房子價(jià)格最主要的還是由地價(jià)和建筑物決定的，在這一點(diǎn)上，新房和舊房并沒(méi)有什么本質(zhì)區(qū)別。隨著二級(jí)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，把舊房子賣(mài)掉已成為很多家庭計(jì)劃中的事情。但是，舊房子到底值多少錢(qián)呢?估高了賣(mài)不出去，估低了自己又不合算，確實(shí)是件麻煩事。“要在樓價(jià)攀升時(shí)期跟業(yè)主討價(jià)還價(jià)，真不容易啊!”這是眾多買(mǎi)家的心聲，也是不少中介經(jīng)紀(jì)的煩惱。

　　滿(mǎn)堂紅廣州分公司研究部高級(jí)主任肖文曉表示，2011年5~7月的議價(jià)幅度最大，各區(qū)平均議價(jià)幅度達(dá)4%。但踏入8月，議價(jià)幅度逐步收窄，從多位受訪(fǎng)中介經(jīng)紀(jì)的口中得知，受亞運(yùn)市政建設(shè)利好，部分業(yè)主心態(tài)愈發(fā)強(qiáng)硬，常開(kāi)出高于市場(chǎng)價(jià)的放盤(pán)價(jià)，并且一而再，再而三地“反價(jià)”。雖有買(mǎi)家跟風(fēng)追價(jià)，但高價(jià)放盤(pán)著實(shí)打壓了買(mǎi)家置業(yè)的積極性。下半年進(jìn)行到一半了，如果你想淘一套“有價(jià)講”的房子，以下建議可供參考。

　　提點(diǎn)一：大面積單位有價(jià)可講

　　“老城區(qū)的房子，別說(shuō)降價(jià)了，能不‘反價(jià)’就偷笑了。”記者采訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，不少駐扎在老城區(qū)的資深經(jīng)紀(jì)對(duì)二手住宅“反價(jià)”現(xiàn)象已見(jiàn)怪不怪了。合富置業(yè)高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理陳鐵軍表示，由于現(xiàn)時(shí)樓價(jià)居高不下，業(yè)主心態(tài)企硬也很正常，“尤其是那些與名校捆綁出售的越秀樓盤(pán)，越是小戶(hù)型，越?jīng)]可能跟業(yè)主討價(jià)還價(jià)。”他預(yù)計(jì)年后放盤(pán)量將下降，價(jià)格仍會(huì)緩慢上漲，“特別是兩房單位，無(wú)論是樓梯樓還是電梯樓，只要業(yè)主能放租就不愿出售了。”

　　相比之下，放盤(pán)量少，但睇樓客不多的大面積單位則“有價(jià)傾”。“中小戶(hù)型的房子受關(guān)注度高，盤(pán)少客多導(dǎo)致成交價(jià)往往高于放盤(pán)價(jià)3%~5%。而一些大面積單位，特別是大三房單位，總價(jià)較高，能接手的買(mǎi)家數(shù)量有限，業(yè)主心態(tài)相對(duì)平和，能接受價(jià)格向下調(diào)整。”

　　提點(diǎn)二：新城區(qū)盤(pán)議價(jià)空間大

　　與老城區(qū)樓價(jià)相比，新城區(qū)的價(jià)位尚算親民。肖文曉建議預(yù)算小的買(mǎi)家可關(guān)注白云區(qū)和番禺區(qū)的樓盤(pán)，“市中心區(qū)域樓盤(pán)供求關(guān)系緊張，樓價(jià)松動(dòng)有限。新城區(qū)由于貨量充足，客盤(pán)比較低，業(yè)主心態(tài)較老城區(qū)穩(wěn)定，‘反價(jià)’現(xiàn)象較少。”

　　德誠(chéng)行機(jī)場(chǎng)分行主管吳考香告訴記者，“如果買(mǎi)家想找筍盤(pán)，不妨留意白云區(qū)的樓梯樓，例如白蘭花園和景泰花園(資料、團(tuán)購(gòu)、論壇、二手)，樓盤(pán)總價(jià)不高，因?yàn)橐延胁畈欢嗍�年的樓齡，而且又是樓梯樓，議價(jià)的空間相對(duì)較大。”10年樓齡在老城區(qū)的房子里或者還算“年輕”，但在新城區(qū)里，這般樓齡的房子恰是買(mǎi)家入手的“洼地”。

　　提點(diǎn)三：社區(qū)知名度低 “有價(jià)傾”

　　“同樣是沿江樓盤(pán)，因?yàn)榘l(fā)展商與社區(qū)知名度的不同，價(jià)格就會(huì)有所變動(dòng)。”據(jù)合富置業(yè)高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理王波透露，發(fā)展商實(shí)力大小、樓盤(pán)知名度高低及社區(qū)配套完善程度等因素，足以造成同地段、同面積、同戶(hù)型二手樓價(jià)的不同。“比如星河灣，發(fā)展商實(shí)力雄厚，社區(qū)配套建設(shè)完善，二手樓價(jià)只漲不跌，業(yè)主‘反價(jià)’聲此起彼伏。而與其一墻之隔的另一個(gè)樓盤(pán)，由于發(fā)展商實(shí)力有限，無(wú)論社區(qū)生活配套還是小區(qū)物業(yè)管理，都與星河灣存有差距。雖占據(jù)與星河灣同一片江景，但在樓價(jià)看漲的行情下，偶有低于放盤(pán)價(jià)或市場(chǎng)價(jià)的物業(yè)出手。”

　　王波承認(rèn)，中小型發(fā)展商開(kāi)發(fā)實(shí)力普遍略遜于大發(fā)展商，但他強(qiáng)調(diào)，不少知名度較低的樓盤(pán)仍值得關(guān)注，“有條件選擇優(yōu)質(zhì)名盤(pán)當(dāng)然最好，但資金有限卻能淘到一套名不見(jiàn)經(jīng)傳，但性?xún)r(jià)比高的房子，卻也不容易。”

　　提點(diǎn)四：高齡樓梯樓可議價(jià)

　　雖說(shuō)老城區(qū)樓價(jià)高企，但也不是完全沒(méi)有“淘寶”的可能。據(jù)陳鐵軍介紹，越秀區(qū)先烈路、黃花新村及恒福路一帶的高齡樓梯樓，入手價(jià)明顯低于同區(qū)其他樓盤(pán)，業(yè)主放盤(pán)心態(tài)較積極。“特別是一些頂樓單位，由于面積不大，樓齡較高，放盤(pán)總價(jià)低，五六十萬(wàn)就能買(mǎi)到老城區(qū)兩房單位。”

　　記者也去過(guò)不少高齡樓梯樓實(shí)地踩盤(pán)，平心而論，這類(lèi)高齡樓梯樓舒適度十分有限，朝向好的，樓前景觀(guān)又不佳，要么面向馬路而建，要么樓前杵著一棟高層建筑，令人倍感壓抑。但用作投資保值，這類(lèi)頂樓單位花費(fèi)不多，周邊配套成熟，商圈氛圍活躍，倒是很適合小預(yù)算的投資客。

　　提點(diǎn)五：年前等錢(qián)使價(jià)錢(qián)可以?xún)A

　　記者與多位業(yè)內(nèi)行家聊天時(shí)發(fā)現(xiàn)，年前不少業(yè)主都有資金周轉(zhuǎn)的需要，“也恰是這個(gè)時(shí)候，最適合到二手樓市里淘一套物業(yè)投資。”滿(mǎn)堂紅云景分店店長(zhǎng)馮俊幫舉出了一個(gè)案例，就在前兩周，由他經(jīng)手的一套萬(wàn)科藍(lán)山(資料、團(tuán)購(gòu)、論壇、二手)150平方米三房毛坯單位以175萬(wàn)元成交。“由于業(yè)主急著在去年年底套現(xiàn)用作資金周轉(zhuǎn)，他以低于放盤(pán)價(jià)10萬(wàn)元與買(mǎi)家成交。”總價(jià)雖然不低，但均售價(jià)1.16萬(wàn)元/m2，這個(gè)價(jià)位的優(yōu)質(zhì)二手樓稱(chēng)得上“筍盤(pán)”。

　　“但并不是所有‘等錢(qián)使’ 的業(yè)主都會(huì)低價(jià)放盤(pán)，部分持有多套物業(yè)的業(yè)主仍會(huì)對(duì)買(mǎi)家擺出高姿態(tài)。”合富置業(yè)雋園(資料、團(tuán)購(gòu)、論壇、二手)分行主管陳志鋒表示，以天河公園板塊為例，樓盤(pán)總價(jià)為150萬(wàn)~200 萬(wàn)元的業(yè)主普遍接受5%以?xún)?nèi)議價(jià)空間，“其中又以有其他投資打算或換房計(jì)劃的業(yè)主更好說(shuō)話(huà)”。小戶(hù)型單位業(yè)主即便有資金周轉(zhuǎn)壓力，也鮮見(jiàn)降價(jià)出貨。