為了解決好中低收入人群的住房困難，“十二五”期間我國將建設3600萬套保障性住房，其中除部分棚戶區改造外，絕大部分是公共租賃房和廉租房。這意味著，未來我國可能形成以公共租賃房和廉租房為主的住房保障體系。

　　但是，我們應該看到，無論是公共租賃房還是廉租房，其性質如同房改前的福利分房，存在明顯弊端：一是政府不僅要在短期內籌措大量建房資金，而且日后的房屋維護修繕還將加重其負擔;二是由于缺少硬性約束的退出機制，可能導致這部分資源同福利分房時一樣難以循環利用;三是低價出租的公共租賃房和廉租房將來很難收回成本，其可持續性也就不能不令人疑慮。

　　鑒于公共租賃房和廉租房的上述弊端，住房保障建設就不應以公共租賃房或廉租房為主，而應更多地推廣租金補貼的保障方式，確立以租金補貼為主的住房保障發展方向，租金補貼比其它保障方式更具優勢。

　　住房保障是指政府向那些買不起也租不起住房的困難人群提供的居所救濟或救助，目的是為了促進社會公平正義和保障基本人權。因此，公平性和公正性應該是住房保障建設必須遵循的重要原則。

　　經濟適用房之所以一直備受質疑，主要原因就是它不具有退出機制，也難以保證公平正義，許多不符合購買經濟適用房條件的人買上了經濟適用房，但卻幾乎沒有人將買到手的經濟適用房再退回去的。公共租賃房和廉租房在制度設計上倒是考慮了退出問題，但由于缺少硬性約束，實施過程中同樣難以達到預想效果。有些城市在推行公共租賃房和廉租房過程中，別說是讓那些在復審中不符合條件的租賃者退出，個別甚至連房屋租金和水電費都收不上來。

　　這些我們不愿意看到的現實或許已經預示著：如果大規模建設公共租賃房和廉租房，不僅會像經濟適用房一樣難以保證社會公平、會像房改前的福利分房一樣難以解決百姓住房問題，而且還會讓政府背上沉重的包袱。

　　然而，租金補貼卻不同。與目前所實行的其它保障方式相比，租金補貼具有比較靈活的退出機制，一旦發現被補貼者不符合保障條件，即使不能追回已經發出的補貼，也可以立即終止補貼的發放。這同公共租賃房和廉租房相比，在退出機制方面顯然要優越許多。

　　租金補貼不僅在退出機制上具有強制性和及時性的明顯特征，實施過程中還具有靈活性和選擇性的優勢：一是在收入清晰的情況下，可以按照被救濟對象的困難程度靈活掌握，有選擇地給最貧困和最需要住房救濟的人以更多補貼;二是可以靈活應對房屋租賃市場上租金價格的變動，當租金上揚時就多補一些，租金下跌時則可以少補一些;三是保障對象可以在住房地點、面積和質量的選擇上有相當大的自主權，有利于保障對象在工作單位附近選擇住房，從而緩解城市交通壓力;四是政府在實施過程中可以對租金補貼的總成本進行控制，對補貼對象、補貼比例都可以靈活掌握，并根據政府的財力情況和市場狀況及時調整;五是租金補貼是在已有的住房市場內部進行靈活和有選擇的操作，不需要構建龐大的保障性住房建設體系，可以將這些資金都用于租金補貼，從而提高住房保障資金的使用效益。

　　租金補貼在國外越來越受青睞。

　　目前世界各國為了解決低收入人群的住房問題，大都建立了住房保障體系。然而，直至上世紀末，絕大多數國家的住房保障，都實行由政府向低收入人群直接提供廉價的公共住房的供應主義路線。隨著這種供應主義路線的推行，保障性住房的退出也成了一個世界性難題。有些原來的低收入人群盡管收入已經提高，不該繼續享用保障性住房但就是賴著不走，政府拿他們也沒什么辦法。

　　相比之下，德國住房保障的退出問題就相對好一些，這主要得益于德國所實行的以租金補貼為主的住房保障制度。在西方國家中德國是最早實行租金補貼的，而且“住房金”補貼制度至今仍是德國政府對低收入人群實施住房保障的主要方式。德國法律規定，公民凡家庭收入不足以租賃住房者，則有權享受住房補貼。這樣可以保證每個家庭都能擁有足夠的住房可支付能力，而且補貼的租金是由聯邦政府和州政府各承擔50%。與許多歐美國家相比，德國以租金補貼為主的住房保障制度不僅可以免受退出難題的困擾，又能提高福利享有的公平性、避免公共資源的浪費。

　　在德國之后，英國、荷蘭、丹麥、瑞典、日本也都采取了租金補貼的住房保障辦法。究其原因，除了是為了解決保障性住房的退出難題，也是出于賦予保障對象以更多選擇權的考慮。租金補貼的廣泛采用，標志著這些國家的住房政策，從以往由政府建造和提供廉價的公共住房為代表的供應主義路線，向幫助低收入人群提高住房消費能力的需求主義路線轉變。#p#副標題#e#

　　但是，進入21世紀后，美國小布什政府為了防止當時的網絡泡沫可能帶來經濟衰退，通過發放零首付的次級貸款鼓勵人們買房子，以此刺激經濟增長，最終卻釀成了金融危機的悲劇。小布什政府不切實際地拔高低收入人群購房能力的做法，讓人們看到，住房保障的需求主義路線決不可以走過了頭。讓那些根本就不具備購房能力的低收入人群都去貸款買房，不僅會釀成金融災難，也會給當事人帶來直接的苦果。許多通過次貸購得住房的美國家庭，在金融危機中最終又失去了住房，就充分說明了這一點。然而，小布什政府住房政策的失敗，并不會改變幫助低收入人群提高住房消費能力的需求主義路線的繼續推行。相反，它讓許多國家在有了新的認識后，更加篤信需求主義路線下的租金補貼方式，擴大租金補貼覆蓋范圍的措施。

　　盡管上世紀末住房制度改革后，我國許多城市實行了租金補貼的住房保障方式，但由于我們對它的認識不足，甚至將其與廉租房混為一談(許多文件中所說的“廉租房”，其中是包含了租金補貼的，但實際上租金補貼作為一種貨幣配租的保障方式，與實物配租的廉租房有明顯區別，是一種獨立的住房保障方式)，因此發展十分緩慢。為了實現住房保障的公正性和可持續性，不僅需要對各種住房保障方式有一個全面的考量，從而確立起以租金補貼為主的住房保障發展方向，同時還必須從以下幾個方面采取相應措施。

　　一是擴大市場上可供租賃的房源。實施租金補貼，前提是必須有可供租賃的房源?只有當出租房的市場供給達到一定規模，租金補貼才可能成為住房保障的主要方式。增加市場上出租房的供給，除了通過政策鼓勵企業或民間組織投資外，更多的要靠個人投資。針對當前個人投資出租房稅費收繳難度大的現實，不如干脆下令免除住房出租稅費，并盡快在全國推行房產稅，將住房出租稅費并入房產稅之中，給人們一個穩定的政策預期，以推動個人對出租房的投資。而且房產稅的出臺，還可以倒逼那些空置房的持有者，為了降低房屋持有成本而出租獲利，從而也增加了房屋租賃市場上的供給。

　　二是保證補貼資金的來源和及時發放。盡管租金補貼不像公共租賃房和廉租房那樣，需要政府在短時間內籌集大量資金用于建房，但卻必須有可持續的資金供給。除了可以將部分土地出讓金用于租金補貼外，更主要的是必須通過各級政府的財政預算予以保證。鑒于房屋租賃市場普遍實行“上打租”，因此補貼的發放也應提前，但一次不應發放過多，以每次最多發放不超過一年的補貼金為限。租金補貼的發放標準也應當借鑒國外通行的做法，即補貼對象必須繳納家庭全部收入的30%作為房屋租金，其它不足部分則由保障部門支付。這既可以保證保障對象的生活不受影響，同時也有利于社會公平。而且，當家庭收入的30%已超過全部租金時，將自動退出租金補貼。

　　三是要讓保障對象租得放心、住得安心。租金補貼在國外能夠推開并受到歡迎，其中一個重要原因是，這些國家大都對出租方給予了嚴格限制，法律明顯傾斜于承租方。一旦租賃合約簽訂，無論市場發生多大變化，出租方都無權提價和逐客，即便售房也必須帶著租客。這給了承租方極大的心理安全感，租客一租幾十年的例子比比皆是。然而，目前我國卻缺少這樣的住房租賃環境。因此，應當借鑒國外經驗出臺相關立法，用法律手段給房屋出租方以應有的限制，從而讓承租方能夠租得放心、住得安心。

　　四是建立健全動態管理機制。實施住房保障必須建立專門機構，并配備足夠的人員進行全過程的動態管理。香港是一個僅有600多萬人口的城市，但從事保障性住房的監管人員卻多達8000多人。在內地，有的城市盡管設立了住房保障機構，但是人員配備根本無法承擔起應盡職能，有的甚至至今也未設立專門的住房保障機構。為了實施好以租金補貼為主的住房保障，不僅要設立專門機構，配備足夠的管理人員，而且還必須將其職能延伸至街道和社區，依靠基層力量才能真正做到管理到位。所謂動態管理機制應當包括：對租金補貼申報者的申報情況進行嚴格核對、確定其能否享受補貼以及補貼標準的準入機制;對享受租金補貼的家庭進行定期審查和隨機抽查的監管機制;當家庭收入超過補貼標準時的退出機制。