許仰東：房價波動是年內市場的調控主流
發布時間：2011-07-08 來源：0352房網 編輯：狄海霞
在國家對房地產調控持續的政策背景下，上海房地產市場在2011年下半年將面臨大考：成交量萎縮引發的房價波動將不可避免，部分房企為平衡資金緊張采取促銷手段進行階段性房價調整將在后市陸續影響市場格局。
今年上半年，各地政策為配合中央對房地產市場價格調[最新消息 價格 戶型 點評]控，先后對年內房價漲幅控制提出了承諾。但由于市場慣性及買方市場人氣未散，房價下行局面一直處于僵持階段。可以預期，無論中央及地方政府，年內對房地產市場的調控政策只緊不松，這種政策背景下，僵持了半年的房地產市場，今年下半年會出現幾個明顯走勢：
一是以限貸、限購為核心的政策，會發揮市場疊加效應。
目前的房地產消費群主要集中在經濟富有者，其中較大幅度是帶有房地產投資性質。限購會對第二套房的購買控制成為本輪控制投資性及改善型號需求者的核心武器，直接打壓了市場流量，上半年已經顯示出其調控流量的成果。下半年限購令的持續。將形成疊加效應，既控制剛性流量，又產生因流量萎縮而形成的價格波動。
二是開發商資金短缺持續導致階段性促銷。
今年房地產融資平臺的嚴控，使不少房企的資金外循環系統處于斷路狀態，要維持生存，只能依賴于市場銷售量來補給。經過多次調控“堅持就是勝利”的習慣意識，在本輪調控中開發商們已感受到政府的房價調控決心，上市房企的報表要求，民營企業的靈活應變及部分房企資金過于緊張，都會引發以市場促銷方式來平衡年內資金的狀態，因此，開發商抱團取暖的格局不會存在。下半年各種促銷方式的出現勢必會形成賣買雙方上半年市場僵持的格局，讓房價波動拉開一個缺口。
三是大盤、新盤壓力加重，成為房市價格波動的重點區域。
綜合開發企業勢必要顧及多個項目的平衡，顧及現有項目及新項目的拓展，換句話說，無法長時間等待市場修復。項目公司特別是新的項目公司前期投入資金量集中，需要吸引市場資金來消化資金緊縮局面，運用市場規則來階段性促銷是唯一途徑。可以預見，大盤、新盤的市場壓力巨大，誰先出手誰擁有市場流量的競爭態勢會在今年年內從口號變行動，而新盤價格調控的靈活性大，會反過來影響老盤及市場價格局部下行。
下半年“樓市年度價格成績單”會露出水面。局部、個案的價格曲線對整個市場會有巨大影響。但房地產調控的長期效應是否能實現，卻仍是個謎。房地產企業以局部犧牲來求得中長期發展，多年來在樓市獲利的房地產雙方，仍未損失對中遠期市場期望。因此，年內是對開發商的考驗，遠期卻是對政府房地產調控更大的考驗。
