范小沖：“房價每平米80萬”并非天方夜譚(2)
2012-12-19 來源：范小沖的博客 編輯：木木
現在說25年后的房價80萬難以置信，就像25年前，我們也不會相信今天的房價能高到這個程度。道理是一樣的。
專家觀點
“拿過去預測未來不科學”
陳晟(中國房地產數據研究院執行院長)：
董藩教授這個理論的正確性值得商榷，他用過去的增速推導未來房價的預測方式并不科學。未來25年，環境會發生變化，而房價測算模式中的很多條件也發生了變化。應當把多種因素考慮進去。
不管是政策因素還是市場環境等各方面的因素，都決定了未來房價不可能實現那么快速的增長。
影響未來房價高速增長的因素有多方面�，F在我們已經在主動進行調整，把之前依靠投資拉動的增長，轉變為消費拉動的自主型增長，這就要求增速降下來。另外，隨著人口紅利的消失，土地的消費人群減少會影響住宅的需求。而未來的土地政策和財稅政策也可能會發生大的改變。這些因素都決定了未來25年里房地產會進入一個中速增長的周期，不會延續前面過高的增速。
我的判斷是，未來房價的增速一定會和GDP的增速相匹配，比GDP增速高出1—2個百分點是最有可能的。如果GDP能夠長期維持目前的增速，那么整體來看，房價大概會在10年翻一番。舉個例子來說，北京現在房子的均價21000元，10年大概會漲到42000元。至于董藩說25年后北京均價80萬，這個是不太可能的。
“除非貨幣長期通脹”
陳及(北京工商大學教授)：
從宏觀經濟角度講，如果房價每年漲15%，那貨幣供應量增長速度也得以這個速度增長，這樣的話，從通脹的角度看，這個價格才可能產生。
所以，簡單推論，在宏觀貨幣政策角度來考慮是不可能的，因為它沒有足夠的貨幣供應量的支持。貨幣財政政策不可能如脫韁之馬失去管制，中國政府包括各國政府都不允許CPI漲成這個樣子，而且還持續25年。
而且，從貨幣支持和真實購買力來看，將來中國經濟增長也不可能維持在15%以上，過去也沒有達到這個水平。既然收入無法支持住房價格的上漲，住房價格從何產生呢?如果這種漲幅水平，大白菜有可能一百塊一棵了，很難想像房價漲到80萬一平方米，那相應的人均收入就沒法估計了。所以說，這種可能性是很小的。
隨著經濟體制改革和宏觀調控的不斷成熟，國家經濟的管理是越來越到位，絕對不會允許出現這種情況。
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