摘要：面對(duì)2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽捷近期發(fā)表自己的觀點(diǎn)，認(rèn)為房地產(chǎn)的庫存已經(jīng)到了無以復(fù)加的地步，以價(jià)換量成新常態(tài)。

新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽捷

 

    歐陽捷表示，目前的在建施工面積已經(jīng)達(dá)到60億平方米，去年的竣工面積只有7.8億平方米�？⒐ぢ室呀�(jīng)下降到15%以下，換句話說，房子從開工到竣工需要6-7年時(shí)間，而2000年的時(shí)候只需要兩年半。我們周圍的住房有多少是打了圍墻還沒有建的？又有多少是建了好幾年都沒有蓋上去的？還有多少封頂了好幾年還沒有竣工的？這也與一些企業(yè)過去崇尚香港囤地模式有一定的關(guān)系。

 

    除了在建施工面積，已購置尚未開工的土地面積體量也很大。

 

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，每年房地產(chǎn)企業(yè)待開發(fā)面積基本都維持在4億平方米上下，這些基本上屬于閑置未開工的土地面積。我們也經(jīng)常看到報(bào)道，有些企業(yè)動(dòng)輒拿了上千甚至上萬畝土地，這些土地要全部建成不知道需要多少年。

 

    也就是說，如果兩者相加，全國(guó)的地方政府可以不用再出讓一畝土地，按照2013年的住房竣工面積，已經(jīng)可以保證十多年的住房土地供應(yīng)了。

 

    既然是這樣，也就不難理解，為什么土地市場(chǎng)賣得越來越不好了。

 

    因此，如果還想繼續(xù)出讓土地，當(dāng)務(wù)之急是要去掉庫存。所以我們看到，去庫存不單單是房地產(chǎn)企業(yè)的事兒了。

 

    在去庫存方面，靠地方政府不如靠市場(chǎng)。地方政府都要政績(jī)，沒有土地出讓就沒有錢去做政績(jī)工程、民生工程，并且各個(gè)城市之間也在相互競(jìng)爭(zhēng)，每個(gè)城市也都要爭(zhēng)取排名。每個(gè)地方政府雖然都有動(dòng)力推動(dòng)去庫存，但真正的目的還是出讓土地，而出讓土地又會(huì)進(jìn)一步加大庫存。循環(huán)往復(fù)，越陷越深。

 

    靠市場(chǎng)就是要按照叢林法則，優(yōu)勝劣汰，物競(jìng)天擇。未來五年內(nèi)，住房需求總量不會(huì)下降，但是住房超量供應(yīng)的壓力越來越大，企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來越殘酷，大企業(yè)受惠于市場(chǎng)、政府、金融機(jī)構(gòu)信任，追求業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)、并帶頭搶收，市場(chǎng)蛋糕份額越搶越多，規(guī)模越來越大。小企業(yè)失去了購房者、政府、金融機(jī)構(gòu)信任，降價(jià)也難賣、生存壓力越來越大。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)會(huì)加劇生態(tài)圈競(jìng)爭(zhēng)，越是大企業(yè)和先發(fā)企業(yè)越是擁有更多資源和機(jī)會(huì)，壯士斷腕也會(huì)成為不少中小企業(yè)的唯一選擇。企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和降價(jià)預(yù)期會(huì)加劇市場(chǎng)觀望，以價(jià)換量將成為未來數(shù)年的新常態(tài)。