摘要：連日來，北京青年報記者調查發現，許多高端樓盤都有自己的租售中心，一些業主不愿意受中介打擾，更愿意通過開發商的物業公司打理房子。不僅如此，許多投資客買入的房產，因為地段好，戶型小，導致交易頻繁，收費不菲的中介服務費讓利潤微薄的物管眼紅不已，不愿肥水外流，一些小區物管開始爭相廉價“兼職”做起了中介業務，收費僅相當于正規中介的一半甚至更低。不過業內人士也提醒，對于從事地產中介業務的物業要報市國土房管局備案，并具備相應的資質，否則即是超范圍違法經營了。

    早在幾年前，就有人預言“終結地產中介的必是物業管理公司”，如今一語成讖。那么物管真能取代中介在地產交易中的作用嗎？

    物業 “兼職”做起了中介

    在不斷抵抗互聯網公司涉足中介業務的同時，中介公司又面臨著一些物業公司的挑戰。

    家住朝陽區的秦女士，近日賣掉了一套投資的房產，與以往掛在中介賣房不同的是，這次幫她賣掉房子的是小區的物業。

    據秦女士介紹，她在2009年買下了一套60平方米的小戶型做投資，因為在收房時周邊比較荒蕪，連正規的中介公司也沒有，因此就將房子交給了中介打理，中介幫忙出租，每月按時給她卡里打租金。直到今年，準備換套大房子的秦女士打算賣掉這套小戶型，本來想在中介掛牌，但物業表示也能幫忙賣房，抱著試試看態度的秦女士最后將房子交給了物業。沒想到，僅兩個禮拜房子就按秦女士的價格賣了出去，物業人員告訴秦女士，因為他們只收了總房款一個點的中介費，因此不少人都通過他們找房。

    無獨有偶，實際上北京許多高端樓盤的物業，為了體現自身“管家”服務的無微不至，主動涉足租售領域，而相比中介門店的參差不齊和信息泛濫，許多注意保密個人信息的業主更愿意將房屋租售交給物業打理。

    位于五道口學區的龍湖·唐寧ONE項目就設立了專門的租售中心。作為區域內少有的次新房高端項目，二手住宅售價普遍在6-7萬元/平方米，而學區的屬性又讓該項目的租售生意一直十分火爆。不過，有的業主就因為將房屋信息提供給中介公司后，屢遭騷擾不勝其煩，開始主動將房屋和鑰匙一并交給物業公司打理租售。唐寧ONE 租售中心的一位負責人告訴北青報記者，龍湖物業早就在家政、社區服務、租售、綠化、精裝等五個方面成立專門的服務中心，為業主提供全維度的生活服務。

    在北京許多高端樓盤，開發商物業做二手房租售業務的優勢是顯著的。即便是二手房中介行業內的人士，都不免消極感嘆，“雖然從目前情況看，開發商物業做二手房租售業務，主要是針對自身旗下的項目，只是一筆近水樓臺順勢而為的生意，對整體中介行業影響不大，但是這門生意，已經有越來越多開發商正在跟進，本就熟稔于自身房源和客戶，如果能從管理和營銷上做足工夫，未來3~5年，中介行業將會發生形態上的巨變，這種巨變甚至是顛覆性的。”

    物業專家舒可心表示，除了資源優勢，開發商物業令客戶有天然的信任感，大部分都是業主親自找上門的，傳統中介頭疼的門店和布點問題也幾乎不存在，可直接在物業中心設點，人員也多半為原來的班底，甚至有物業提出了“全員計劃”，每個員工都可以介紹獲得一定收益。他們的這種成本付出，也令傭金可以低于傳統中介。

    物管做中介也很專業

    “物業做中介并不專業，有主動找上門的房源就掛出去，能賣一套是一套。”在記者的走訪中，許多中介門店對于物業公司插手中介生意，并不以為然。但隨后記者調查發現，在一些投資客集中的項目，因為租售交易頻發，物業兼職做中介的積極性更高，而且很多物業公司都十分專業。

    朝陽北路一個大型樓盤共有1000多套房，多是高層的商住樓，由于鄰近地鐵6號線，近年來一直備受投資客青睞。

    據小區物管一位工作人員介紹，在2009年小區剛剛入住時，最初是受業主之托做一些租賃業務，“事實上多數只是熟絡的物管與業主私下交易”，“成交后雙方都會給個幾百上千塊錢茶水費，大家已經很開心了”。到了2010年后炒樓風盛，小區樓價開始“步步高”，一些小戶型頻頻轉手，“50多平方米的一房一廳放盤價都在百萬元左右”，“按照總房款2.5%的中介收費標準，成交一套小戶型就得交兩萬多元”，于是，業主聯系方式齊全，更得業主信任的小區物管就開始兼職做起中介，正式接受業主放盤。

    類似的物業公司跨界中介的模式，在南方省市更加普遍。福建三盛伯恩物業是三盛地產的旗下公司，管理著三盛地產在福州、成都、武漢、揚州等地的多個項目。早在四年前，便開始涉足房產中介領域。三盛伯恩物業公司總經理助理林強告訴北青報記者，最初涉足房屋中介服務，是因為當時樓市調控下，樓盤銷售低迷，為了提供增值服務，物業公司才辦理了中介服務資質，開始為小區業主提供租售服務。

    不同于中介公司開設門店，招攬經紀人的方式，伯恩物業將所有的保安、保潔、業主管家甚至電工、園林維護工人都發展為經紀人，在平時幫助業主搬家、打掃房屋等與業主的接觸中，就能輕松獲得房源租售信息。“不同于中介大面積設立門店的做法，我們只設立了一個信息匯總中心，十幾名員工會將各個小區收集上來的房源租售信息匯總編輯，最后將這租售房源的戶型、價格等張貼在進入小區必經的門崗、便利店、社區食堂、洗車中心等地，這樣就節省了大量的門店費用。”林強表示，一旦有人對租售信息感興趣，就可以和租售中心的專業經紀聯系，提供包括按揭、過戶在內的一切手續。

    林強透露，沒有門店成本，不需要大量的經紀人，使得物業租賃服務成本大幅降低。通過物業成交的房源，中介費只有總房款的1.5%，遠低于2.5%的市場價格。相比一般中介，業主也更愿意相信物業公司，并且把鑰匙交給物業，方便租售。就連他自己也沒想到，短短幾年時間，租售中介服務就獲得了業主的普遍認可，每個星期都會有幾套房源通過物業自身租賃中心成交，社區周圍的中介門店都明顯減少了。

    一位地產中介業內人士分析，物管兼職做中介業務確實更具優勢，一是相對而言，業主們對日夜相處的物業管理處信任度更高；其次，物管更容易掌握本小區內業主的放盤信息及業主資料；第三，即便沒有中介服務資質，許多物業也會將交易手續、按揭手續外包，目前市場上已有專門從事相關業務的中介機構，物管完全可以委托其辦理，而且服務費用都不高。

    物業當“中介”更要看資質

    除了自身優勢多多，物業公司還能通過自己的優勢給中介公司設置“門檻”。

    林強透露，他會要求伯恩物業的保安，管理好小區的出入，既能提高小區的安全，讓業主滿意，又能有效攔截中介公司的房源信息。“每次中介帶客戶去業主家看房，保安都會要求登記看房時間和房號，這樣物業公司就能輕易地掌握房屋信息。并且物業公司都有房主的電話，他們聯系到房主后，便以低傭金甚至免傭金吸引房主，兼職做起中介生意。”也有業內人士表示，即便有的物業公司不懂房屋售賣的流程，也能通過暗中尋找中介公司員工代辦過戶、貸款等達成交易。

    越來越多的物業機構提供中介租售業務，對于有租售需求的人士，自然是錦上添花，多了一種便捷經濟的選擇。

    不過，買房無小事，選擇經濟實惠的方式的同時，更要緊的還是看專業度，看從業資質。從目前來看，專業的二手房中介還是有著不可替代的作用。物業專家舒可心表示，“很多老小區的物管中心都沒有資質，不能代理過戶。最關鍵的是，不能提供按揭等核心服務，以及對交易安全缺乏保障等，相當多購房者還是愿意選擇二手房中介。即便是達成了買賣意向的自主交易客戶，最終也還是選擇中介來辦理按揭和過戶手續。”

    據相關媒體了解，并非所有的物業公司都能夠辦理到營業執照，只有大型的物業公司才具備申請營業執照的資質，因為要取得工商營業執照，必須要有大量的注冊資金以及承擔相關風險的能力，還要上繳大量的稅費。因此，如果有物業公司非法代理中介業務，會使購房者遭受潛在的風險。

    北京京師律師事務所王律師認為，如果有物業公司非法代理中介業務，那就擾亂了社會經濟秩序，讓原本公平有序的中介市場蒙上了一層陰影，需要由國土和工商等部門聯合執法予以取締。他同時認為，中介公司對樓市行情、片區樓源以及房屋性價比有整體的把握和認識，這樣才能針對不同客戶的需求推薦適合的房子；而物業公司只推薦本樓盤的房產，這樣很難提供最優質最適合的物業，因此，市民也應該謹慎選擇“中介”。

    物業公司取代中介業內怎么看？

    雖然物業公司利用自身優勢，除專職于物業管理工作外，還順便“兼職”從事了二手房中介。但在業內人士看來，物業公司雖然有著近水樓臺，成本較低等優勢，但由于房源有限，專業程度上不如傳統中介，始終無法取代中介的作用。

    一線房企也搶中介飯碗

    二手房的成交近年來連續超過新房，不僅是互聯網公司盯上了傳統的二手房居間中介市場，就連物業公司也對巨大的二手房市場蛋糕 “動了心”。在北京，不少知名開發商的旗下物業公司都有代理租售服務的資質，但多位于個別高端項目，并未形成規模。而在南方，一些一線房企的物業公司則已經開始大舉搶奪二手房中介市場。7月31日，佳兆業物業、萬科物業、中海物業、招商局物業、中信物業、中航物業、長城物業等7家物業公司共同推出“物業公司二手房”和“物業公司租房”專區，宣布正式進入深圳二手房經紀市場，這在全國尚屬首次。

    據了解，這7家物業公司均有自己的專業團隊和門店，這種“物網聯盟”的交易模式是：物業管理公司將其管理的小區租售盤源在線下實體店和網上交易平臺，同時掛單。也是一線房企旗下的物業公司第一次高調進入二手房居間服務。

    “社區O2O具有巨大的市場空間，而傳統的物業管理公司目前看起來最有可能撬動這塊巨大的市場。”中信建投證券房地產行業分析師蘇雪晶認為，首先，物業公司的優勢是手中握有大量的社區資源和業主資源，如今的互聯網技術給了物業管理企業新的思路，物業管理企業可以通過社區增值服務創造新的贏利點；其次，傳統物業企業的發展規模雖然很快，但隨著勞動力價格的上漲以及人員的流失，傳統的盈利模式已經受到了威脅，物業盈利模式的變革對于物業公司來講勢在必行。

    尚不足以影響傳統地產中介

    實際上，近幾年來各大物業公司一直在布局和拓展租賃業務。萬科于2003年成立物業租售中心，華潤置業也成立了名為“樂易居房屋托管中心”的中介機構，長城物業也成立房產中介平臺尚鄰不動產，此外各大物業公司都在搭建自己的租賃平臺。從業務范疇來看，物業租賃業務包括了房屋、車位租賃，二手房交易，車位買賣，過戶手續代辦，新房產權證代辦，新盤團購服務等。

    但是，不可否認物業租賃的獨立業務運營尚面臨諸多壁壘。

    “不少品牌物業公司具備了物業租售經驗，卻仍然競爭不過市面上專業的中介公司，物業公司有資源優勢也有天然劣勢。”佳兆業物業深圳區域總監張大偉表示，客戶選購二手房時，一定經過多方面了解和對比后才理性做決定購買最合適的房產，但這對物業租售卻是一個難題。“傳統中介有幾十家甚至上百家連鎖店，可以提供非常豐足的資源。而我們業務開展最大的瓶頸則是出不了自己的社區。”

    “目前二手房業主絕大多數不會采用獨家代理形式，一般都是多家中介委托，所謂的‘300小區業務分流’并不成立。”一位不愿具名的地產中介資深人士表示，“業主委托租售業務，要的是‘賣的速度快、賣的價格高’，傳統中介有數十年積淀的地鋪和網絡資源，這一點，物業公司無法做到。此舉尚不足以影響傳統地產中介。”

    偉業我愛我家副總裁胡景輝也表示，“據我所知，近幾年來物業公司的租售業務有一部分是通過和中介合作來完成的，我們職員也有跳槽去物業租賃公司以后又回來的。”他表示，物業租賃不是專業做二手房業務出身，容易存在經營管理不專業等問題。

    “物業租售與傳統中介最本質的區別在于：對傳統中介而言，成交是一個結束；對于物業租售而言，成交只是社區服務的開始。這一點，導致服務產生了本質的差異。過去，物業租售的各自為戰，導致了這些優勢無法發揮，單個物業與開展人海戰術的中介公司進行無差異競爭，肯定是落于下風的。”物業租售聯盟發起人陳皓認為，但是現在物業租售已經開始形成體系、形成平臺，這樣一來，服務保障的優勢才能得以發揮。通過有保障的優質服務，我相信更多的人會選擇物業公司而非傳統中介公司。再加上內部的房源一一對應，完全有可能形成中國的“MLS”平臺，從而替代掉現在的傳統中介體系。

    物業公司并不能取代中介

    對于物業公司提供中介服務的做法，雖然物業有許多天然優勢，但并不能取代中介公司。易居中國執行總裁丁祖昱就認為，首先，物業管理公司和專業中介公司差距很大，不可替代。中介的目標是促成買賣雙方或租賃雙方的成交，目標決定了他所有的專業都是圍繞這方面進行相關服務的。而物業管理公司的核心是維護物業，保證建筑品質，確保物業管理服務的質量，而相對來說要求更高的中介業務肯定不是物業管理公司所擅長，因此兩者不可同日而語。

    其次，物業管理公司只是守住了大門，但這扇大門是不能壟斷中介業務的。對所有業主來說，不管是買賣還是租賃，都是希望以市場價快速成交，不管是物業管理公司還是專業中介公司來做并不重要，供需信息更多的平臺才是真正更好。所以物業管理公司即使守住了這扇大門，也無法管住業主或是需求方的腿，中介公司的作用沒有辦法被物業公司取代。

    第三，互聯網平臺也只能起到信息發布的作用，真正交易還是需要線下買賣或租賃雙方的直接洽談，而某網站只是眾多線上平臺的一家，想要和物業管理公司形成所謂的壟斷只是天方夜譚。業主也好，需求方也好，最終還是會用腳投票，并不會如你所愿。

    不僅如此，三盛伯恩物業總經理助理林強也表示，雖然自身的物業公司在中介服務方面取得了不錯的業績，但他并不認為物業能夠取代中介公司辦理居間業務。林強表示，伯恩物業取得中介資質并開展租售業務的初衷是為了提高自身的服務范圍，提高形象，并不是一定要靠租賃服務贏利。另外，物業公司雖然準確掌握房源、收費低，但是由于工作人員有限，而且中介不是其主營業務，所以物管兼職中介只能“守株待兔”，只對自家小區的情況熟悉，掌握的房源單一，中介公司的大量房源和大量經紀人相比，依靠物業成交的二手房畢竟還是少數，雙方各有優勢劣勢，并不會相互取代。