沈建光：妙論房?jī)r(jià)拐點(diǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的直接影響
房地產(chǎn)稅有力打壓高端商品房需求。1月27日重慶、上海同時(shí)宣布對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，這宣告了早已“糾結(jié)”多年的“房產(chǎn)稅試點(diǎn)”終于落地。盡管房地產(chǎn)稅試點(diǎn)推出的主要目的是調(diào)整財(cái)政稅收結(jié)構(gòu)和收入分配制度，但由于其推出的時(shí)點(diǎn)恰與“新國(guó)八條”這一最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策相呼應(yīng)，顯示了地方政府對(duì)于緩解房屋的供需矛盾，抑制投機(jī)炒房積極嘗試和鑒定決心。
5月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。總體來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示當(dāng)前國(guó)內(nèi)主要城市房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭正逐步得到遏制，部分地區(qū)初現(xiàn)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)。從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，新建商品住宅價(jià)格中9個(gè)城市出現(xiàn)價(jià)格下降，持平的城市有5個(gè)。環(huán)比價(jià)格漲幅均小于1.0%，有26個(gè)城市漲幅比3月份縮小。二手住宅價(jià)格下降的城市有16個(gè)，持平的城市有13個(gè)。與3月份相比，4月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了3個(gè)，環(huán)比漲幅均未超過(guò)1.0%。
同比數(shù)據(jù)來(lái)看，新建商品住宅價(jià)格中有3個(gè)城市價(jià)格下降，比3月份增加了1個(gè);價(jià)格漲幅回落的城市有52個(gè)，比3月份增加了6個(gè)。漲幅在5%以內(nèi)的城市有29個(gè)，比3月份增加了3個(gè)。二手住宅價(jià)格同比下降的城市有8個(gè)，比3月份增加了3個(gè);價(jià)格漲幅回落的城市有45個(gè)，與3月份持平。4月同比價(jià)格漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有43個(gè)，比3月份增加了2個(gè)。
5月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，史上最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施以來(lái)，全國(guó)大部分城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)松動(dòng)，部分地區(qū)的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)初現(xiàn)。
但是，由于潛在的房地產(chǎn)需求強(qiáng)勁，并且房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱，預(yù)計(jì)全國(guó)房?jī)r(jià)下跌空間有限，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)下跌的幅度會(huì)位于5%-10%之間。房?jī)r(jià)拐點(diǎn)越早出現(xiàn)，銷售額便會(huì)越早回升，政府嚴(yán)厲的調(diào)控，如限購(gòu)政策等，便會(huì)越早減輕。因此，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)盡早出現(xiàn)，并非壞事，反而有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
一線城市的房?jī)r(jià)仍有上升，調(diào)控政策仍會(huì)持續(xù)。4月，北京、上海、深圳、廣州、天津的房?jī)r(jià)較3月仍有所上漲，環(huán)比漲幅分別為0.1%、0.3%、0.7%、0.7%、0.2%，這意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策仍未實(shí)現(xiàn)“要把一些地區(qū)過(guò)高的房?jī)r(jià)降下來(lái)”的最終目標(biāo)，調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)放松。而與上年同期相比，一線城市中，北京、上海、天津的房?jī)r(jià)上漲幅度已經(jīng)明顯放緩，體現(xiàn)了推出期已滿一年的房地產(chǎn)組合調(diào)控政策，效果正在逐步顯現(xiàn)。
決策層打壓高房?jī)r(jià)決心更加堅(jiān)定。本輪房地產(chǎn)調(diào)控力度之大史無(wú)前例。三輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，無(wú)論在政府監(jiān)管、金融、稅收、需求管理、房源供應(yīng)等各個(gè)方面，調(diào)控力度都是“一浪高過(guò)一浪”。另外，由于采取了較為嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，特別是房?jī)r(jià)較高的一線城市北京，限購(gòu)措施要求有1套房的本市戶籍家庭、持有效暫住證提供連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅證明無(wú)房非本市戶籍家庭，限購(gòu)1套房，非本市戶籍居民不能提供5年社保及納稅證明的暫停房企向其售房。而此前的政策為，不能提供1年社保及納稅證明的非本市戶籍居民要求商業(yè)銀行暫停向其貸款。嚴(yán)格限制了購(gòu)房者的買房條件，打擊了投資需求。4月全國(guó)房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)明顯下滑。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，4月全國(guó)商品房銷售面積環(huán)比大幅減少23.6%，同比減少9.9%;而商品房銷售額環(huán)比減少20%，同比減少11.7%。
一線城市房屋價(jià)格過(guò)去上漲速度過(guò)快，有回調(diào)壓力。正如筆者一直強(qiáng)調(diào)的是，高速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)向決策層的調(diào)控能力發(fā)起了最直接的挑戰(zhàn)。從房?jī)r(jià)收入比、租金收入比、按揭還款入息比等指標(biāo)可以得出，中國(guó)城市房屋價(jià)格飆升太快，價(jià)格之高已超出預(yù)期。房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)對(duì)中央政府來(lái)說(shuō)是已經(jīng)是影響政治和社會(huì)穩(wěn)定的難題，中國(guó)政府不會(huì)繼續(xù)容忍房?jī)r(jià)上漲，因此房?jī)r(jià)增速過(guò)快地區(qū)的上漲趨勢(shì)不可持續(xù)。
從最新政府表態(tài)來(lái)看，當(dāng)前決策層打壓高房?jī)r(jià)的決心仍然十分堅(jiān)定，不斷推出與落實(shí)調(diào)控政策。5月1日，溫家寶總理在北京視察保障房工地時(shí)提出了三個(gè)堅(jiān)定不移，其中更首次提出“要把一些地區(qū)過(guò)高的房?jī)r(jià)降下來(lái)”的目標(biāo)。雖然僅僅是語(yǔ)句上的微妙變化，但卻顯示了政府對(duì)于當(dāng)前高房?jī)r(jià)的界定以及打壓房地產(chǎn)泡沫的決心。而早前，發(fā)改委也發(fā)布了“一房一價(jià)”政策，即要求房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者在公開房源時(shí)，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)一套一標(biāo)，不得額外加價(jià)，顯示了對(duì)于房?jī)r(jià)透明化的嚴(yán)肅要求。
房地產(chǎn)稅是住房調(diào)控政策中重要的步驟。截至4月27日，上海稅務(wù)機(jī)關(guān)共受理購(gòu)房人申請(qǐng)辦理房產(chǎn)稅認(rèn)定18960件，其中認(rèn)定為應(yīng)征稅的住房2306套，上海繳納的房產(chǎn)稅在20筆左右。而重慶方面，截至4月底，房產(chǎn)稅稅收收入70余萬(wàn)元。盡管當(dāng)前房地產(chǎn)稅征繳不多，但并非意味著房產(chǎn)稅出臺(tái)對(duì)樓市調(diào)控沒(méi)有效果。恰恰相反，房屋需求，特別是高端住宅的需求被打壓，才是房產(chǎn)稅數(shù)額有限的原因。預(yù)計(jì)伴隨著未來(lái)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的全面鋪開，將使得高端房投資者需求得到極大的抑制，房?jī)r(jià)泡沫難以積聚。#p#副標(biāo)題#e#
貨幣收緊政策仍將繼續(xù)。由于決策層認(rèn)為當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和就業(yè)都處在合理水平，穩(wěn)定物價(jià)和管好通脹預(yù)期仍是今年宏觀調(diào)控的首要任務(wù)。因此，在通脹明顯得到控制之前，貨幣收緊政策仍會(huì)持續(xù)。一方面，今年以來(lái)，央行已經(jīng)存連續(xù)5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，并強(qiáng)調(diào)調(diào)準(zhǔn)備金不存在絕對(duì)上限，因此仍存在進(jìn)一步上調(diào)的可能性。另一方面，官方和市場(chǎng)利率上升，更將加大購(gòu)房者的成本。“新國(guó)八條”將二套房首付款上提至六成，并要求貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。而近期，更有部分地區(qū)銀行將首付提高至四成，貸款利率上浮5%-10%。因此，自去年10月份開啟的新一輪加息周期，對(duì)樓市產(chǎn)生較為深遠(yuǎn)的影響。
房地產(chǎn)商資金趨緊。陸續(xù)披露的上市房企4月份銷售數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、保利地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、金地集團(tuán)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]等一線房企銷售面積和銷售金額或增速出現(xiàn)放緩或下滑，為歷史上各相關(guān)公司單月銷售數(shù)據(jù)中罕見(jiàn)景象。而與銷售放緩相應(yīng)，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)存貨顯著增加。截至2011年一季度，兩市136家地產(chǎn)上市公司的存貨金額高達(dá)9865.14億元，與2010年同期的7041.46億元相比增長(zhǎng)幅度超過(guò)40%;
銷售下滑，庫(kù)存增加，使得房地產(chǎn)商的資金更加趨緊，融資困境進(jìn)一步顯現(xiàn)。1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源同比增長(zhǎng)17.4%，增速較前3月下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。而自籌比例的占比顯著增加，前4月，自籌資金占比為37.4%，較前3月提高0.4個(gè)百分點(diǎn)，比年初提高3個(gè)百分點(diǎn);另外，其他渠道融資同樣出現(xiàn)困難。由于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債利率很高，企業(yè)的融資成本同樣較大。另外，在民間資本對(duì)房地產(chǎn)商的貸款利息也在不斷提升，最高的已經(jīng)接近40%。
保障房建設(shè)保證投資不會(huì)出現(xiàn)大幅下滑。盡管當(dāng)前商品房銷售出現(xiàn)下滑局面，但由于大量保障性住房的持續(xù)建設(shè)，今年投資增速不會(huì)出現(xiàn)大幅下滑。1-4月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)34.3%，增幅與前3月基本持平。而前4月全國(guó)房屋新開工面積同比增長(zhǎng)24.4%，增速比前3月提高1個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，1000萬(wàn)套的保障房供應(yīng)也將帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，因此不必過(guò)于擔(dān)心調(diào)控政策會(huì)對(duì)鋼鐵、建材、工程建筑機(jī)械等上下游產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)造成較大影響。
地方政府土地出讓收入相應(yīng)減少。統(tǒng)計(jì)顯示，前4個(gè)月，北京、上海、深圳等城市土地出讓金收入同比均減少超過(guò)三成，可見(jiàn)，今年地方政府依靠土地獲得的出讓金收入將會(huì)有明顯減少。
總體來(lái)看，由于當(dāng)前一線城市的房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯下降，預(yù)計(jì)政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將繼續(xù)。而在“更加嚴(yán)厲的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策”、“房地產(chǎn)稅試點(diǎn)逐步深入”、“貨幣收緊政策仍然持續(xù)”、“房地產(chǎn)商資金鏈更加趨緊”、“保障房供應(yīng)充足”、以及“一線城市房?jī)r(jià)并未明顯下降”的六大重壓之下，一線城市的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)為期不遠(yuǎn)。
但是，由于潛在的房地產(chǎn)需求強(qiáng)勁，并且房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱，預(yù)計(jì)全國(guó)房?jī)r(jià)下跌空間有限。筆者預(yù)計(jì)，房?jī)r(jià)下跌的幅度會(huì)位于5%-10%之間。而房?jī)r(jià)拐點(diǎn)越早出現(xiàn)，銷售額便會(huì)越早回升，政府嚴(yán)厲的調(diào)控，如限購(gòu)政策等，便會(huì)越早減輕。因此，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)盡早出現(xiàn)，并非壞事，反而有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
保障房建設(shè)保供給。今年保障性住房建設(shè)加大、保障性住房用地將單列、更將是房屋供給的有力保障。由于今年用于公租房等保障性安居工程建設(shè)共計(jì)1000萬(wàn)套，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，大量的保障房建設(shè)將確保房屋市場(chǎng)的供應(yīng)。
早前，國(guó)土資源部公布了2011年全國(guó)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃。供應(yīng)總量21.8萬(wàn)公頃，較2010年計(jì)劃供應(yīng)量和實(shí)際供應(yīng)量分別增加了18%和74%，其中保障性住房用地供應(yīng)量7.7萬(wàn)公頃，商品房用地供應(yīng)量14.1萬(wàn)公頃(其中中小套型商品房用地9.4萬(wàn)公頃)，較上年實(shí)際供應(yīng)量分別增加了213%和40%。保證土地供會(huì)有力的促進(jìn)保障房建設(shè)落到實(shí)處。
資金來(lái)源更為廣泛。資金來(lái)源一直是能否實(shí)現(xiàn)保障房供應(yīng)關(guān)鍵。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部介紹，今年要完成的1000萬(wàn)套保障性安居工程年度投資在1.3萬(wàn)億元左右。其中，8000多億元是通過(guò)社會(huì)機(jī)構(gòu)投入和保障對(duì)象及其所在企業(yè)籌集，剩余的5000多億元資金，將由中央政府和省級(jí)人民政府以及市縣政府通過(guò)各種渠道來(lái)籌集。根據(jù)早前預(yù)算安排，
2011年中央財(cái)政將投入1292.66億元用于住房保障。地方政府正在制定計(jì)劃，加大保障房的財(cái)政投入。例如，部分省(市)決定中央分配的政府性地方債券資金留省部分，全部用于保障性住房建設(shè);部分省(市)提高土地出讓凈收益用于保障房建設(shè)的比例等;另外，北京早前提出應(yīng)允許有條件的地方政府自行發(fā)行債券，北京經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r已經(jīng)具備這樣的條件。如果地方政府的發(fā)債能夠得到推進(jìn)，將緩解因土地出讓金減少造成的政府財(cái)政收入下降，并有利于保障房建設(shè)的資金投入。當(dāng)然，如何喚起社會(huì)投資加入保障房建設(shè)仍是關(guān)鍵問(wèn)題。而積極探索保障房運(yùn)行盈利模式，是從長(zhǎng)期來(lái)看，解決保障房資金難的關(guān)鍵。
