雷濤：限制房價上漲最好的辦法是加大供應(2)
2012-11-15 來源：雷濤的博客 編輯：木木
“城市經營”是指地方政府以土地為商品，以全方位提升城市形象為手段將低價的土地打造、包裝后高價賣出。由于經營收益由地方政府支配，土地收入的經營利益涉及地方發展，必然導致管理服從經營。國有土地的經營作為政府的職責，客觀上使各級地方政府成了市場競爭的主體。在相當程度上，地方政府成了房價上漲的主要推動者，是房價上漲最大的贏家。
不應忽視房地產市場
巨大的剛性需求
房地產市場巨大的剛性需求在于中國的工業化和城市化進程悄然起航。中國正在經歷由農業人口向城市人口的大遷徙，因為一個國家的現代化是不可能在農業勞動力占整個人口50%以上的情況下實現的。發達國家的農業人口大都不超過6%，美國、英國在2%左右。
改革開放30年來，我國城鎮人口增至6.07億人，進城農民達4億。目前農業人口還占53.3%，也就是說中國目前還有13.4億×53.3%=7.14億%的農業人口(相關數據來自中國發展研究基金會2010年發布的《中國發展報告2010：促進人的發展的中國新型城市化戰略》)。
如果按人均22平方米住房面積計算，那么改革開放30年來，至少需要為新增4億城鎮人口修建4×22(平方米)=88億平方米的住房。
根據相關調查統計，進城農民只有不到30%在城市購房，另外70%是通過租房、集體宿舍、工棚解決住房問題。如果這70%都購房，目前還需要有：88×70%(平方米)=61.6億平方米的住房(不包括城鎮居民改善居住條件的需求)。
同時，在未來快速城市化的進程中，農民進城必然是長期趨勢，據《中國發展報告2010：促進人的發展的中國新型城市化戰略》報告稱：平均每年以2000萬人的速度“農轉非”;到2030年的20年時間內，還有4億農民工及其家屬的市民化。未來20年，4億農民工及其家屬進城，意味需要4億×22平方米=88億平方米(還不包括城鎮改善居住條件的需求)。
另外，中國每年還有1600萬左右人口出生，20年后還有3.2億人需要住房3.2億×22平方米=70.4億平方米。
基于以上3項，未來20年，中國共需要建61.6+88+70.4=220億平方米的住房，未來房地產市場有著巨大的剛性需求。
對于大量的商品房積壓，目前通俗的解釋是：房價大大超過剛需的購買能力。其實，這本質上是商品房為房地產開發商私人占有。在房價不斷上漲的氛圍中，要想開發商降價，相當于與虎謀皮。
應高度重視人口大遷徙下
房地產業的戰略地位
中國的工業化和城市化進程趨勢不可逆轉，這是一場人類歷史上史無前例的偉大的人口大遷徙。在可預計的未來仍將持續的城市化進程中，農民進城后面臨的首要難題，仍是融入城市。
目前，進城大部分農民工在城市沒有根基——家，家是什么?家就是房子，由于在城市沒有住房，集體宿舍、工棚或租住的住房太小，配偶、父母、子女只能在鄉下。讓他們成為城市的邊緣人，在城市形成“新二元結構”，被國外媒體形容為“半截子城市化”。
留守兒童、空巢老人、用工荒、春運等現象就是接在“半截子城市化”這根藤上的一串苦果。“有錢沒錢，回家過年”，春運的壯觀大戲每年就這樣必然上演。如果未來20年還有4億農民工進城，住房仍然得不到解決，春運將不堪重負，不知要修怎樣天文數的鐵路和公路?這的確是重大的社會問題!
人類歷史從某種意義上說就是一部遷徙史，在遠古時期，人類“逐水草豐美而居”，一部《山海經》就是古代人類的遷徙指南;現代發達國家的現代化之路就是工業化和城市化，在現代化進程中無一不是將房地產作為國民經濟中的最重要支柱產業。中國房地產應該也能夠成為保持GDP增長拉動內需的最重要支柱產業。
中國房地產在國民經濟中的重要地位，應該引起調控政策的制定者在戰略的高度上重視，調控政策不能只是在戰術層面上圍追堵截、修修補補。
多渠道籌集建設資金
加大廉租房、公租房供應
歷史經驗證明，抑制物價最有效的辦法是加大商品供應，而不是限制交易。如果過度限制交易，就會出現投機倒把、囤貨居奇把價格抬高。中國商界有句古話：“開倉放米，平抑物價”。例如解放初期，陳毅市長為抑制上海糧價，從山東老解放區調撥大量糧食到上海。因此，限制房價上漲最好的辦法就是加大住房的供應，特別是保障房供應。
據前面分析，未來20年，我國還有220億平方米的住房需求。“十二五”規劃擬建各類保障性住房3600萬套，2011年計劃開工建設1000萬套。5年3600萬套保障性住房，在龐大的需求面前，無疑是杯水車薪。同時，這3600萬套又有多少是廉租房、公租房?
既然最大的剛性需求在租房，我們就應該大力發展公租房。值得借鑒的是，新加坡80%以上居民都是住在“公屋”里(相當于我國的公租房，政府免費提供土地)。因此，我們應該多渠道籌集公租房建設資金，如發行專項滾動式中央政府國債，既可以大量回收流動性，避免經濟過熱，同時為各地公租房建設籌資。
公租房專項滾動式中央政府國債可采取如下框架：第一，國債主體：中央政府;第二，國債利率：6%(年息);第三，國債期限：5～10年;第四，國債擔保：外匯儲備或財政擔保。
實施該框架的基礎是政府無償劃撥土地。以目前房屋的建筑安裝成本每平方米1500元人民幣計，沒有稅費和利潤，完全公益性質。則有下面以每平方米計算的相關數據：
1500元人民幣每月要支付的國債利息：1500元×6%/12=7.5元;可將公租房每月每平方米的租金價格控制在：7.5元;進而，一套60平方米公租房每月的租金為7.5元×60=450元。在多數情況下，這個租金價格，進城農民工是能夠負擔起的。
切斷地方政府的利益鏈條
中國《憲法》規定，城市土地歸國家所有。我們實行的是國有土地使用權制度，對使用者頒發的是國有土地使用證。但我國的土地實際上是市有土地和縣有土地，因為土地出讓收入為市縣地方政府所有。
客觀來看，在中國工業化進程中，城市建設突飛猛進，土地財政發揮了重要的、積極的作用。但是，現行土地財政制度的弊端也越來越為突出。既然是國有土地，中央政府就有權利將土地收入收回中央財政，用釜底抽薪疏導的辦法，控制不斷上漲的房價。
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