩點(diǎn)貌似正確，但卻有夸大之嫌。關(guān)于政策，當(dāng)前確實(shí)依然嚴(yán)厲，但卻已步入平穩(wěn)期，不會(huì)放松，暫時(shí)也難加碼。證據(jù)之一是，兩個(gè)月前住建部下通知，讓各地重新征求民意、調(diào)整年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，至今沒(méi)見(jiàn)地方行動(dòng)，不了了之;證據(jù)之二是，限購(gòu)城市并沒(méi)有大幅“擴(kuò)容”，連作為直轄市的重慶，都尚未落實(shí)，中央亦無(wú)表態(tài)。實(shí)際上，決策層正在密切觀察當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，從緊的貨幣政策和嚴(yán)厲的地產(chǎn)政策，效果釋放需要一個(gè)過(guò)程，現(xiàn)在就要考慮防范調(diào)控過(guò)頭。

　　反倒是，下半年樓市政策存在松動(dòng)的可能性。尤其是地方政府更有這種強(qiáng)烈需求。正如2008年一樣，隨著經(jīng)濟(jì)下滑和樓市低迷，5月份開(kāi)始就有城市公開(kāi)出臺(tái)救市政策，而中央直到10月才正式放松調(diào)控。今年上半年，很多城市土地出讓金和房地產(chǎn)稅收大幅下滑，而這兩塊收入一般占地方總收入的40-70%之多，況且今年全國(guó)保障房建設(shè)指標(biāo)高達(dá)1000萬(wàn)套，各地不同程度的面臨資金短缺的難題。松綁調(diào)控，已成為地方政府內(nèi)心的呼喚，只是不敢明說(shuō)罷了，少數(shù)膽大的城市，已蠢蠢欲動(dòng)了。

　　關(guān)于資金鏈。今年以來(lái)，很多企業(yè)的資金情況確實(shí)不容樂(lè)觀，但總體形勢(shì)好于2008年。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字，今年1-5月全國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源增幅約為18%，且已呈筑底之勢(shì);而2008年這一增幅回落至5%。試想，2008年情況更糟糕的時(shí)候，都未出現(xiàn)大量房企資金鏈斷裂的現(xiàn)象，能奢望今年下半年會(huì)涌現(xiàn)出來(lái)嗎，實(shí)際上以國(guó)企主導(dǎo)的商業(yè)銀行體系，也不會(huì)讓房企大批倒臺(tái)，否則形成的壞帳將難以估量。以類(lèi)別而論，央企、地方國(guó)企肯定沒(méi)事，上市公司倒掉的可能性極小，惟一可能的是少數(shù)民營(yíng)中小企業(yè)，即便始如此，其也不是破產(chǎn)，而是轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或企業(yè)股權(quán)而已。事實(shí)上，萬(wàn)科、保利等部分大企業(yè)，今年上半年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，遠(yuǎn)好于去年同期。

　　國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和投行有“唱空做多”之嫌。這些機(jī)構(gòu)的背后，常常隱有國(guó)際資本的特殊利益訴求。一方面的他們?cè)诔�空中�?guó)樓市，另一方面外資又在快速流入中國(guó)樓市。證據(jù)有三：一是從2001年到2010年，房地產(chǎn)業(yè)來(lái)華直接投資占外資總量的10%以上，2006 年以后占比逐步提高，2010達(dá)到23%。二是今年1-5月，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中的增幅為18%，其中利用外資量卻大增57%。三是今年部分上市公司狂發(fā)約700億美元外債，證明愿意借錢(qián)給中國(guó)房企的國(guó)際機(jī)構(gòu)有很多。

　　去年二次匯改以來(lái)，至今正好一周年，人民幣對(duì)美元升值5.4%!在人民幣持續(xù)升值、國(guó)內(nèi)存款利息遠(yuǎn)高于美國(guó)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)還算平穩(wěn)、樓市調(diào)整空間有限的情況下，國(guó)際機(jī)構(gòu)憑什么大肆看空中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)?樓市調(diào)整是必須的，但實(shí)在沒(méi)必要盲目看空。且莫被誤導(dǎo)。

　　近些年來(lái)，市面上不乏類(lèi)似聲音，尤其以前大摩經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠為代表，中國(guó)樓市過(guò)去的“黃金十年”，也是他唱空中國(guó)樓市的十年，近期又提出至2012年中國(guó)房?jī)r(jià)將下跌五成。然而，眾所周知，以往的悲觀預(yù)期并未成為現(xiàn)實(shí)。