張道航：確立租金補貼為主住房發展方向(2)
2011-07-07 來源：中國經濟時報 編輯：狄海霞
但是，進入21世紀后，美國小布什政府為了防止當時的網絡泡沫可能帶來經濟衰退，通過發放零首付的次級貸款鼓勵人們買房子，以此刺激經濟增長，最終卻釀成了金融危機的悲劇。小布什政府不切實際地拔高低收入人群購房能力的做法，讓人們看到，住房保障的需求主義路線決不可以走過了頭。讓那些根本就不具備購房能力的低收入人群都去貸款買房，不僅會釀成金融災難，也會給當事人帶來直接的苦果。許多通過次貸購得住房的美國家庭，在金融危機中最終又失去了住房，就充分說明了這一點。然而，小布什政府住房政策的失敗，并不會改變幫助低收入人群提高住房消費能力的需求主義路線的繼續推行。相反，它讓許多國家在有了新的認識后，更加篤信需求主義路線下的租金補貼方式，擴大租金補貼覆蓋范圍的措施。
盡管上世紀末住房制度改革后，我國許多城市實行了租金補貼的住房保障方式，但由于我們對它的認識不足，甚至將其與廉租房混為一談(許多文件中所說的“廉租房”，其中是包含了租金補貼的，但實際上租金補貼作為一種貨幣配租的保障方式，與實物配租的廉租房有明顯區別，是一種獨立的住房保障方式)，因此發展十分緩慢。為了實現住房保障的公正性和可持續性，不僅需要對各種住房保障方式有一個全面的考量，從而確立起以租金補貼為主的住房保障發展方向，同時還必須從以下幾個方面采取相應措施。
一是擴大市場上可供租賃的房源。實施租金補貼，前提是必須有可供租賃的房源只有當出租房的市場供給達到一定規模，租金補貼才可能成為住房保障的主要方式。增加市場上出租房的供給，除了通過政策鼓勵企業或民間組織投資外，更多的要靠個人投資。針對當前個人投資出租房稅費收繳難度大的現實，不如干脆下令免除住房出租稅費，并盡快在全國推行房產稅，將住房出租稅費并入房產稅之中，給人們一個穩定的政策預期，以推動個人對出租房的投資。而且房產稅的出臺，還可以倒逼那些空置房的持有者，為了降低房屋持有成本而出租獲利，從而也增加了房屋租賃市場上的供給。
二是保證補貼資金的來源和及時發放。盡管租金補貼不像公共租賃房和廉租房那樣，需要政府在短時間內籌集大量資金用于建房，但卻必須有可持續的資金供給。除了可以將部分土地出讓金用于租金補貼外，更主要的是必須通過各級政府的財政預算予以保證。鑒于房屋租賃市場普遍實行“上打租”，因此補貼的發放也應提前，但一次不應發放過多，以每次最多發放不超過一年的補貼金為限。租金補貼的發放標準也應當借鑒國外通行的做法，即補貼對象必須繳納家庭全部收入的30%作為房屋租金，其它不足部分則由保障部門支付。這既可以保證保障對象的生活不受影響，同時也有利于社會公平。而且，當家庭收入的30%已超過全部租金時，將自動退出租金補貼。
三是要讓保障對象租得放心、住得安心。租金補貼在國外能夠推開并受到歡迎，其中一個重要原因是，這些國家大都對出租方給予了嚴格限制，法律明顯傾斜于承租方。一旦租賃合約簽訂，無論市場發生多大變化，出租方都無權提價和逐客，即便售房也必須帶著租客。這給了承租方極大的心理安全感，租客一租幾十年的例子比比皆是。然而，目前我國卻缺少這樣的住房租賃環境。因此，應當借鑒國外經驗出臺相關立法，用法律手段給房屋出租方以應有的限制，從而讓承租方能夠租得放心、住得安心。
四是建立健全動態管理機制。實施住房保障必須建立專門機構，并配備足夠的人員進行全過程的動態管理。香港是一個僅有600多萬人口的城市，但從事保障性住房的監管人員卻多達8000多人。在內地，有的城市盡管設立了住房保障機構，但是人員配備根本無法承擔起應盡職能，有的甚至至今也未設立專門的住房保障機構。為了實施好以租金補貼為主的住房保障，不僅要設立專門機構，配備足夠的管理人員，而且還必須將其職能延伸至街道和社區，依靠基層力量才能真正做到管理到位。所謂動態管理機制應當包括：對租金補貼申報者的申報情況進行嚴格核對、確定其能否享受補貼以及補貼標準的準入機制;對享受租金補貼的家庭進行定期審查和隨機抽查的監管機制;當家庭收入超過補貼標準時的退出機制。
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