開發商自曝死扛房價秘密：即使降價許多人也買不了(2)

2011-05-21 來源：0352房網編輯：編輯小馮

　　開發商是否“不差錢” “資金扛半年是沒問題的”

　　不管是“成本論”也好，“調整到位論”也好，這些開發商在表明態度的同時，也都向記者透露出了目前“不差錢”的意思，其中，通州項目的韓先生還明確表示：“從公司的財務情況來看，扛半年是沒問題的。”“你聽沒聽說身邊有項目說過資金緊張的?”對于這個問題，在記者采訪的十余位開發商中，只有一位開發商表示：“有人問過我，能否以股權轉讓的方式，盡快幫他籌措6000萬元。”其他開發商則均稱：“前兩年銷售行情那么好，沒聽說誰缺錢的，從一些房地產上市公司的報表中也能看到，許多企業的負債率都在50%以下。最近，不是還有開發商拿地嗎?證明‘老本兒’厚唄。”

　　盡管開發商自稱不差錢，但記者卻從其他渠道了解到了一個讓人困惑的信息：2011年1月份集合信托計劃中，房地產信托的成立規模占全部信托成立規模的37%，成為占比最大的信托業務種類;截至2月17日，處于推薦中的信托計劃達26款，2月份投向房地產的信托計劃已經達12款，占總款數近一半的比例，發行規模或將超25億元。這些信托大部分承諾投資收益在10%以上，加上信托費、代銷費、托管費等，開發商的融資成本應該在15%以上。另外，今年以來，還有房地產企業通過海外發債、優行票據、向外資銀行借貸、私募等方式融資，融資成本也都高于7%左右的銀行開發貸款成本。如果開發商真的不差錢，為什么頻頻以高成本去融資呢?另外，也有信托公司的工作人員向記者透露，在他們公司發行的近幾期房地產信托產品中，開始有了股權融資，以前開發商是舍不得把股權出讓出去的。

　　博弈最終誰贏 “關鍵看政策能執行多久”

　　對于記者的這個困惑，肖先生解釋：“高成本融資，還不能簡單地理解為開發商就差錢。具體地看，通過信托、海外發債等方式融資的開發商基本都是有一定規模的大品牌公司，這些公司的擴張速度很快，正常的銀行開發貸款本身就不能滿足它們的發展速度。當然，它們通過這些方式融資，不排除資金緊張的因素，在前幾年的調控中，萬科、富力、合生也都有過領跌或大規模降價的先例，這一輪也不排除這種可能，但事后分析，它們的降價和高成本融資都有‘丟卒保車’的成分，是在為新一輪擴張和長期應對政策風險作戰略準備。”

　　說到長期應對政策風險，肖先生非常欽佩萬科的戰略眼光，去年，萬科利用它的品牌和專業優勢，除了與中糧、金隅、五礦、住總等國企廣泛合作，在繼續發展的同時，也分流了風險，可謂是未雨綢繆。但對于大多數開發商來說，在這方面與萬科還有較大的距離。

　　肖先生在與同行的交流中發現，基于以往的經驗，多數開發商對目前的政策都持謹慎樂觀態度：第一，認為目前嚴厲的政策不會“長壽”，一年，至多一年半后就會慢慢放寬，因此，即使造成暫時零銷售的“市場速凍”局面，憑借之前沉淀下來的“老本兒”也能支撐一段時日;第二，認為政策的嚴厲程度在執行上會打折扣，有周旋的空間。正是基于這些認識，多數開發商在“扛價”上才會這么堅定。

　　但另一方面，一些中小開發商，不僅銀行貸款融資不暢通，信托、私募等融資方式的高門檻也很難跨過去。如果一系列政策嚴格執行，且持續的時間長一些，“老本兒”吃完之后，實力相對不足的開發商將首當其沖遭遇資金“斷鏈”危險，它們會率先通過尋找股東入股、項目轉讓等途徑應對資金困局，一段時間內“大魚吃小魚”、市場“洗牌”在所難免，在這個“洗牌”的過程中，部分企業將面臨被迫降價促銷的壓力，這就給了購房人機會。相對來講，這個周期會比較長，也許半年、也許一年，甚至更長。購房人要作好持久戰的準備。而且，2011年1月份的CPI為4.9%，全年還有通脹壓力，在衡量房價時，也要考慮到此方面因素。

　　肖先生還分析，由于目前北京的網簽暫停，新政的效果還需要觀察一段時間，如果市場真的“凝固”了，效果大于開發商的預期，或者政府還有后續政策出臺，也許等不到吃完“老本兒”，就有開發商心慌了。這一點，快的話，全國兩會之后就會看出跡象。

（責任編輯：0352房網）